楼市的拐点是否又再到来？

    8月中，广州国土房管局发布7月楼价为10008元/平，成交面积环比下跌22.4%。近几天，股市连续下跌，其中还包括了地产股；周二广州拍10块土地，地王没有出现，业内人士纷纷认为”理性回归“。近期的种种迹象让”拐点论“又再抬头，楼市拐点将至？

价格和购买力不匹配，调整是迟早的事

    商品价格必须与消费力相匹配。在失去供求平衡关系的某个阶段或者社会盲从的羊群效应影响下，可能会出现阶段性的商品价格与购买力不匹配。但总体上看，价格是围绕着实际购买力进行上下波动的，价格离实际购买力越远，其回归的可能性也就越大。而当前商品房的价格已与与社会的购买力脱节。最主要的原因是楼价上涨速度已经远远超于收入的增长速度。

    以广州为例，1998年～2003年，全市商品住宅成交均价在4500元/M2进行波动。03年全市成交均价为4439元/M2，政府公布08年全市的成交均价为9300元/M2，均价上涨了110％。其实这还不能反应楼价上涨的全部，因为统计的口径有所不同，03年统计的全市均价是旧8区的成交均价（现在的中心6区），08年的统计口径是10区，统计范围包含了撤市建区新划入广州郊区版图的南沙、花都等区域，这些远郊地区价格较中心区域低，实际上是把均价这个概念拉低了，如果按传统8区计算（即新的中心6区），广州现在的均价在12000甚至更高，按同样的统计样板，广州的楼价其实涨了接近200％。而类似的情况同样出现在北京，上海，深圳等一线大城市。楼价几年内涨了200％，而工资绝对没有涨200％，所以实际情况是房价的上涨速度已经大大超出了工资增长的速度，市场整体的购买力已经失却了平衡，要想重新获得平衡，要么楼价停止上涨，居民收入快速跟上，要么居民收入维持缓慢增长，楼价下降到和总体消费力接近的水平。

    有一种理论认为现在商品住宅其实是有钱人的游戏，社会平均工资并不能代表参与商品住宅实际购买者的收入情况。但我们要看到，自从07年国际金融海啸的冲击下，全球经济陷入了衰退，企业实际盈利水平大幅下降，从胡润富豪榜发布的最新消息看，中国的富豪数量大大减少，富豪们平均资产也大幅萎缩。所以在宏观上看，整个社会的财富都在剧烈地缩减。而当前的楼价已经回到了07年历史的最高点。所以当前的高楼价是否能够长期维持，大家可以自己思考。

地产行业有周期性特点

    不少观点认为，当前楼市的火爆和楼价的暴涨，完全来自于当前国家宽松的货币政策，然而宽松的货币政策并不可能长期维持。当前宽松的货币政策和积极的财政政策都是基于提振经济，GDP保“8”的目标而推行了。我比较同意某些专家的观点，正因为当下经济不景，所以国家才选择以地产为龙头，争取带动上下游产品，从而使经济复苏。但如果经济能如期复苏，或者宽松的货币政策不在，地产将成为国家重点调整的对象。所以，地产行业也像实体经济一样，有其周期运行的特点，很受到国家政策的引导和影响，而最近中央多个部位的都相继关注到仅仅楼市的热火朝天和楼价的暴涨，或在下一阶段对楼市，特别是楼价进行适当的调控的言论也陆续浮出。加之实体我国实体经济已经见低，且有见低回升的迹象，09年全年GDP增长速度或达8.5％。综合评估，政策调整楼市的阶段已越来越近了。

    在不知情的人严重，楼市和楼价几乎是同一回事情，当前楼价高，所以要打压楼市。其实不然，楼价高固然影响民生，同时高楼价对其他行业有挤出效应，从某种程度上会影响投资的增加，从而影响经济的复苏。但楼市的活跃却是有利于经济的复苏，这里所说的楼市活跃指的是成交活跃，所以未来的楼市，能实现“价稳量增”自然是最好的情况了。

“拐点”不易测，谨慎为上策

    王石的07年的“拐点”论让他本人和随后在全国率先掀起降价潮的万科成为了许多同行的偶像，然后今年楼市的在一片不看好声中奇迹回暖、高涨，这连包括王石和万科在内的许多地产都未能预见，可见楼市的“拐点”并不容易预测，因为它和经济一样，包含着太多的不可能全面了解的信息，未知的运行规律引导着市场向不可预测的方向发展，无论政府、企业还是个人，都只能在其中摸索前行。未雨先绸缪，或许是社会活动的每个参与者最好的行动准则。

文/邓浩志

2009年8月24日