商业蓬勃发展 可促番禺楼市

邓浩志接受《信息时报》采访

题外话：最近讨论番禺商业的话题很多，总的来说是规划强，前景好，有需求，交通有待完善。

锦绣香江热销3亿、敏捷·上城国际开盘  “日光”、招商金山谷E度公寓推货即大卖七成——

　　锦绣香江热销3亿、敏捷·上城国际开盘“日光”、雅居乐剑桥郡多次夺取销售冠军……大商业、大交通的不断完善，让番禺在2012开春之际迅速成为广州楼市首个回暖的区域！或许，当中有价格的因素，但不可否认的是，由区域商业规划不断完善而带来的番禺楼市的综合价值的提升，大大提升了买家的信心。可以说，进入2012年，番禺商圈的发展前景，我们看见了！番禺楼市价值的提升前景，我们也看见了！

　　现状

　　冷市下买家依然追捧番禺

　　进入2012年以来，番禺楼市所推出的纯新盘极少，除了近期推出市场的时代外滩项目以外，大多新货都主要集中在一些在售项目中。如大学城的星汇文华，华南板块的雅居乐剑桥郡、锦绣香江、招商金山谷、富豪山庄等项目，均有新货陆续投入市场。即便如此，由于对商业前景的看好，该区域的楼盘在推出市场的时候，均受到了买家的追捧。

　　上周六，位于华南板块的锦绣香江及招商金山谷都推出了一批全新单位，并吸引了市场的追捧。其中，招商金山谷推出了其全新组团E度公寓，以小户型为主，面积在35~80多平方米之间，售价约1.2万~1.4万元/平方米，吸引了大批买家到场。据了解，该盘在上午就已经正式开售，记者在中午时分到达现场依然看到络绎不绝的人流。当天，项目所推单位售出了七成左右的货量。

　　而锦绣香江则在当天推出了项目全新组团布查特官邸3期的一批大户型单位，为190平方米和260平方米四房户型，两种大户型均为南北对流的一梯一户设计，能北揽长隆景观，景观视野优势明显。两种大户均赠送达5500元/平方米的豪装，之前的吹风价为2.5万元/平方米左右，此次开盘的是实际均价，在每平米2万元上下，吸引了大批买家的追捧。据了解，该盘当天成交65套，成交金额逾3亿元。

　　不少买家表示，锦绣香江周边的3号线以及规划中的7号线将使交通更加便捷，而近在咫尺的沃尔玛、天河城、万达等配套的日趋成熟也让生活越发方便。

　　楼价低谷企稳更好抄底

　　而在价格方面，自去年底由于楼市低迷，番禺掀起了一波降价潮之后，进入2012年，番禺楼市价格基本稳定下来。虽然依然有多个楼盘有额度不等的促销优惠，但大幅度的降价行为已经不再出现，多数售价均保持在万元出头的水平。有业内人士表示，虽然说很多的专家、开发商都不看好2012年的市场，但由于尚未到年底冲任务、结算的关口，开发商一般不会在十一之前进行大幅度的促销，因此，市场很难在这个时候有明显的降价行为出现。从目前番禺楼价的表现来看，现在已经是属于近年来少有的抄底好时机。

　　而另一方面，进入2012年后，番禺商圈传出了种种利好消息，如万达、天河城的进驻，万博、南站等区域的加快发展，其商业的未来是看得见的。这也促使未来的番禺楼市在公共交通、道路基建、教育等完善之后，在配套上得到进一步的完善，这也必将进一步提升番禺楼盘的综合价值。

　　记者了解到，正是由于对区域前景的看好，去年底以来，包括锦绣香江、敏捷·上城国际、招商金山谷、雅居乐剑桥郡等项目，在推出新货的时候均受到了市场的高度追捧，成为淡市中热销的代表楼盘。

　　分析

　　华南板块商业接棒发展

　　业界分析认为，近几年番禺商业的大发展对住宅的价值提升带来了巨大作用。未来，商业和住宅两者新型互动，将促使区域价值达到最大化。

　　从2000年左右所谓华南板块“八大金刚”开始，番禺已通过住宅发展商的项目开发，把这个区域的面貌打造出来。

　　雅居乐地产集团营销中心副总监吴耀华认为，番禺发展到现在，最关键的前十年已经过去。目前，番禺的商业已开始接棒发展，代表有万达广场、奥园中央等大体量项目。番禺此后的发展重点是怎样让这里的商业也像住宅一样，在3～5年内有一个全新的面貌。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，万博商圈是广州商业发展“第四级”，这是基于它的发展时间，是跟随上下九、北京路、天河城三大商圈之后而形成的。但从商圈的规划和未来的发展前景看，相对于广州传统的商圈，万博有望成为第二、甚至第一级别的商圈。而且，基于对整个珠三角的分析，可以推论，番禺代表广州乃至整个广东商业发展的未来。如果把广州定位为国际商贸中心，那么番禺商圈就应该是整个珠三角或者说华南地区最具未来商业价值的区域。

　　商业发展带动住宅价格飙升

　　可以说，在近期，番禺商业给住宅市场带来了非常大的促进作用，包括万达入驻和长隆与友谊的联手等。随着大量商业体量涌入，更多高素质人群入驻，番禺商业与消费力之间也将形成一个良性循环。

　　敏捷地产副总监潘玲玲告诉记者，上城国际自去年12月中推出市场以来，1470套单位至上两周仅剩下140多套，价格也从1.1万元/平方米涨至1.3万元/平方米。“这些数据都是在楼市寒冬中取得的，这很大原因是获益于万博－长隆商圈的实际影响力”。她进一步表示。

　　锦绣香江营销总监任玲甡也表示，锦绣香江去年年底开盘时逆市热销的原因，除了是用较优惠的价格冲击市场和楼盘自身的产品品质外，更为重要的是整个番禺商圈的发展。比如万达、沃尔玛所在的万博中央商务区，就给了非常大的配套支持。

　　吴耀华也认为，番禺的商业发展与住宅市场是分不开的。有了人，才有商业，这种关系需要住宅发展商和商业发展商能够良好地互动。就目前而言，将居住和商业形成有机体系，就能让番禺得到良性的发展。当然，这种互动需要良好的公共交通网络，形成环岛效应，因此，除了企业层面的良好互动外，还需要政府层面的大力度推进。

　　新中轴线南延 番禺前景向好

　　根据规划，未来广州新中轴线将继续向南延伸，将由琶洲塔一路向南，直到番禺的南海心沙，代表了广州新的发展阶段。这个区域具有良好的自然景观和人文条件，将打造成为世界一流的城市中轴线。

　　合富辉煌市场部首席分析师黎文江认为，随着“十二五规划”的披露，番禺未来的发展更加明朗化，其中，市桥南板块在规划中被定位为城市功能强化带，因此，该板块的发展空间更是潜力无限。

　　专家视点

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培：

　　商业发展会带来就业机会

　　商业发展给番禺住宅带来更完善的配套，更便利的生活，同时增加住宅的市场价值。商业发展会改变人们对番禺是睡城的看法，商业发展为番禺提供更多商业及就业机会，能在番禺形成稳定的居住人群(工作、生活都在番禺商圈内)，这是十多年来具有深远意义的转变，未来无论是软件、硬件还是居住需求都会大幅提升，这就是番禺楼市未来的潜力与价值。

　　经纬行研究中心高级主任增英杰：

　　商业发展对不同板块影响不一

　　商业的发展，对于番禺不同板块的影响是不一样的。对于市桥等番禺中心区而言，商业对住宅的带动作用相对比较小。但相对于住宅先行的华南板块、桥南板块而言，将会有非常大的推动作用。商业的发展，可以极大的提高区域配套的成熟度，增加区域的居住舒适度，从而最终拉到区域住宅的价格。

　　方圆地产首席分析师邓浩志：

　　商业配套完善提升居住价值

　　番禺常住人口不断增多，对各种消费的需求也不断扩大。就目前番禺商业规模看，其总体规模，覆盖类型远远不能满足当地居民庞大的消费需求，该区域的商业如果能够得到长足发展，不单能够满足区内居民的各种生活消费需求，同时番禺地区商业配套的完善，势必提升当地居住的价值。简单地说如果商业配套能够提升，番禺住房的价值也会随之提升。

　　业主心声

　　雅居乐花园业主陈先生：

　　目前在番禺难找逛街氛围

　　陈先生居住在番禺已经有3年时间了，虽然已经买了广州雅居乐花园“十年小雅”的单位，但是因为还没有收楼，所以一直在该小区租房住。陈先生认为，虽然番禺目前没有大商业，但是并未因此觉得生活不便。陈先生告诉记者，他平时都开车到天河上班，如果家里需要补货的东西比较多，下班后就在公司周边的广百、友谊或者天河城等商场购买，然后再载回家。虽然番禺的楼盘都是大社区，小区里面有各种商铺、商业街，但是这些对生活只是起到锦上添花的作用，平时若是早下班就会跟老婆在小区内的商业街随便看看或是买些零食、水果等。

　　陈先生说，虽然现在番禺已经有山姆会员店了，但是自己并不经常去逛，反倒还是习惯去天河的商业中心逛街，因为在番禺还没有找到一种可以逛街的氛围。

　　番禺某大型楼盘业主刘小姐：

　　目前万博商圈比较单一

　　刘小姐表示，现在长隆万博商圈初具规模，有山姆会员店、有天河城特价场了，但是还是感觉比较单

　　一，平时她需要买某样东西才去，要是逛街通常还是会跑到天河商圈、珠江新城等地方，不习惯去番禺中心地带的市桥。如果两三年后，番禺的万达、天河城等名牌大商场开业，她就会留在番禺逛街、购物。

　　华南碧桂园业主李先生：

　　期待番禺万达快些开业

　　李先生表示，期待番禺万达能快些完工、快些开业。虽然番禺餐饮店不少，但是他家周边的餐饮店不是太高端就是太低端，或是太传统，特色菜系的品牌餐饮店比较缺乏。

　　而白云万达广场的美食是非常有特色，也是非常多的。所以将来万达进驻番禺后，他会经常光顾番禺万达广场餐饮店，然后逛品牌店，或再去看场电影等。

　　回顾

　　番禺楼市12年经历3次“蜕变”

　　与广州其他近郊相比，番禺房地产发展极为神速。在过去12年中，番禺从一片“滩涂”发展成为房地产市场繁荣之地，其中云集了碧桂园、雅居乐、万科、星河湾、招商等大品牌开发的大型社区；然后借助亚运会的契机利好，番禺加快了城市建设发展，带动番禺楼市继续腾飞。不少行业人士都表示，在2000年到2010年这10年间，番禺楼市经历了两次飞跃，而近两年，番禺楼市正在迎来第三次的提升。

　　从“滩涂”到大盘云集

　　星河湾地产董事副总裁梁上燕曾对媒体表示，“十几年前，广州星河湾还是一片滩涂，华南板块还是大块大块的农田。华南板块发端于上世纪九十年代末，但真正树起全国影响却是从2001年开始。”的确，番禺华南板块的住宅发展需要追溯到12年前，据了解，2000年6月番禺撤市设区、广州“北优南拓、东进西联”城市发展战略开始确立，建设新光快速、华南快速、地铁等当时成为规划利好。但正是有了这些发展战略、城市规划利好等，番禺吸引了一大批品牌开发商进驻，碧桂园、雅居乐、星河湾纷沓而至。10年间，番禺华南板块就从当初大块的农田、滩涂发展成为一个大盘聚集的区域，迈向了大盘时代。2010年，番禺亚运村成为亚运会的主场地，这一体育盛会让全世界目光瞄向广州、聚焦番禺，一时间，道路扩建、广州南站启用等城市建设利好，也促进了番禺楼市第二次“蜕变”。可以说，因为亚运会，这两年，番禺区的居住价值比其他区提升得更快。

　　10年间楼价飞涨5倍

　　与此同时，番禺区的房价也在过去12年中不断“蜕变”。12年前番禺区楼盘极少，当时楼价为2000元/平方米左右。2001年时，该区楼价普遍在2200~4500元/平方米，随后，番禺楼价就有了两次明显“飞跃”，一次是2005~2008年，从4000多元/平方米的均价一路升至7000多元/平方米，在2008年金融危机时有一定程度的调整，后迎来了第二次上涨的高潮，即从2009年至今，番禺楼市的均价已从不足9000元/平方米升至近13000多元/平方米甚至更高。根据阳光家缘网数据显示，上月番禺区成交均价为13746元/平方米。

　　资深房产专家赵卓文曾在《信息时报》举办的“活力番禺”论坛上表示，番禺过去10年确实是超常规发展，用很短的时间，就完成了很多发达国家用很长时间完成的历程。特别是番禺的楼价经过近10年的发展，已增长了4～5倍左右，地价升幅也远远超过了10倍。

　　商业促楼市第三次提升

　　如果说，番禺在住宅发展方面有着惊人的发展速度以及强劲的发展实力，但是在商业方面，番禺似乎

　　慢了半拍。资深房产专家赵卓文表示，番禺房地产产品结构并不均衡，从2011年的数据来看，投资额85%是住宅，2011年番禺投资额大概是150亿，投资住宅占了85%，从成交面积来看，番禺的住宅占了广州的22%，而商业只占9.8%，写字楼只占7%。所以说，未来一段时间番禺都需要补配套，而发展产品的结构问题还是值得研究的，也是未来发展的一个挑战。不过，番禺房地产发展又将来迎来新的蜕变，那就是万博商圈的逐渐成型。

　　据了解，番禺发展进入第二个十年的时候，商业已经开始接棒，代表有万达广场、奥园，包括大体量的商业项目，比如万博中心等。另据番禺区委书记卢一先近日透露，番禺将重点加快建设规划面积约73平方公里的广州国际创新城、规划面积达36平方公里的广州南站商务区和万博商务区等重大战略发展平台。预计广州国际创新城今年上半年会有新的实质性进展。

　　行业人士表示，房地产发展，商业和住宅是相辅相成，互相融合，缺一不可的，所以当住宅已经发展成熟了，那么商业发展也需要跟上步伐，同时也可以再促进住宅市场发展。可以说，随着万达进驻番禺、万博商圈逐渐成型，番禺楼市已开始第三次“蜕变”。