“一成首付”蔓延 暗藏房贷风险？

邓浩志接受《南方都市报》采访

    曾在两年前活跃一时的“一成首付”现象于近日频现于市场。据了解，所蔓延城市包括南京、武汉、合肥、深圳、惠州等多个城市。业内专家表示，要慎防有违贷款规则。

    开发商降价促销花招不断，近期购房“一成首付”等让利促销行为重现于市场。据媒体报道，招商地产南京泰格公寓仅需要支付一成首付，就能签订预售合同。条件是购房者必须在半年内付清余下40%的首付款。而在支付上述10%首付款后，开发商就会和购房者签订预售合同。同时，南京江北天玺国际广场在2月11日-3月14日期间针对首付不足的刚需客户，推出首付一成的促销活动，仅需7万元。

   此外，深圳罗湖区港澳8号项目推出首付一成，剩余两成由开发商垫付，其中一成为免费优惠，另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可。

    除了“一成首付”外，还有城市采用首付分期付款的方式。广州增城某别墅楼盘采取首付分期付款的方式，购房者付部分首付，其他由开发商代付。另据媒体报道，目前北京约有12个楼盘提供首付分期付款，包括万科旗下的中粮万科长阳半岛、万科蓝山，以及2011年北京销售金额第一的金茂府等知名项目。

    业内人士认为，“一成首付”是开发商自我救市的一种手段。在频繁的调控重压、成交量持续减少的现状下，多城楼市的新房存量已攀至历史高位，消化存量和回笼资金成为房企的燃眉之急。根据中原集团研究中心监测数据，今年1月，南京、杭州、温州等城市当前的新房存量消化时间均在20个月以上，杭州甚至高达29个月。

有此一说

阴阳合同被查买家拿不到放款

    地产经济学家邓浩志认为，开发商垫付部分首付资金，降低了买家购房门槛，开发商也能达到加快消化库存以回笼资金。但值得注意的是，这种手段可能会存在开发商在房价上做手脚，从而形成“骗贷”的风险。

邓浩志分析，假设一套房售价200万元，按照首付三成原则，买家需付60万元首期，银行放贷140万元。根据买家付一成首期，开发商垫付两成的营销策略，实际上买家只需付20万即可得到签署价格为200万的购房合同，银行凭此依据放款140万（放款的前提是开发商已支付银行两成首期）。因此开发商收取160万以及买家一年内交付的分期20万，总共180万，相当于给原房价打了9折。

    “但问题是，开发商有可能首先直接在原房价上打9折以兑现赠送的一成首期，然后和买家签署180万的交易合同，而向银行提供标价200万的商品房买卖合同作为贷款依据。”邓浩志认为，因此，银行依据商品房买卖合同总价（200万）的七成应放贷140万。但根据实际交易价格（180万），银行事实上只需发放126万贷款，可以说，银行多发放了贷款。

    邓浩志认为，这样做的结果增加银行的信贷风险，而且一旦被查出，买家还可能因超过银行贷款额度规定而拿不到放款。另外，买家办理房屋产权手续，需要按照被抬高后的价格计算和缴纳相关费用，如契税、维修基金等，实际上多付了部分开支。

    也有业内人士提醒，消费者要看到实质，不要以为占了多大的便宜，其实开发商是想通过这个“一成首付”掩饰一个关键问题，那就是他们不想有实质性的降价。