三问大坦沙“蝶变”

原文刊自新快报

在连续几次规划易稿告败后，大坦沙又迎来新一轮的规划利好。此次，大坦沙将变身“国际化花园岛屿”，并由新加坡协助更新改造建设。随着大坦沙的“新蓝图”日渐清晰，业界对其关注度日益提高，也引来了不同声音。据记者了解，不同的意见主要集中在定位高低、“城市岛”开发和商业配套三方面。

1问：“国际化花园岛屿”定位过高？

专家意见：大坦沙环境基础薄弱，定位恐过高，实施难度大。

7月21日至8月19日，大坦沙地区控制性详细规划在市规划局网站进行批前公示。按照规划，大坦沙将被打造成“国际化花园岛屿”，预计整个项目投资超过150亿元。对此，有业内人士认为，大坦沙做住宅开发无可厚非，但如果做高端的住宅区，却面临着基础弱、环境不匹配等问题。

大坦沙岛位于荔湾区西部，四面环水，是珠江前航道第一大岛，也与近年来开发得如鱼得水的金沙洲相邻。有业内人指出，大坦沙和金沙洲一样，作为普通的住宅区域开发，无可厚非。如果作为“国际化花园岛屿”开发，恐怕定位过高，实施困难大。

房地产专家韩世同表示，大坦沙有服务整个广州西部的大坦沙污水处理厂、西村电厂等，在环境上，与国际化高档社区的要求存在一定距离，而且，大坦沙现在有很多废旧的工厂和握手楼，拆迁等工程浩大。“规划容易，执行难。因为大坦沙毕竟已经不是一块处女地，规划成国际性的高端住宅区，需要高标准、高要求，意味着改造新建的难度非常大，应该进行详尽的考察和可行性评估。”

　　2问：大坦沙是否适合“城市岛”开发？

专家意见：岛屿规模不大，市场小，无法支撑完善配套所带来的运营成本。

按照相关规划，大坦沙将采取“城市岛”模式的规划开发思路，打造商贸、文化教育、娱乐休闲、居住等复合功能，开发强度偏中高。配套有广州市第一中学(示范高中)、新加坡国际学校、大坦沙私立高级国际医院等公共设施。但实际上，大坦沙已经走过类似“城市岛”开发的道路，却以失败告终。曾参与上一轮规划的袁奇峰表示：“现在回头检讨一下，大坦沙即便完全开发，其市场规模也难以维持一整套公共服务设施。”据了解，大坦沙附近的金沙洲，被定位为广佛都市圈中心的居住新城，作为“城市岛”开发，取得一定成果。但是，金沙洲的规划面积9.08平方公里，接近大坦沙3.55平方公里的3倍。因此，未来在人口总量与消费需求等方面，将大大弱于金沙洲。即便有完善的公共配套设施，如果不能被岛屿本身人口所利用，所产生的巨大的维修与维护成本也将成为岛屿配套市场循环的巨大拖累。

因此，在袁奇峰看来，如果将大坦沙作为广州一个片区开发，而且住宅功能的划分清晰，可操作的空间更大。

　　3问：商业配套到底需不需要？

专家意见：复合功能的规划与“豪宅”定位相左，不宜大举规划商业配套。

大坦沙究竟是“豪宅区”，还是又一个复合功能的“新城”？按照规划，大坦沙将容纳商贸、文化教育、娱乐休闲、居住等复合功能。目前，大坦沙岛东西两侧的沿江地块规划了28幅住宅地块，其中一线江景宅地近20幅，中间部分则是行政办公和科教文卫地块，此外还有7幅商业金融地块。

在房地产专家邓浩志看来，广州作为大都市，的确缺乏一个国际化的高端住宅区。不过大坦沙的“国际化花园岛屿”规划，意味着这个岛屿未来的人口密度不可能太大。但是，参照商业的发展规律，人口总量与密度不达到一定程度，所谓的商贸、文化教育、娱乐休闲、居住等复合功能，都只能是乌托邦式的设想。

在邓浩志看来，过多的商业金融以及公共配套都是其次，反倒是岛屿的开发规模、人口居住密度、环境开发，一定要采用高的标准。另外，大坦沙不是不可以做商业，但要做小做精。除了生活的商业配套，还可以开发一些高端但规模不大的商业项目。

邓浩志

2011年9月7日