珠三角土地市场寒流频袭

邓浩志接受《南方都市报》采访

   11月1日，广州火车南站原定于当天出让的12宗地块，在卖地前三个小时突然发布公告取消拍卖计划。从第三季度开始，珠三角各地的土地市场频繁出现流拍、延拍，成交地块基本以“底价”达成，限购加紧下的楼市，让土地市场越发惨淡。

　　9月后东莞土地悉数底价成交

　　自从8月份东莞土地市场遭遇“三流拍”后，就一蹶不振。9月份以来东莞一级土地市场已挂牌地块只有9幅，而“9幅”是1-8月份月均土地挂牌数量。从第三季度末开始土地供应量骤然下降，不但挂牌土地宗数大为减少，且多以偏远镇区的小地块为主，9、10月份的土地成交均以底价达成，即便是东南镇区的重要地块也难逃“底价成交”的命运。

　　8月中旬位于寮步石步社区的三幅地块先后流拍，有业内人士把这三幅地块流拍的原因归于“拆迁成本太高”的非市场因素，但如果楼市够热，开发商又何以惧怕这过高的“拆迁成本”呢？归根结底还是对市场信心不足，导致流拍。

　　到了9、10月份，虽然流拍现象没有继续蔓延，但两幅重要地块“底价成交”却继续演示东莞土地市场的冷清。9月8日，中堂一幅15.8万平方米的土地被居益地产底价成交，虽然中堂楼市一直不冷不热，但有了轻轨利好后，广州人对其区域的认可度越来越高，未来楼市可以借广州发力。但在这样的大趋势下，中堂土地一直不被开发商看好，该幅地块楼面地价仅764元/平方米。

　　到了10月12日，原本以为会引来深莞两地开发商竞争的塘厦石潭埔地块，也只有碧桂园一家报名，以2 .41亿元的底价成交。底价成交成了9、10月份的东莞土地市场的主旋律。

　　东莞中原地产分析道，品牌开发商对目前已挂牌地块兴趣不大，中小开发商资金链又不充足，使得地块纷纷底价成交。而对于土地市场供应量降低的情况，东莞市国土局有关人士回应道，上半年推地多，下半年推地少，这在东莞是个规律，只是今年下半年推地量与往年相比略有下降而已。

　　广佛多流拍延拍现象

　　截至10月31日，广州今年成交经营性用地(居住及商业性质地块)48宗，其中，底价成交地块达36宗，占总量的四分之三。截至目前，广州暂停拍卖地块有7幅，主要以商业地块为主。进入10月，土地市场延拍现象加剧，南站等区域的11幅地从10月延至11月拍卖。而11月1日又有12宗地块取消拍卖，土地市场越发不明朗。

　　从今年二季度以来，佛山土地市场主旋律成了流拍。今年9月初，位于南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区的两宗商住用地，分别以超过8亿和9亿元的起拍价入市，均遭遇到“无人问津”的尴尬。而在此之前，禅城区、南海区的狮山、罗村均有地块流拍。

　　珠海土地市场则以7月唐家标王的流拍为分水岭，之后土地市场一直处在下行通道，没有起色。惠州情况与东莞类似，底价成交统治着出让土地的命运。1—10月深圳土地市场仅成交9幅经营性用地。经济地位稍弱的江门，前三季度土地出让不及计划一半，从珠三角7个城市的情况来看，不管在一线还是二线城市，开发商拿地热情一去不返。

　　开发商拿地意愿继续降低

　　来自广东省房协的数据显示，今年前三季度，广东房地产开发企业土地购置面积1521 .06万平方米，同比增长15.7%，土地成交价款301.53亿元，同比增长10.7%。分季度看，前三个季度土地购置面积分别为387.48万、778.06万和355.52万平方米，第三季度购置面积降至低于第一季度时的水平，开发企业买地意愿再次下降。

　　佛山下半年土地供应开始增多，但南都记者采访了解到，保利、万科、雅居乐、碧桂园等房企均认为近期拿地的必要性不强。广州的土地拍卖市场更是遭遇了一线品牌房企集体缺席的尴尬。长信地产集团营销总监徐伟钊认为，房地产企业需要长期发展，拿地是必须的。但土地市场与银行的信贷有很大的关系，在银行放贷难的情况下，全资拿地对开发商是个比较高的要求。

　　恒大地产总裁夏海钧在10月初的业绩说明会上公开表示，集团在未来一年内都没有明确的拿地计划，除非碰到特别合算的地块。另外，还将适当降低明年的开工量以应对市场恶化局面。信贷收紧加上住宅限购，今年开发商普遍出现资金紧张的局面。为了维持资金链，地产经济学家邓浩志认为，开发商普遍采用“开源节流”“节衣缩食”“量出为入”“谨慎小心”的对策。