广州今年卖地，最低成交楼面价低于全省均价

原文刊自21世纪财经报道　　

广州推出今年最大面积住宅用地，用地面积接近60万平方米，被称为今年最大最大规模宅地出让。虽然上半年大部分上市房企的销售业绩均差强人意，但广州首场土地盛宴，依然引来了保利、碧桂园、富力、中盈置业、富晟、锦绣投资、南沙经济开发区森华木业等企业云集其中，甚至还看到深圳过江龙深圳优凯思投资顾问有限公司的身影。

　　这次拍地过半数均以底价成交，显示了开发商对开发前景的乐观，也揭示了当下渐趋冷静的土地市场。

　　最低成交楼面价低过全省均价

　　此次推出的南沙地块地价相对低，因为最便宜的一幅位于万顷沙十三涌地块出让总价4180万元，楼面地价仅1010元/平方米，远远低于上半年广东省房企土地购置单价1678元；最贵的一幅地为位于进港大道北的2011NJY-5地块，占地面积最大，达到18.9万平方米，其楼面地价1972元/平方米。而“三旧改造”2011NJY-8地块楼面地价为1953元/平方米。

　　可以说，这次广州大规模推地，对开发商来说是一个土储良机，这才引发了富力、保利、碧桂园等房企的争抢。据广东省房协公布的《2011广东房地产市场分析报告》（简称《报告》），上半年房地产企业购置土地面积1165.54万平方米，同比增长67.8%；2季度购置土地面积778.06万平方米，比1季度增长了100.8%；土地成交价款同比增长16.9%；土地购置单价为1678元，同比大幅下降30.4%，其中2季度土地购置单价为1577元，比1季度下降16.2%；上半年，待开发土地面积为3929.95万平方米，同比增长14.2%。

　　根据资料，5幅编号分别为2011NJY-4、5、6、7、8号，均为二类居住用地。除了一幅占地面积在1万多平方米外，其他都是占地面积在8万-19万平方米的大型地块，而且都没有户型比例限制，可以开发大户型产品。位于南沙街进港大道北侧的2011NJY-4、5地块，南侧河涌边40米范围地块可与商业用地兼容，用地面积分别为94404平方米、189037平方米，起始价分别为32500万元、67100万元。同时，2011NJY-5地块也是所有地块中面积最大的一宗。两块地的容积率比较低，政府规定不得大于1.8，有可能建设18层左右的高层住宅。

　　现场记者表示，2011NJY-4、5两地备受房企青睐，该两地紧密相连，位于南沙东北边，进港大道北侧，东北面不远便是虎门渡口与南沙港和珠江。其中五号地块面积最大，颇具大盘开发潜力，备受关注。

　　下午2点45分竞拍开始，首先拍卖的就是2011NJY-5号地。碧桂园和富晟、保利房企交替喊价，20分钟后，碧桂园率先拿地，以9亿1000万人民币“抱得美地归”。随后，碧桂园、保利、富晟继续角力竞相举牌。随后，碧桂园梅开二度以4亿6千万将4号地收归囊中。

　　交通通达可能是4、5号地受追捧的原因之一。两地南面扼守南沙重要的交通枢纽进港大道。通过此大道半小时内可达南沙中心城区，一小时内可达广州市区与东莞。在项目对面，则为南沙有名的高尔夫花园及黄鲁山森林公园。该地附近商业配套一般，附近是南沙多个大楼盘聚集地，海力花园距离最近，目前房价7400元/起。

　　4、5号地归属有着落后，碧桂园和部分房企相继离开。之后，中盈以8300万轻松拿下位于西部工业区的3号地，而其余两地则以底价出让。

　　竣工面积负增长 房企资金仍紧张

　　地产经济学家邓浩志认为，这次拍卖气氛不算热烈。“很多以往拍卖会活跃的大牌房地产企业都缺席了，比如万科、恒大等。即使是到场的富力、保利举牌次数少，"走过场"的意味较重。”他分析，大牌开发商这次缺席的主要原因还是资金链的紧张。在他看来，碧桂园两次拿地是资金相对充裕的结果。观察后不难发现，与多数注重一二线城市房企不同，碧桂园主要在二三四线城市外围大规模开发为主，拿下的土地成本相对低，加上低价销售使资金回流较快，使得该企业资金链流动性较好。

“十二五”规划纲要中，广州南沙新区被列入国家深化粤港澳合作的七大重点项目之一，并将南沙新区开发定位为：打造服务内地、连接香港的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地，建设临港产业配套服务合作区。作为政府规划的重点，南沙有着十分可观的发展前景。邓浩志也赞成这个观点。他向记者表示，南沙起点比较高，近海的自然条件更加了不少分。“但目前南沙还挺荒芜，需要较长发展时间。对比前段时间政府宣告进行开发改造的多个片区，南沙更费发展时长。在这层面上，可能会影响地产商拿地积极性。”

邓浩志

2011年8月24日