广州卖地转战琶洲 能否避免底价成交

邓浩志接受《南方都市报》专访

一周茶楼

　　主持人：南方都市报记者徐凤(右)

　　广东工业大学房地产高级经济师申格联(左)

　　地产经济学家邓浩志(中)

　　新闻背景

　　临近年底，在楼市低迷、地产商拿地热情不高的情况下，广州火车南站地块不得不大规模取消出让。广州国土房管部门透露，琶洲A、B两区共12宗土地(0.17平方公里)将于2013年前出让，并鼓励社会资本参与琶洲土地开发，业界预计或将带来65亿元的土地收入。日前，广州市委书记张广宁更是强调，琶洲将是未来十年城建重心。广州的目光从南站开始转向琶洲。

　　南站地块难卖源于“生”

　　主持人：在你们看来，南站土地遇冷的主要原因是什么？

　　邓浩志：最主要原因莫过于开发商资金紧张，开发商手上没有钱，自然拿地积极性不高。至于为什么开发商缺钱，我想大家都知道，和近两年的房地产市场调控有关，开发商房子卖不出去，也拿不到贷款，所以资金紧张。另一个原因，就是南站片区比较“生”，需要时间和资本“养”，对于本身已经资金紧张的开发商来说，目前没有太多的钱和精力投入到这个比较生的区域。

　　申格联：南站土地遇冷的主要原因我认为有两点：一是恰逢全球经济二次探底，限购政策下使得楼市遭遇寒冬，开发商不看好后市，不敢贸然入市；二是南站的位置离广州中心区较远，开发商对南站的发展前景并不看好。

　　转战琶洲源于“熟”

　　主持人：你如何看待这种转战琶洲的现象？

　　邓浩志：琶洲和南站相比，相对“熟”一点，片区已经得到了市场的普遍认同，相对来说在目前比较冷的市场状态下，开发商更愿意拿比较成熟区域的地块；而另一方面广州因为办亚运的原因财政比较紧张，加之近期卖地不顺，只好把家底中一些好东西拿出来“套现”。

　　申格联：我认为琶洲推地是政府计划之中的事情。从目前来看，地方政府当前最大任务就是卖地生存。这几年，广州推地速度太快，土地财政看来已经成为地方政府的“生命线”。

　　避免不了“低价”成交

　　主持人：在目前楼市整体遭遇寒冬的情况下房企会积极拿地吗？

　　申格联：我认为只要地价不高，企业还是会去积极拿地的，毕竟琶洲板块土地价值摆在那里，但很有可能是“底价”成交。在这种情况下，对储地过多的房企，我建议还是过了2012年后再拿地。

　　邓浩志：应该会的，只是情况会比南站地区好，今年对于多数开发商来讲日子并不好过，但仍有部分企业获得了不错的业绩，甚至创出了新高，比方说恒 大……所以说仍有部分企业有能力继续拿地。现在的问题是地块本身要具有吸引力，另一方面是起拍价格合理。如果琶洲地块推出，其吸引力是不用怀疑的，剩下的问题就是起拍价是否合理，今年南站地块少有开发商竞拍，其中原因之一也是起拍价格过高，把买家吓走了。

　　新地王或再难出现

　　主持人：你们觉得2012年琶洲将出让地块中产生新地王的几率大不大？

　　邓浩志：明年成就新地王的可能性不大，一是明年上半年之前政策面基本不会有放松的可能性，或许有微调，但整体应该会继续维持较严厉的调控政策。二是有预测明年十八大中央换届之后政策或有转变的可能，但哪怕是明年三季度政策转变，市场仍旧有下行惯性，楼市难以在短期内恢复。所以明年市场整体比较看空，多数开发商仍然会以多持现金的方式“过冬”，大胆激进拿地的情况应该不会出现。

　　申格联：2012年肯定不会出地王，只要限购政策持续。目前广州建设没有重点，遍地开发，只要有土地可出卖的地方就是政府规划开发的重中之重。其实，目的只是为了推高地价，换来较好的财政收入。其实，我是希望琶洲地块也流拍。因为政府太依赖土地财政不是一件好事。

　　琶洲发展前景仍不容小觑

　　主持人：广州市委书记张广宁曾强调，琶洲将是未来十年城建重心。你们如何看待琶洲房地产市场发展前景？

　　邓浩志：琶洲板块的前景其实不用多说，珠江新城已经开发完毕，剩下广州未来发展的重点便是紧邻C BD的琶洲板块。从目前该板块来看，各种配套日益走向成熟，这必将力促板块内房地产业的发展。

　　申格联：琶洲板块发展总部经济和商贸会展业，可以形成聚集效应，发展前景当然不容小觑。但我还是希望政府做好容积率控制和交通规划，不要出现第二个珠江新城。

　　微观

　　bye88：此乃广州市政府一向的炒作风格，哪里准备卖地了就吹嘘哪里的利好。其实但凡投资过股票的人都知道，这些所谓的前景无非是“概念股”而已。

　　那个波叔：政府够魄力就南沙了，求稳的话自然就琶洲了。

　　M J福：广州到底重心发展是哪里：南沙、琶洲、珠江新城、白云新城、白鹅潭……？？真有规划还是为地产商卖广告，自己卖地？