广州旧厂房改造提速

　　日前，广州市三旧办公布广州15个城中村的改造进展，其中杨箕村的签约率已达98.5%，村内4个宗祠已开始拆迁；琶洲村预计今年完成复建安置房全部土方工程，基本完成基础工程，明年下半年基本完成复建安置房，完成部分祠堂的拆迁工程，保利琶洲村项目也将在9月正式面市。

　　不过，在吸取之前旧城改造的经验之后，有消息称，今后广州将放缓城中村的改造步伐，转而大力发展旧厂房改造。

　　调整思路

　　广州将放慢城中村改造步伐？

　　日前有消息称，广州市政府基于此前在城中村改造中所遇见的困难，有意调整“三旧”改造目前的思路。具体为放缓或暂停城中村改造，取而代之的是力推旧厂改造项目。该消息得到了多名广州业内人士的承认，不少人士向记者透露，这一思路转变目前还在讨论阶段，但可以明确的是，政府方面确有此意。

　　大部分业内人士称，广州市政府方面之所以想放缓城中村项目的出让，主要是因为在此之前对该类项目的运作方式并没有明确且统一的规定，广州市各项目都处于探索阶段。而从之前的几个案例来看，有的城中村改造项目出现了一些社会问题、经济问题等，在寻找到更合适的方式之前，放缓步伐是有必要的。

　　据了解，从去年开始，广州三旧改造中的“旧厂”项目已明显加大力度。去年11月，位于荔湾区黄沙大道的广铁南站地块被广铁集团以86亿元总价竞得，溢价80%，平均楼面地价17276元/平方米，刷新广州市区楼面地价新高。

　　专家观点

　　旧村、旧厂改造应各取所长

　　对于传闻中的这一思路转变，地产经济学家邓浩志表示，广州城市改造应偏重旧城改造还是旧厂房改造不能一概而论，还要看哪个更加成熟。不过，目前城中村改造所面临的问题的确比旧工厂要多，主要是因为旧村改造涉及村民多，补偿谈判相当耗时，而且由于国家规定不允许强拆，所以现在的钉子户问题也特别难处理，一个项目可能因为一个钉子户而无法开展。除此以外，旧村改造因为已有回迁安置和收益来源补偿两大块，再加上商业开发部分，导致了旧村改造往往成为超高容积率的房地产项目，而如此高容积率的项目，无论是在舒适度方面或城市规划方面都会带来一定的压力。

　　中地行市场传播部副总监陈扬也认为，三旧改造应该平衡发展。旧厂改造见效快，能在短期内供应上市，但规模一般较小；旧村改造历时长，规模可观，但一旦成功改造，能为市场带来较多的新增供应。两者各有优势，应各取所长，平衡发展。

　　不过，满堂红战略管理部高级主任沈锐培则明确表示更支持优先改造旧厂房。首先，旧厂房长期闲置得不到利用将造成土地资源浪费；其次，旧厂房产权相对简单，改造难度小，速度快；最后，旧厂房改造成本相对较低，附加成本小。而城中村改造的大拆大建手法已出现了问题，往后城中村改造要冷静下来，在发展与保护中寻找平衡。

　　未来规划

　　10年内完成138条村整治改造

　　按照规划，广州将在10年内基本完成138条城中村的整治改造，其中，位于重点功能区的52条城中村计划用3～5年完成全面改造。土地政策方面，允许土地直接登记为国有土地，并允许现状出让和熟地出让；村自主改造的可实行协议出让，同时可享受优惠的土地出让金政策。广州市政府还给予财税资金扶持，土地60%的纯收益将用于支持集体发展。综合整治类项目允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，以流转方式自主招商融资改造。

　　不管是旧村改造也好，旧厂房改造也罢，两者都将空出大量土地用于开发房地产，对广州楼市会有什么影响呢？对此沈锐培表示，旧城改造一方面增加了土地供应，有望平抑房价；但另一方面，高昂的改造费用又增加了土地成本，从而有可能推高房价，这两方面影响是相矛盾的。所以优先进行旧厂房改造，相对城中村改造来说土地成本更低，有利于房价稳定。

邓浩志

2011年9月19日