理财悍招：一套房生出四套的模式

作者：邓浩志

我住在广州海珠区某楼盘，是04年买的，当时3900元一平方米。07年一个朋友买了我小区步行3分钟距离的另一小区，当时是14000元一平方米，除去产品差异造成价格的差异，他那套房子的单价仍然是我房子单价的250％左右。面积相当，但总价高出90万之巨。90万是什么概念？京、沪、穗、深人均月工资08年均在3500左右，90万也就是一个普通大城市白领21.5年的工资总和。所以之前有人说：迟两年买房，少打拼10年。现在我说还不对“选对买房时机少奋斗半辈子”。道理很多人明白，但毕竟不是每个人都是经济专家、地产专家，怎样选择适当的时间买楼呢？我告诉你市场中一条近乎弱智的规律。把握了你就是专家。

房地产市场是否真的存在这样弱智的规律？

    巴菲特有句名言：别人恐惧时候我疯狂，别人疯狂时候我恐慌。这句话隐含的意思是涨后必定会跌，跌后必然会涨回来，市场始终存在波动周期。世界各国现行的经济体制似乎都逃避不了这样的波动的规律，经济总会波浪式向前推进。90年中期世界经济繁荣，然后97年来了个亚洲金融危机。05、06年世界经济飞涨，08年又来了个金融海啸。正是由于太规律了，所有有人不相信他。所以只有巴菲特这样的笨投资者才能从这种波浪中一波又一波地赚取高额利润。

    下面我介绍一个逆势买楼赚钱的傻瓜办法

观察波动周期

查阅了广州近20多年的楼价成交的数据，发现楼价和经济周期运行的轨迹虽然不完全同步，但整体上十分接近，房地产业一般10年左右一个周期，楼价涨跌的单边运行一般在4～7年之间，之所以说是单边，是因为以年度均价看，楼价在下跌周期过程中是不会出现反弹的，在上涨过程中也是不会出现下调的。也就是说楼价见低（顶）后，不涨（跌）上4年以上是不会改变运行趋势的。

观察波幅规律

历史数据显示，每次楼价的低位都总在上一次高位的60％左右，每次楼价的高位都总在上一次低位的200％左右。其运行公式为1 → 0.6 → 1.2 → 0.72 → 1.44 →。例如：广州08年全市均价是9300，如果08年是顶部，那么下一个运行周期的年度均价低谷在5500左右，年度均价高峰出现在在2012年左右。

掌握规律好卖房

    只要把握好大规律，选择买房时机便轻而易举。一般大原则是前一次的最高价的60％是入市的机会，前一次的最低价的100％是出货的好机会。举例97年广州楼价近8000见顶，这是出货时机。那么下一个低位预测出现的时间应该在5年后附近，均价是8000的60％（即4800）。历史刚好符合预测，02年的楼价在4500附近，举例03年的历史低位仅相差100元，时间仅差一年。

然后03年出现了楼价的低位，均价在4400左右，那么下一个低位预测出现的时间应该在5年，价格在4400的一倍（即8800）。历史又印证了这个预测，5年后的08年，楼价创出了年均价9300的新高。实际仅高出预测500元。

怎样一套变四套？

    举例：在楼市低谷的时候买套100万的房子，首付20万，贷款80万，等到楼价高涨的时候，房子升了大约一倍（即200万）的时候就出手，盈利是100万，也就是说我用20万赚了100万，资本回报率是500％。再次等楼市低谷的时候，我再用120万撬动4套100万的房子（不能撬动5套是因为考虑到2、3套房首付比例不断增加）

    只要你把握好这个规律，剩下的，呵呵，你会变成什么样不用我说了。

                                                                                      邓浩志

                                                                         2009年4月17日星期五