多个城中村项目面市 中心楼市有望解渴

邓浩志接受《信息时报》采访

从去年开始，广州市政府开始重点推进城中村全面改造项目。今年，广州将有多个城中村改造项目推出市场，保利参与的琶洲村旧改项目将是最早“露面”的一个，而该项目是目前广州市内首个建面超过百万平方米的项目。地产人士表示，多个位于广州中心城区的旧城改造项目将大大增加楼市供应。

　　规划

　　“旧改”供地可保证10年无忧

　　去年广州市政府就表示，广州已开始重点推进位于珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的城中村全面改造项目；确保15个，力争20个城中村改造方案完成批复；新增启动改造面积不少于4.8平方公里。

　　按照“规划引导、应保则保，以人为本、愿改尽改”的改造策略，广州去年新增启动“三旧”改造土地面积不少于10平方公里(不含南沙和萝岗两个开发区，从化和增城两个县级市)，完成改造土地面积不少于3平方公里。根据广州市三旧办的计划，去年上半年完成15个村的方案审批，包括大坦沙岛河沙、坦尾、西郊3个村，番禺石壁4个村，五眼桥、沥滘、茅岗、下沙、陈田、江夏、谭村、沙步(黄埔)。统计发现，这些城中村加上已在进行改造意向问卷调查的寺右村，整个村域面积达40平方公里，大体相当于7个珠江新城的规模。倘若顺利实施，广州楼市的供地计划将在10年内无忧。

　　今年

　　多个城中村改造项目将上市

　　进入2012年后，根据有关数据显示，今年供应量将比去年有所增加。其中不少广州市中心的城中村改造项目将会如期上市。保利参与的琶洲村旧改项目将是最早“露面”的一个，而该项目是目前广州市内首个建面超过百万平方米的项目。

　　据了解，保利琶洲项目占地75万平方米，总建面达185万平方米，是目前广州城市核心区域规模最大的综合体项目。作为首发的江景豪宅项目，保利天悦[最新消息 价格 户型点评]总建筑面积近60万平方米，是广州现有最大的江景豪宅社区，堪称豪宅中的航母。

　　同时，另一地产巨头万 科也积极参与到城中村改造中来。据悉，万科参与的黄埔文冲石化路以西城中村改造项目预计最快将在年中上市，目前价格未定。这是万 科参与的首个广州城中村改造项目，同时也是广州市拆迁量最大的城中村改造工程。改造范围主要为文冲石化路以西的城中村，南至黄埔东路，东到石化路，西靠乌涌河，北临万科城市花园，总用地面积达47.3公顷。其中万 科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米，预计承担综合改造成本约14.97亿元。

　　此外，在联合富 力、合景开发了猎德项目后，新鸿基地产早在去年就给出林和村改造的时间表，2012年正式开卖。据了解，林和村改造项目总占地面积约6.5万平方米，可建总建筑面积约40万平方米。其中北部将建成回迁区，区内除有6万平方米的写字楼外，其余全为超高层住宅。南面商品住宅总建筑面积约为18.5万平方米，当中包括7栋住宅及1栋公寓，同样也是超高层住宅。

　　未来

　　“巨无霸”沥滘村成改造重点

　　从目前的城中村改造情况来看，天河以及海珠区将是未来的重点。2月9日，广州海珠区举行香港2012年新春恳谈会暨招商项目签约仪式，签约项目总额逾240亿元。其中，城中村改造中的“航母”——面积相当于2/3珠江新城的沥滘村改造项目被珠光集团拿下，更是让业内惊叹，该项目投资总额达23.8亿美元。

　　沥滘经济联社的卫副书记表示，早在2007年便有了与开发商合作的意向。几个月前，经济联社组织过105名村民代表召开会议，宣布要与珠光集团合作事宜。本次签约的沥滘村项目位于海珠区新城市中轴线南端南部滨水区，北邻海珠湖、南至珠江后航道、东达华南快速路，属珠江后航道北岸地区。沥滘村是海珠区改造范围面积最大的城中村，面积达151.42万平方米。

　　由于位于中轴线南段，沥滘的改造前景被不少业内人士看好。根据规划，沥滘地区不仅拥有3、8、11、12、20号线以及广佛线共6条轨道线，还规划了广州首个有轨电车系统；此外，还将利用南海心沙开通水上巴士线路，未来还可能开通通往珠三角其他城市甚至通往香港的水上巴士线路。根据规划，沥滘村将在十年内被清拆完毕。

　　此外，萝岗城中村改造的一块巨无霸项目也已“名花有主”。广州市国土资源和房屋管理局近日公布了广州开发区KXC-P4-4地块交易结果公示信息，该地块由广州宏康房地产有限公司、广州市四季花园房地产发展有限公司和国倡投资有限公司联合体在2月1日以底价2.4264亿元竞得。资料显示，该地块位于广州市萝岗中心区香雪大道以北，为萝岗区线坑村城中村改造项目用地，土地用途为居住用地，土地面积为12.4973万平方米。

　　而一直备受关注的杨箕村拆迁也正在紧锣密鼓进行中。富力于2011年1月18日以底价4.73亿元拿下杨箕村改造地块，并同时支付城中村改造费用18.8亿元。按此价格计算，杨箕村改造地块楼面地价8593元/平方米。

　　业界观点

　　影响：为中心楼市“解渴”但易形成区域垄断

　　在楼市调控依然收紧之际，今年广州多个城中村改造项目面市，对楼市整体格局将有什么影响？对此，满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，城中村是城市化进程的产物，在为城市发展作出贡献的同时，也产生了很多城市管理问题。因此，城中村融入城市是历史的必然，城中村改造能提升市政环境，提高区内居住的舒适性，对区域内房地产市场必会带来利好，对房屋价值也会有一定程度的提升。尤其是大部分城中村项目都位于市中心，对于广州中心区域楼市供应能起到解渴作用。

　　地产经济学家邓浩志也认为，前几年广州一直卖的是郊区土地，所以郊区新增供应比较多。随着位于中心城区的城中村改造项目陆续上市，中心城区未来的供应也会增加，在某种程度上缓解供不应求的局面，这对稳定中心城区楼价会有帮助。

　　不过，专家也担心城中村改造会出现区域垄断现象。据了解，目前不少大集团都独揽一些区域的城中村改造项目，比如保利的琶洲村项目、新鸿基的林和村项目、珠光的沥窖村项目。同时，由于城中村面积都不小，房企各自为王，不排除出现区域垄断的局面。

　　建议：多数定位为豪宅应兼顾中小户型

　　从今年即将面市的城中村项目来看，多数都将产品定位在豪宅方向。比如保利琶洲项目占地75万平方米，总建面达185万平方米，是目前广州城市核心区域规模最大的综合体项目，同时也是广州现有最大的江景豪宅社区，堪称豪宅中的“航母”。而在楼市调控政策的压力下，市场前景并不乐观，那么今年豪宅应如何寻求出路？

　　对此，邓浩志认为，城中村的地理位置及其较高的改造成本决定了其基本都是豪宅的定位。当然，大开发商都比较了解市场，会从适合市场的角度和消费者的需求出发开发产品。至于价格能否打动买家，则要看双方的预期能否达到一个平衡点。

　　沈锐培表示，目前改造的城中村项目大多位于广州市中心，地理位置优越，部分有江景或湖景景观，所以一般会定位高端，以豪宅为主，但目前调控对此类产品的销售不利。其实，城中村项目占地较大，开发周期也比较长，所以在项目定位上应兼顾中小户型，针对性推出适合市场的产品。