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大坦沙建豪宅如何规避地陷风险

(2011-08-23 16:59:14)
标签:

房产

分类: 地产经济研究

大坦沙建豪宅如何规避地陷风险

 

原文刊自南方都市报

    已搬迁至新房居住的方生,回忆起三年前居住的大坦沙板块房屋因地陷轰然倒塌事件,至今仍心有余悸。据他回忆,200811月份,荔湾区桥中中路地段多次发生较为严重的地面塌陷现象,甚至出现5个陷坑,桥中中路的路面有约500平方米的下陷。更令人惊慌的是,地陷发生后数小时内,马路西侧的平房相继轰然倒塌,而他就住在塌陷房屋的附近社区。

    事隔3年,方生因地陷产生的惊慌心理刚刚有所平复,最近又陷入了焦虑之中。据他介绍,广州规划局近日出台荔湾区大坦沙整体规划,该区域将被打造成国际化花园岛屿,区域内有商业金融用地7幅,宅地28幅,其中仅一线江景宅地就有近20幅。荔湾区区长更声称,大坦沙岛将打造成梦中的香格里拉

    方生疑惑,在地质如此脆弱的地带,为何还要大规模推地建房?对此,不少专家指出,在地质脆弱地带大规模建房,存在安全隐患是毋庸置疑的。但板块内的35宗地块楼面地价预计将不低于1.5万元/平方米,这对政府来说可谓是一笔不小的收入。不可否认的是,如果大坦沙顺利打造国际花园岛,对荔湾乃至整个广州楼市将会有较大的带动作用。

    规划

    150亿打造国际花园岛

    作为广州西部四面临江的大型岛屿,荔湾大坦沙开发和改造一直备受关注。近日,大坦沙地区控制性详细规划在市规划局网站进行批前公示,规划提出,要在全岛3.55平方公里的范围内,通过三旧改造将大坦沙打造成国际化的花园岛屿、以生态居住为导向,具西关文化风情的商贸、文化和居住区。

    据了解,今年7月初在香港举行的全省三旧改造用地招商推介会上,荔湾区推出的项目就是大坦沙岛。根据荔湾区的计划,拟以城中村改造融资地块约180万平方米建筑作为招商引资项目,计划拆除城中村部分建筑和一些旧厂房,选址统筹复建安置房和集体物业,并在岛内选取多个地块用于出让融资,平衡改造成本,预计总投资规模超过150亿元。

    从规划图中可以看到,大坦沙岛东西两侧的沿江地块规划了28幅住宅地块,其中一线江景宅地近20幅,中间部分则是行政办公和科教文卫地块,此外还有7幅商业金融地块,大多靠近地铁站。此外整个岛屿四周都分布有生态防护绿地。可见,大坦沙是要打造宜居宜商的花园式岛屿。

    实际上,对大坦沙的改造一直在进行。2007年起,荔湾区试图将大坦沙变身成为广佛创意岛2008年底,大坦沙变身为广东光电岛20099月,当时的荔湾区委书记刘悦伦表示,大坦沙要发展高端产业,吸引高端人才,对岛上的道路、基础设施进行大整治。

    记者了解到,整个大坦沙的改造主要涉及坦尾村、河沙村、西郊村三条城中村和国有旧厂房改造。交通方面,大坦沙通过珠江大桥东连荔湾旧城区、西接芳村滘口,地铁五号线设有坦尾站,建设中的地铁六号线设有河沙站、坦尾站。

    前景

    楼面地价或达1.5万元/

    大坦沙新规划对板块乃至广州的楼市有怎样的带动作用?记者在采访的过程中,不少业内专家表示,国际化花园岛屿的新规划,将有望打破大坦沙板块中低端楼市的形象,走向高端化。

    满堂红研究部主任沈锐培认为,大坦沙新规划目的是为了推进大坦沙的旧城改造,提升整个板块的形象。从规划可以看到,大坦沙岛东西两侧的沿江地块规划了28幅住宅地块,其中一线江景宅地近20幅。在中心城区可开发住宅用地持续减少的情况下,一线江景地块非常稀缺,未来大坦沙将是中心城区最重要的一手楼供应集中地。从规划看大坦沙定位较高,而且有江景资源、私密领地、双地铁、名校等利好条件,未来大坦沙楼市发展前景广阔。

    据记者了解,目前大坦沙基本没有一手房在售,最新的盘万科柏悦湾,二手均价每平方米达18000-19000元。沈锐培认为,新规划执行后,大坦沙板块楼盘定位将会走高,地价每平方米将会达到8000-10000元。

   大坦沙板块内的35宗地块楼面地价预计将不低于1.5万元/平方米,知名房产专家赵卓文认为,目前,中心城区能拥有一线江景的地块简直是凤毛麟角,大坦沙可能是中心城区最后一块拥有一线江景的板块了。在物以稀为贵的情况下,大坦沙未来地价冲破万元以上绝对不是问题。大坦沙规划执行后,将会成为广州未来的豪宅区,再也不是曾经的无人问津的孤岛了。

    地产经济学家邓浩志则认为,大坦沙是广州中心城区剩下为数不多的岛屿,凭借较好的先天优势最终定位为国际花园岛。未来在自然优势(江景、区位相对独立)及高端规划的基础上,岛上物业一定会走高端路线。

    隐忧地质复杂是否适合大建住宅?

    在新规划给楼市带来发展机遇的同时,也不得不思考规划带来的现实问题。针对大坦沙岛东西两侧沿江地块规划的28幅住宅地块,方生表示,大坦沙及附近板块地质本来就差,还要大规模推地建房,居民住房安全谁来保障?

    据方生回忆,2008年,当地铁六号线刚施工至大坦沙板块时,就已经出现下沉现象。同年11月份,荔湾区桥中中路地段多次发生较为严重的地面塌陷现象,甚至出现5个陷坑,桥中中路的路面有约500平方米的下陷。更令人惊慌的是,地陷发生后数小时内,马路西侧的平房相继轰然倒塌。

    工程建设活动成为地面塌陷的诱发因素。广州市地质调查院经过现场勘察发现,坦尾村一带地质结构比较复杂,主要以石灰岩为基底。这种地质容易受到地下水的侵蚀,在长期地质作用下,不排除岩溶土洞的出现,从而引发地陷灾害。随后,广州市国土房管局把大坦沙岛西海南路、市一中大坦沙校区列入广州主要地质灾害隐患点。

    知名房产专家赵卓文则认为,与上海等城市相比,广州的地质条件相对较好,大坦沙不会因为建多栋住宅就会发生严重的地质灾难。即使发生地面下陷的问题,也是可以克服的,对大坦沙新规划来说,不会成为大问题。

    沈锐培认为,珠三角大部分是冲积平原,广州大部分地下属软弱的天然地基,大坦沙、金沙洲更加突出,在建设过程中多次发生地陷,六号线在金沙洲也不得不走高架。我不是地质方面的专家,不过政府对大坦沙的开发应慎重,虽然从建筑技术以及已建的建筑经验看,地质问题应该是可以克服的,前提是保障设计标准与施工质量与地质相匹配。但我个人认为,大坦沙不宜建超高建筑,地下空间也不能过度开发,应尽量利用地面空间,如果要建住宅宜建小高层,防范地质风险。

    专家观点

    可以建房但要详探并评估

    广州市规划局编制研究中心王健博士表示,针对大坦沙地质情况,完全可以建房。但在建房之前一定要做好详细的地址勘探及安全评估,并在技术上进行保障。经过评估后,在施工过程中,要避开地质条件不太稳定的地带,如岩溶地质带、软土地质带。同时,在建筑密度、楼层等方面,一定要根据勘探和评估结果进行限制。同时也要注意,住宅建好后,再做加固工作,成本非常高,因此前期的评估工作就十分重要,目前城市编制规划要求对地质进行灾难环境评价,开发商也要做详细的设计、布局。从安全角度来看,现代建筑结构技术成熟,只要安全性设计符合国家标准和要求,其抗震、防震、防滑性能会有保证,一般不会出现特别的问题。

    最好避开地质条件差区域

    国家一级注册建造师唐甜表示,避免地质灾害发生的最好办法就是避开地质条件差的区域进行开发,从城市规划的时候就提前预防。如果房子建好后,发现它正好处于某个不良地质断裂带,再想加固提高就很难亡羊补牢了。但事实上,现在很少有城市因为发现地质条件不好,就把原先规划的某个C B D用地调整成绿化用地。如果在地质条件较差区域建房,一定要根据实际情况来定。对于软土层而言,上面的建筑不均匀沉降值达到35厘米,房屋就会开裂,随着不均匀沉降值升高,房屋甚至有倒塌的危险。现在建造技术成熟,在施工时,可以通过打不同大小、样式的桩基等方法来使楼体达到均匀沉降,比如,有些建筑一边有裙楼,一边没有,容易产生两侧不均匀沉降,沉降多的一侧,可以多打一点长一些的桩。

 

邓浩志

2011823

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