地王开发参差不齐 有建大楼有长荒草

邓浩志接受《新快报》采访

广州地王再调查·生存现状

　　专家分析称，几年前的地王可大赚一笔，严控政策后出现的恐要亏本

　　从2005年以来，广州先后诞生的52块地王见证着每一个地产高峰期的疯狂，而限购令出台一年后的今天，成交量大跌，土地流拍，楼市又再度低迷，这些当年的地王如今怎么样了？近日，新快报记者特别深入这些昔日地王的第一现场，揭示在新形势下它们的真实状态和未来出路。

　　●未动工

　　拆迁户不搬老城地王难动工

　　记者调查发现，目前仍未动工的7块地王中，有3块地王早在2007年就已出让，至今仍迟迟未有动工消息。

　　这3块地王都位于越秀、荔湾老城区，都是当年广州市政府集中处理的烂尾地项目，地块面积都很小。这种抢手房本可令发展商们实现快速建房、快速卖楼回笼资金的理想地块。可它们出让已有4年了，土地出让金交了，却一直都没法动工。原来地块上的原居民或单位，因为拆迁条件谈不拢等原因一直不肯搬离，致使工程一拖再拖。

　　现场直击

　　观绿路地王成停车场

　　记者拐进观绿路才走几步，就发现一面写着“丽丰控股”字样的围墙，沿围墙拐入诗书路可找到大门，大门内是一片看起来1000多平方米的停车场。地块的北侧是一片黄色的两三层高破旧楼房。门口的保安说：“这地方早租给人家做生意了，应该很快会搬，我们的楼很快就要建起来。”

　　在地块的西南角，有两名工人正在做钻探，但并不是动工。工地大门左侧五金批发店的老板娘告诉记者：“这里拆迁都说了十几年啦，听房东说一直没有谈拢条件，发展商不肯给多点房子和钱，想让他们搬？没那么容易啦！”

　　2007年地王卖楼利润不低

　　这两块地当年的楼面地价平均是9456元/平方米，是2007年时越秀、荔湾老城的最高地价。可目前越秀中心区一手楼价基本都超过3万元/平方米。不管是今年上市还是明年，该项目卖到3万元/平方米估计都很有市场，发展商的利润还是不少的。现在的问题是这里的原居民什么时候肯搬。

　　●遭退回

　　50.7万m2回收地王没上市

　　自2005年以来，广州一共收回过10块地王，总占地面积达98万余平方米，规划总建筑面积达173万余平方米。其中7块地王改成了绿地成了储备用地。由于地王的被收回，广州实际有建筑面积50.7万平方米的土地没有真正供应给楼市。

　　现场直击

　　云祥路地王成菜园养鸡场

　　上周二，新快报记者来到了同和干休所门岗斜对面的小径上30米高的斜坡，这里就是云祥路地王的现场。只见地块挨着山，树木长得郁郁葱葱，是一块适合建豪宅的宝地。地块上的20多栋“将军楼”都已经人去楼空，不少房屋被拆了一半。不忍心地块丢空，一位阿婆在这里开了片菜田。在一所关着门的“将军楼”里还有人养鸡。

　　市国土房管局副局长黄文波明确表示，云祥路地块已经被收回，并罚没了原拿地开发商的土地出让金，但地块还没重新出让。

　　专家分析

　　楼市低迷很难“重出江湖”

　　邓浩志分析，该批地王大部分是在2008年至2009年间退回的，当时广州楼市低迷，房价下降，而不少开发商是在2007年最高位买下地王。而如果明年楼市继续低迷，政府就有可能减少土地供应，这些收回的地王不一定会立刻推出市场。

　　●晒太阳

　　限购后出现六地王四块没动静

　　去年10月15日，广州正式执行住宅限购令。这一最严厉调控政策执行一年多来，广州共出现了6块地王，不过没一块出现在今年。目前只有2块开建，还有4块还在“晒太阳”，尚未有动工迹象。

　　记者调查发现，限购令执行后出现的地王，仅有中海拿下的白云新城地王和深业南方拿下的金沙洲重拍地王已经动工。其余的登峰畜牧场地块、广铁南站地块，还有保利拿下的两块白云新城地块都还没动工。其中广铁南站地块刚在11月15日启动项目的建设招标。

　　现场直击

　　白云新城一地王草比人高

　　在云城东路和齐富路交会处、白云国际会议中心的对面，就是白云新城地王所在处。3个地块都已经围起了围墙，不过都还没标上项目名，记者在白云新城转了几圈，才确定了它们的身份。记者看到，中海的AB2907008-3地块已动工，几辆挖土机正在挖土平整地块。按此速度，该项目最快也要明年底才能上市销售。而紧挨着中海地块的两幅保利的地块则还没有动工的迹象，地上的荒草长得比人高。

　　这3块白云新城地王，地价最便宜的要19632元/平方米，最贵的保利白云新城AB2907008-2地块地价高达20605元/平方米。在去年12月出让时，其地价与周边一手楼楼价相持平。记者在附近的二手中介了解到，3幅地王不远处的颐和上院二手价在2.5万—3.3万元/平方米之间，机场路附近的一手楼盘云山名都和秀山一品均价才2.3万元/平方米。

　　而在金沙洲保利西海岸旁边，一个新项目围墙已经围了起来，广告标语显示这就是深业南方拿下的金沙洲收回重拍地王金沙洲B3702A06地块。它于2007年首次卖出时地价为7935元/平方米，去年11月被深业南方以8351元/平方米地价拿下。近10万平方米的地块整个基坑已经挖好，不少工人在紧张地工作。现场一位工程负责人表示，项目已动工好几个月了，预计明年中能建到地面上来。但什么时候能卖楼还“不好说”。

　　专家分析

　　限购后出现恐难以回本

　　房地产专家邓浩志分析，现在广州楼市已进入低迷期，预计楼市调控政策至少到明年第三季度才有可能放松，所以明年广州楼价是看跌的。广州限购后出现的地王，地价都处于最高位。白云新城三块地王楼面地价在2万元/平方米上下，房子要卖3.5万元/平方米才能回本，现在白云新城一带楼价都达不到这一价位，明年楼价下滑，更难以卖到这一价位。“在这样的情况下，开发商如果不想亏本卖楼，就只能推慢开发进度，或者不动工甚至退地。

　　●在建设

　　三高价“回炉地王”明年可上市

　　现在，15块在建的地王中，最受关注的莫过于3块收回重新拍卖的地王，它们最后的卖价都高于第一次拍卖的价格。上周，新快报记者走访发现，它们都已开始进入开发建设阶段，预计最快在明年初就能上市。

　　现场直击

　　科学城地王建至三四层

　　上周二，记者沿广汕公路直走，到大观路口再前行一小段，就看到了曾轰动一时的“科学城地王”。地块被分成了四大块，分别用围墙围起来，同时开着工。进度最快的是较靠近广汕公路的组团，已建到地面三四层以上，看起来像洋房。而半山坡上的那一排，也已建出地面两层左右，有可能是较高端的联排别墅产品。现场一工作人员告诉记者：“我们楼盘要做这周围最高端的楼盘，最快明年初就能上市了。”

　　资料显示，在2007年首度上市时，这个科学城“巨无霸”地块被广东中莱投资夺得，楼面地价高达6321元/平方米。而当年其周边的一手商品房售价也就每平方米七八千元，附近的两个限价房项目甚至限价才4000-6500元/平方米。当年这一高价夺地行为曾被业界认为“疯狂”，果然时隔两年多后，就因发展商欠交地价而且项目一直未见动工而被罚没保证金并收回用地。2009年10月，该地块重新上市，楼面地价被推高到7074元/平方米，再度成为“科学城地王”。

　　专家分析

　　明年初上市销售有压力

　　中原地产项目部总经理黄韬分析，目前科学城一带一手洋房的售价是1.2万-1.6万元/平方米之间，联排别墅产品是2.5万-3万元/平方米之间，该项目洋房估计要卖到2万元/平方米。不过如果该项目在明年初上市，在可预见的清淡行情中，其销售压力会比较大。可能会采取首期低开模式，以1.5万-1.6万元/平方米的价位入市。