对近期楼市的基本判断

    据统计，从2009年5月1日到2009年5月31日广州市共有302个楼盘有销售。共计销售13253套，1413407平方米。成交量创08年以来的新高峰。

    在持续热销的背景下，不少项目的涨价行为由开始的单纯为制造销售气氛转入实质性的售价调升。二手市场上卖家更是近乎的疯狂大幅反价。楼市回暖已经是不争的事实，再讨论假按揭，房托等问题并不助于客观、深入的认识房价为什么在高位再次回涨的原因。我们未来关注的重点应该是这波回暖的实际原因及后续发展的可能性。

    除地产市场在5月好好热了一把外，我们还应该关注到股市、油价、黄金、大宗商品等价格都在近期大涨，而且成交都很活跃。这向我们传递一个信号，世界性的经济危机已经由第一阶段的大量企业倒闭及人员失业转入到了现在的第二个阶段。即：由于各国政府采取向市场供应大量货币或贬值本国货币等挽救经济措施，导致的货币实际购买力下降及民众对币值稳定信心的逐步降低，从而引发了资源，大宗商品，资本市场等将被众多为避免货币贬值的投资者和投机者进行恶炒的现象。而这种现象有可能会持续一段时间。房地产市场属于重点对象之一，所以说楼市本次回暖的核心原因在世界经济的宏观背景，而不是简单的所谓开发商的天才战略战胜了政府及广大消费者。

    另外，大多数住宅项目热销的产品仍然是90平方米上下的中小户型。所谓的刚性需求客户的确为这次回暖“贡献”不少。而投资者在最近的楼市并不算活跃。但在当前货币贬值的阴影下，如果政府全面放开二套房的限制政策，楼市很可能吸引大量投资者入场，从而有可能将楼价再次推向快速的，不理性的上涨。所以住建部近期暂不出台新的刺激房地产政策的表态是对的。既然楼市的成交已经全面活跃起来，综合考虑当前的形势，政府政策及工作重点应着力防止楼价再次出现06、07年时的大幅上涨。

    对于房地产开发企业来说，当前形势可以谨慎乐观。可以逐步放弃全面收缩战线，现金为王的策略。采取稳健的，相对积极的发展战略。适当增加土地储备及项目开发进度。

文/邓浩志

2009年6月1日