四月穗楼市豪宅扎堆袭来

邓浩志接受《信息时报》采访

     有数据显示，4月广州十区二市将有38个楼盘推出新货，环比3月增加1个，全新盘12个，老盘推新有26个。其中，中心六区新盘有11个，主要集中在白云区域，其余6个近郊区域将推27个新项目；增城有10个项目推新，占全市新盘量的四分之一，再次成为供货大区。据了解，在4月的新推当中，有不少是全新豪宅项目，比如颐和四季公馆 保利天悦、嘉裕公馆等，而珠江新城的全新盘包括侨鑫珠江新城项目、尚东珠江新城项目等也将接踵而来。对此业界专家指出，豪宅受政策影响较大，亟需寻求新的营销出路，细节决定成败。

　　天河区迎来推货小高峰

　　中心六区将有11盘在下月推新，其中白云区有6个，值得关注的是白云新城板块的全新盘骏御华庭和老盘加推的云山名都 ，均以小户型为主。而热门板块金沙洲、广州大道北等继续有新货补给。

　　天河区近期或将迎来推货小高峰，颐和四季公馆会在下月首先推出酒店公寓，共300多套单位，备受关注的东方新世界三期亦将推出第二批南向组团，集中推80~120平方米的2~3房。此外，珠江新城的中轴大盘嘉裕公馆已接受认购，预计5月正式上市。荔湾方面由于两大新盘荔湾国际城和保利公园已在3月开售或者加推，下月将会消化库存为主。

　　增城下月推新项目主要仍集中在新塘板块，广园东一带的大盘继续有新货上市，由于目前仍处于“限价”状态，洋房的消化率迅速提高，但高端项目出货却受阻，不过4月推新项目全部为洋房项目。花都4月推新项目环比上月有所减少，表明开发商推货热情有所减弱。

　　番禺方面，推新量环比3月增加2个，除了万科红郡 外，4个楼盘主力均为大户型。新货较少的大学城板块将有2个全新盘上市，但整体入户门槛高，适合改善型换房族。此外，从化有3个项目推新、南沙2个、萝岗仅1个。南沙受规划风冷却影响，市场寂静了一段时间，但近两周，因为多个项目的促销也变得热闹了起来。

　　豪宅最好“封盘不卖”？

　　有地产人士认为，豪宅价格从每平方米3万~10万元不等，面对限购和不景气的大环境，没有什么破局的营销高招，做房地产市场战略比战术更重要；“既然市场环境不好，干脆封盘不售。”对此，满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，受限购影响，豪宅需求已大大下降，加上豪宅本身的定位及成本构成，开发商降价的幅度不能太大，受两方面影响，豪宅打开市场的难度比较大，所以也有开发商干脆封盘不卖。

　　方圆地产首席分析师邓浩志分析指出，一般有能力购买豪宅的买家已经是第N次置业，属于限购范围之内，这个困局似乎很难完全破解。之前珠江新城某高端楼盘采取了先行下定，待限购放开后再签署买卖合同的办法。但这对买家的信心及开发商的资金流是一个很大的考验。

　　经纬行研究中心高级主任曾英杰表示，目前豪宅市场受宏观调控的影响是最大的。在限购政策不解除的情况下，豪宅市场难以有很大的气色。但通过适当的营销方式应该可以取得好的销量：方式一，创造一种全新的价值，如居住价值，投资价值等，来提高项目的附加值；方式二，加大圈层营销的力度，豪宅客户对圈层的归属感是非常看重的。

　　沈锐培则表示，豪宅营销应抓住三个关键词：“资源”、“定位”、“细节”。购买豪宅不仅买房子本身，还包括周边的环境、配套、景观、视野等等，这些可以统称为资源，豪宅营销首先要突出项目的资源优势。豪宅项目不少，要拉开距离，突出差异，就要靠定位，准确的定位能给“资源”品位，提升层次。此外，购买豪宅的人选楼盘时倾向于感性而非理性，而最易触动人的就是细节，服务员问候的语气、保安敬礼的姿势、地毯否干净、销售员是否专业等细节比起优美山水、豪华装潢，更能让人对一个项目、乃至对一个开发商信服。