小开发商自垫首付卖楼风险大

邓浩志接受《网易财经》采访

     楼市持续的低迷，银根持续紧收，开发商真正冬天来了。经历回购补贴房价促销手段之后，开发商自掏腰包“垫首付”方式再度重出江湖。4日网易财经获悉，广东惠州一本土开发商楼盘抛出了垫付7成首付的卖楼促销手段。投票：房价下跌对你的消费支出有何影响？

    广州地产专家邓浩志表示，限购已超过一年，对市场影响非常大，垫首付的方式对于买卖双方来说，可以缓解一下资金压力。但实际上对各方并没有保障，特别是限贷的情况下，采取这样方式的开发商未必能够回笼资金，反而压力更大。

垫首付卖楼

    今年元旦三天假期，家住广东惠州的黄小姐准备购房，恰好当地一本土开发商正在进行楼盘推广活动。“首付需要10多万，但我们现在买房只需要缴纳部分首付，约3万，开发商帮忙垫付7万左右，就可以买房了。”黄小姐对网易财经表示，但全部首付要在一年内还完，才签订购房合同。

    据悉，该楼盘位于广东惠州非中心区域，其总价在38-40万不等，属于小复式单位，其楼盘单价约7000元/平方米。黄小姐表示，当地居民工资每个月也才3000多元，这么高的房价导致购房压力不小。

网易财经注意到，经历了一年的限购、限贷等多重楼市政策，2011年各地开发商垫首付情况只是零星出现，并不像2008年那番不少开发商甚至打出零首付的噱头来吸引卖楼。

    邓浩志分析认为，今年楼市低迷的情况并不像2008年来势那么迅猛，限购差不多有一年时间，不少开发商诸如大开发商还是有应对准备的。对于垫首付来说，此前广州郊区也出现过，但这只能是缓解一时资金面，作用不大。

    中指院数据显示，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，超过六成的城市出现环比下跌。

    而12月份住宅平均价格是连续第4个月环比下降。报告指出，百城住宅价格下降的幅度和范围继续扩大，一、二线城市大型房企部分项目降价的趋势逐步向三、四线城市蔓延，降价楼盘多以新项目为主。年关将至，更多开发商以价换量积极推盘，促销手段花样频出，争取岁末最后冲刺。

限贷影响大

    成交量的低迷，开发商资金回笼缓慢，大开发商依靠品牌降价促销，小开发商则降价、补贴等多重手段卖楼。网易财经注意到，不仅仅是广东惠州、长沙、南京等二三线城市的开发商忍耐不住，早已做出自垫首付卖楼的促销。

    广州某国企地产策划经理也坦言，现在开发商搞垫首付卖楼不太现实，现在情况不像2008年那样，首先是不合法，容易出现纠纷，协议是建立双方诚信的基础上。

“其次如果首付都不足以支付，这样的人目前还不适合买房。短期内购房者需要支付的首付分期加上月供，其资金压力更大。”该人士表示。

     邓浩志认为，这样的促销方式对销售帮助不大，开发商尽管垫了首付，以前是马上可以从银行贷到款，但现在不行，银行不一定能够放贷，反而缓解不了开发商资金。

     他预计，2012年上半年政策面将维持不变，从紧为主，而第三季度就要看市场十八大的会议走向，可能会逐步回暖。但值得注意是，尽管政策面推行了，但价格层面影响还要下行一段时间，预计今年第二季度市场依然要面临价格调整压力，预计五一前后恐迎来第二波降价潮