投资客二手市场大规模抛货

邓浩志接受《信息时报》采访

目前楼市调控已进入深层次阶段，开发商资金链已经告急，不少房企开始拉开了年底楼市促销的序幕。在二手楼市方面，一些投资客也敏锐地嗅出了市场的“火药味”，纷纷放盘以落袋为安。日前记者从广州各大中介了解到，近期二手房放盘量急剧上升，甚至某楼盘出现投资客一次性放盘70套。

　　滨江东投资客一次性放盘70套

　　日前，记者收到中原地产发来的一条短信：滨江东大量笋盘放出，价格只需1.2万~1.5万元/平方米，面积涵盖47~190平方米。据透露，该楼盘是位于广州大道南的海天花园，推出的70套单位，仅仅两周时间便售出40多套，现在剩余的20余套房基本是72~79平方米左右的的小户型和150平方米左右的大户型。小户型的均价大概在1.3万元/平方米，而大户型的均价更低，在1.2万元/平方米左右。

　　中介还透露，这70套房源是由一投资客从开发商处引进的货源，之前都是由开发商直接作为租住用的。随着近期楼市调控政策加紧，投资客资金链在一定程度上吃紧，同时认为楼市价格会进一步下降，因此在年终前以相对较低的价格抛出大量房源吸引客户，快速回笼资金。

　　据悉，来此购房置业的大多数为首套置业者，而对他们吸引最大的也就是偏低的房价。例如，经典居二手均价达1.7万~1.8万元/平方米，南贤大街、大江冲、大江苑、丽江苑的楼梯楼均价为1.4万~1.5万元/平方米，星海明珠的二手均价更是达2.2万元/平方米。不少买家认为，海天花园与楼盘附近其他二手楼盘1.8万~1.9万元/平方米的均价相比，价格低了6000~7000元/平方米，的确是很大的吸引。不仅如此，该楼盘位处滨江东豪宅区内，周边生活配套十分齐全，包括华润万家、丽影广场、大江苑肉菜市场、天然居酒楼、还有鹭江地铁站、客村地铁站等，因此颇有吸引力。

　　不过，该楼盘建成于1997年，由于各种原因，居民的房屋产权使用证是最近两三年才拿到手的，按照国家相关规定来计算，该楼盘还未过5年的期限。因此，如果要购买的话，需要全额缴纳高达5.5%的营业税，再加上契税等，每平方米细算下来其实也达到了1.5万~1.6万元/平方米的水平。同时，该楼盘不接受公积金贷款，只接受银行按揭贷款。

　　福利分房业主赶走租客急出售

　　除了投资客外，不少非投资客业主也感觉“形势不妙”，纷纷转租为售。尤其是一些上世纪80~90年代的福利分房，目前出租利润已十分可观，不少业主宁可得罪租客，也要急于卖房。

　　租住在滨江西广州电力工业宿舍的周先生最近和业主发生了矛盾，原因就是业主已找到了买家，要把房子卖出去。由于租期未到，业主宁可赔违约金给周先生，但突然一下子没房子住，让周先生措手不及。他告诉记者，为了方便女朋友上下班，两个人才租住在滨江西。这几年周边一直都少有放盘出售的，但自上两个星期以来他发现，滨江西一带放盘量多了很多，尤其是一些福利分房。

　　记者从周边的中介处了解到，近期滨江西二手房放盘确实多了很多。周先生租住的广州电力工业宿舍是上世纪80年代末建的，1995年开始陆续以福利房的形式分给电力局的职工。现在该小区的二手房价格都已升至1.3万元/平方米，不少业主都赚了好几倍。

　　“现在一手房都在打折，二手房业主担心楼价下跌，宁可不租也要卖房。”某中介张姓置业主管告诉记者，那些前来放盘的业主都询问过很多次“楼价会不会跌”才决定放盘的，“可能他们觉得楼价也差不多到顶了吧。”

　　珠江新城业主降价两成抛售

　　数据显示，9月广州全市二手住宅成交量环比下降约两成，其中白云区成交量下跌明显，买家观望气氛对比8月有增无减。业主方面，等钱用或有换房需求的普遍愿意降价；尤其是珠江新城等区域，业主宁愿降价两成出售，以落袋为安。

　　中原地产发布的研究报告显示，近期业主“Hold住”价格的心态有所减弱，特别是有换房需求的业主。同时，7~8月是传统的楼市淡季，看楼的买家大幅减少，再加上“楼市降价”舆论不断，二手房价出现小幅松动。

　　据悉，在豪宅盘集中的珠江新城，业主较为注重付款方式，只要是一次性付款，松动的幅度可以在3%~5%，个别甚至达10%。投资客因担心楼价会持续下跌，因此对于手头上的物业不再一味持有，个别出现降价20%出售的现象。

　　番禺区二手房成交均价为10275元/平方米，环比下跌9%。买家心态比较强硬，刚需入市，但大多会压价，个别买家压价幅度达10%，买卖双方博弈心态发生逆转。

　　后市预测

　　投资客资金链告急

　　郊区二手或降价一成

　　不少专家认为，目前一手楼市已提前进入年底打折大关，而之前广州的一二手楼市在价格上都出现了倒挂，为此，业主自然纷纷放卖以落袋为安。尤其是投资客，一旦楼价出现大幅度下调，将背负沉重的经济负担。

　　地产专家韩世同表示，一手楼市现在处于下行阶段，二手楼市肯定也会尾随下行。很多投资客是靠银行贷款来供房的，所以急于放盘套现，回笼资金。不过，现在二手房也不是很容易出货，因为很容易出现城区二手楼和近郊一手楼同价的现象，很多买家就被吸引到近郊的一手楼去了。

　　地产经济学家邓浩志则认为，目前整个楼市环境和大的经济环境息息相关，之前炒房是因为这些投资客的闲散资金较多。而现在全国都出现了资金紧张的现象，投资者都急于放房回笼资金，也可以说是不太看好后市。

　　那么，年底二手楼市是否会应声而跌呢？满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，年底广州二手楼市受到三重压力，一是一手楼盘抢客，二是网签与银行系统对接交易成本有所上升，三是业主仍持观望态度，价格难以及时跟进，所以年底二手楼市估计难有明显翘尾的行情，成交量与三季度接近，月成交量在6000~6500套左右。

　　邓浩志也认为，广州二手楼市年底成交量应该还是维持在低位。因为现在的购房政策导致“买得起房的不能买，想买房的又买不起”。至于价格方面，二手和一手是联动的，一般二手楼市会晚于一手楼市3个月有所动作。“金九银十”期间一手楼的价格下调了大概10%，由此推测，二手楼市可能会在年底跟进5%~10%的降幅，“不过也要分区域，可能中心城区的降幅就不会太明显。”

　　相关报道

　　业主心态转变深圳二手房议价空间加大

　　据了解，目前深圳也出现了二手房楼价松动的迹象，虽然没有出现大量抛盘现象，但业主心态已不如之前强硬，二手房卖房议价空间进一步加大。

　　有中介人士透露，深圳的龙岗由于靠近惠州、东莞，土地面积相对广阔，近段时间也推出了不少新楼盘，而且很多都是大户型。就在近日，有一批房子，就有深圳本地的炒房客一下子拿10多套，但却不急于出手。龙岗某地产中介梁先生称，由于当前二手房租金不断上涨，以租抵贷还能够维持下去，因此并没有太多炒房客大批抛盘。

　　不过中介纷纷表示，如果购房者真心愿意购买，无论是一手房还是二手房，在出售时，他们都可以和开发商或业主进行议价，帮助买房者尽可能减少开支，“按照以往的经验，如果是小户型，总价一般可以节省1万~5万元左右。”中原地产赵小姐表示