港企地产逆市那地为哪般

邓浩志接受《南方都市》报采访

内地调控气氛浓郁，港企加码拿地，显示出对内地市场充满信心

　　港企瑞安地产在佛山的代表作岭南天地。该项目的打造过程体现出港企稳扎稳打、多元化操作的特点。周晓南摄    11月3日下午4点，在禅城区国土城建与水务局，南庄绿岛湖地块的拍卖会上，唯一合乎竞买条件的雄晋投资有限公司以底价8亿元竞得地块，该公司为香港联交所头号上市企业长江实业及和记黄埔地产旗下企业。

　　在佛山的土地拍卖会上，和记黄埔已经不是第一次出现。在越秀城建去年9月份拿下桂城地铁上盖地块时，和记黄埔就曾现身竞拍会。但一直到此次南庄地块竞拍会，才真正进入佛山市场。和记黄埔也是继新世界、廖创兴、里安房地产和新鸿基之后，又一家进军佛山的港企地产巨头。

　　和黄此番在佛山拿地，正值佛山限购政策发威，特别是“限购令松绑说”破灭之际。从去年底开始，长江实业及和记黄埔就加大在内地市场的土地储备，上海、南京、重庆等直辖市和省会城市，都成为长实和黄系拓展的重心，而位于珠三角的佛山、中山，也列入李超人的法眼。

　　限购、限贷自去年开始在国内多个城市扩大，信贷紧缩和调控背景下，包括长实和黄系在内的一些港企房地产巨头却在这一周期内加大土地储备，谋划新一轮发展，同时对其在中国内地的布局进行调整和优化，善于反周期操作的港企巨头，纷纷卷土重来。

　　港企逆市吃进大批土地

　　在和记黄埔此次在佛山拿地之前，港企已经有整整1年多没有在佛山市场出现，因而备受业界瞩目。包括保障房货币配建补偿款在内，和黄此次斥资近9亿元抢滩佛山，此举实质是和黄自去年底开始在内地市场大举拿地的一个环节。

　　2010年11月26日，和记黄埔通过竞拍方式以13.1亿元的价格竞得重庆两江新区一幅住宅用地，这是和黄2年半以来首度在内地买地。此后的28天，和黄出击上海，首进大连和南京，一月之间斥资逾73.8亿元连拿四幅地块。

　　而在今年，和黄拿地势头不减，在拿下佛山地块之前，6月份，和记黄埔地产有限公司长春公司以总价约4 .64亿的价格摘得高新区超凡大街附近一块面积为158892平方米的住宅商服用地。8月份，大连大城(2011)-50号地以19亿人民币成交，被此次拍卖会的唯一竞买方宝立发展有限公司摘得，业界直指其为和黄旗下企业。

　　和黄大手笔拿地，和李超人看好未来内地房地产市场前景密切相关。此次在佛山拿地之后，有知情人士就透露，之所以在这一时间段在佛山拿地，主要是因为长实和黄旗下企业十分看好2013年内地经济大环境和房地产市场前景，此时大举拿地，实际上是提前为2年后大举出货做准备。

　　尽管目前内地房地产市场调控氛围浓郁，但港企巨头们拿地似有加码之势。去年9月8日，九龙仓一举以48 .28亿元夺得上海黄浦江沿岸E 18地块，创下浦东住宅用地楼面地价新高。去年11月底到12月初，九龙仓还在一周时间内斥资20亿元分别在江苏常州、湖北武汉拿地。

　　与此同时，去年最后两个月，南丰集团先后宣布与内地房企远洋地产共同合作开发大连及北京C BD项目。几乎同一时间，另一港企巨头新世界地产也在唐山和北京各拿一地，扩大了在环渤海圈市场的土地储备。

　　眼光长远善于反周期操作

　　佛山一知名品牌房企负责人评价称，“港企拿地表面看起来似乎有囤地的嫌疑，但他们的节奏感很强，李嘉诚善于抄底没错，实际上整个港企系都比较善于反周期操作，以较低的土地成本和相对和缓的竞争压力，获取新的发展机会，同时算好推出市场的节点。”

　　和黄首进佛山，在南庄绿岛湖拿地的个案，似乎也印证了这一观点。这一项目计划开发高端住宅，且为所在片区今年推出的首宗用地，计划在2013年推出市场，而未来这一区域推地还将持续，喝了头啖汤的和黄，没有理由在成本上比后来者更高。

　　地产经济学家邓浩志分析称，港企在内地拿地，除了反周期操作外，很大的一个特点是“眼光放得很长远，不会只盯着目前的调控举措。”他认为，港企在内地拿地一向都是看好某一个区域，在一个中长期的时间段里面投入资金发展，因此近期港企大举出手，和他们对内地房地产市场长期看好有关系。

　　差异化操作稳健作风依旧

　　在佛山市场，港企运作的大型旧改项目是市场的亮点之一，拆迁量巨大、周期相对较长，让港企稳扎稳打的作风十分鲜明。但在新一轮的土地储备和市场竞争格局下，差异化操作扩大自身势力版图，同时优化和调整企业的拿地布局，成为不少港企的共识所在。

　　港企巨头们自去年至今在国内市场的拓展，同样是采取了稳扎稳打、适合自身特点的发展思路。以新世界地产为例，其在去年6月开始在内地竞得多幅地块，其中大部分位于北京、上海和廊坊、唐山，显示其不仅看重一线城市，同时对环渤海市场相当重视。

　　另一香港标志性房企新鸿基地产在去年到今年的土地市场中表现相对低调，但这一品牌巨头在珠三角介入的天量旧改项目，已经为其今后几年发展奠定了基础。新鸿基于2010年春节前后又分别成功获得广州林和村与佛山澜石片区两地旧城改造项目，总建筑面积合计接近300万平方米。其中佛山澜石旧城改造项目规模更是在全国算数一数二的“旧改”项目。

　　以恒隆广场为标志性物业的恒隆地产，是较早进入内地发展的港企商用物业发展商。今年9月份，恒隆地产在经过83轮激烈拼抢后，以近35亿元艰难竞得昆明“新地王”的一宗商业金融用地，恒隆地产执行董事高伯遒在接受媒体采访时透露，未来将投资100亿建造高端商业。

　　多元化操作适时调整

　　在自己擅长的领域拓展，且适时面对市场调整。以佛山人熟悉的岭南天地项目为例，年初推出的别墅产品东华轩，虽然单价达到了4万元/平方米左右，但很快就销售一空，这一项目在今年限购之后，主要是筹备商业街区的推出和马哥孛罗酒店。

　　在里安房地产今年的年中业绩公报上，也对这种加快资金周转的策略做了相关的阐述。为加速资产周转和缩短投资的回收期，公报称，截至今年6月30日，武汉第A 5号地块建筑面积达59，000平方米之办公大楼已整体售予平安保险。余下的上海创智天地、重庆天地及佛山岭南天地之商业面积正处于磋商阶段。

　　而在11月7日，瑞安旗下的瑞安房地产发布公告称，同意非全资附属公司上海杨浦中央社区发展有限公司将位于上海市杨浦区的创智天地项目中办公楼及零售部分出售给工商银行上海市杨浦支行，出让总价近人民币6亿元。

　　实际上，包括新鸿基、瑞安等港企巨头，一向是多元化操作的好手。以瑞安房地产在佛山打造的岭南天地为例，除了高端住宅产品之外，还包括星级酒店、商业街区和未来的高档写字楼等商用物业组团，目前其临街商铺为商户持有，为瑞安房地产在佛山带来可观的租金回报。

　　邓浩志则认为，港企在内地拿地的稳健，还表现在他们善于为自己争取一些优惠的条件。他指出，港企在内地拿地的不少个案，都是涉及到勾地性质，因此在地块竞买设定了条件后，他们容易较为轻松地进入某一个市场，也容易得到政府的一些地产优惠政府，为以后发展谋得更扎实的基础。

　　港企在佛山发展时间表

　　港企地产巨头在国内房地产市场的新一轮布局，看似声势极为浩大，大手笔拿地、大手笔调整，令人应接不暇。但在佛山市场，港企巨头也早有谋局，布局已经逐渐展开。

　　上世纪90年代首度现身佛山

　　新世界地产通过与顺兴房地产合作在顺德大良发展新世界酒店、新世界商场和新世界中心住宅物业，此番合作，是港企首度在佛山房地产市场现身。

　　2007年合作开发风气见长

　　年初，廖创兴拿下罗村地块为多年来首家进军佛山的港企，以贵隆房地产的名义开发翠湖绿洲项目。

　　同期，招商地产携手会德丰地产，首次打入东平新城，开发的依云水岸如今已经是佛山名盘。会德丰为香港联交所上市企业。

　　2007年-2010年旧改巨头接踵而至

　　2007年11月底，瑞安房地产斥资75.1亿元拿下祖庙东华里地块，为佛山历史上单宗总价最高的地块。

　　2010年2月，新鸿基在佛山作为唯一竞拍人以47 .05亿元拿下了澜石旧改项目的最后四块土地，加上2009年底所竞得地块，新鸿基已在澜石掷金81 .65亿元拿下两大商住项目地块，占地面积超过74万平方米。

　　新鸿基在佛山开发项目，后与合景泰富合作开发。

　　2011年和记黄埔首入佛山

　　6月，九龙仓低调发布公告宣布会德丰地产将持有的各内地物业所有权益悉数转出，作价33 .85亿港元出让给同宗的九龙仓。据公告显示，本次交易主要涉及四个项目，全部位于广东佛山，分别为新城、禅城、狮山和桂城项目，皆是与招商地产合作获取及开发。

　　11月和记黄埔以底价8亿元拿下南庄绿岛湖地块，为和黄首度打入佛山市场。