需防楼盘偷换概念“降价”

原文刊于南方都市报

    在多轮房产调控后，不愿意降价又想吸引购房者的房企开始玩起了“新把戏”。据了解，近期，位于广州市越秀区北京路的金润铂宫对外宣称每平方米的售价由3万多元直降到2.38万元。但经过记者实地调查了解到，开发商把原来的赠送面积列为计价面积的范围内，单价虽然直降了8000元，但总价并没有改变。

单价直降8000元总价却不变

   近期，金润铂宫单价由3万多元直降到2.38万元引起了记者的注意。周日，记者实地了解到，该盘的房价策略大有“乾坤”。

    据现场接待人员介绍，该盘属于商业性质，近期在出售60—103平方米的一至三房的复式单位，销售均价23800元/m 2，带6500元/m 2的豪华装修。“不仅单价相对较‘抵’，部分单位还有9.8折、一口价优惠。“60平方米的总价大概在多少？”记者问道。“加上所有的折扣，至少约190多万元。”

    一套60平方米的房总价怎么会在190多万元？“我们销售均价每平方米虽然为23800元，但并不是按建筑面积计算，而是按‘实用面积’计算”。如，一套建筑面积60.93平方米的单位，因为层高超过3.6米，可按两层用，实用面积为85平方米，成交总价就按照85平方米来计算；如果按60.93平方米计算总价，单价每平方米要在3万元以上。”

    记者顿时恍然大悟，原来所谓的降价，仅是开发商玩的“增减面积”游戏。

应对新政偷换概念

    开发商为什么能如此操作？据销售人员介绍，我们的定价策略是应政府的要求，根据6月1日实施的《广州市规划管理建筑面积计算办法》规定，楼高超过3.6米且少于5 .8米，按该层水平投资面积的两倍计算，大于5.8米的按3层计算。“我们的楼盘层高在4米以上5米以下，按照新规，确实是要按两层来售的。”

但据记者了解，该盘所处地块是在新政之前取得的，也就是说，计价面积是按照建筑面积计算，不用按新标准。

    地产经济学家邓浩志认为，实际建筑面积和套内面积都应该以商品房预售合同认定为准，开发商不按照建筑面积计价，而是按照实用面积只能理解为一个“偷换概念”的销售手法，某种程度上是在欺骗部分不了解真相的购房者。

    “不过据悉这种所谓的降价并非真实的降价，只是在面积上偷换概念，但是购房面积是以房管规划部门的测量为准，之前开发商所谓的赠送面积一般是不计算在购房合同内，所以开发商这种促销手段会误导消费者，而且可能涉及价格欺诈。”

    满堂红研究部主任沈锐培同时表示，这是开发商的一种营销手段，通过制造噱头吸引眼球，达到促销效果。

记者采访中，不少业内专家认为，开发商采取表面降价的措施之后，下一步可能全面进入实质降价。

沈锐培认为，小复式单位真正获利的是开发商，因为小复式单价比平层高很多，其实楼价已含夹层的部分。“建议购房者在选房的过程中，先了解清楚再出手。”

邓浩志

2011年7月12日