邓浩志：四类房产企业危险

邓浩志（地产经济研究专家）

楼价下跌，特价，打折到处可见。开发商资金紧张已经是众人皆知，当今的市场，有下面几类房地产企业风险最大，最容易“生产”烂尾楼，最容易被冬天冻僵。买房时候除了关心楼盘质量更要关心发展商的情况。

一、07年买了“地王”的企业

07年的地王一个接一个，已经到了面粉贵过面包的情况，08年一路调整下来后，这些土地变成了鸡肋。开发嘛？这么高的地价，肯定亏损。不开发吗？政府收地。

这类型企业主要面临产品设计的问题，首要解决的是怎样的产品才能够以足够高的价格抵消高昂的成本如何

二、土地储备较多的企业

房地产属资本密集型行业，开发项目所需资金多是通过融资完成，用5个盖子盖10个锅，这类手法使用得十分普遍。市场环境好可的时候不少开发商用2、3个“盖子”盖10个“锅”，个别开发商甚至用1个“盖子”盖10个“锅”，他们期望IPO一回，就能掏股民的钱去买新“锅盖”。现在市场不好，没有“盖子”借了，IPO也不行。已经不是利润多少，亏损多少的问题了，

这些企业唯一的目的避免破产，要生存下来。到了生命攸关的底部，所有办法都得用上。

三、产品高度集中在别墅类的企业

住宅市场再跌，普通住宅还是有刚性需求的。但别墅产品是奢侈消费品，需求弹性十分大，普通住宅跌20％，别墅起码跌50％。

这类型企业面临的首要问题是如何在熊市中卖出最熊的产品

四、产品集中在销售写字楼类型的企业（中低端产品尤其突出）

经济下滑，业务量减少，企业缩编，写字楼需求量自然减少。租客减少买家就更少了。乙级或更低端的写字楼面向的是小企业，小企业在这次危机中受到的冲击要大于大企业，中小企业不景，或破产或选择价格更低的商住物业办公。

这类型企业面临最大的问题是如何把没有人要的东西包装成别人需要的东西，然后卖出去。

上述的几类企业要顺利度过这个冬天要付出比其他企业更大的努力，开发计划、施工计划、营销策略都必须作出大的调整。尤其不能再抱着以往成功的思维，过去已经过去了，重要的是设计一套适合自身的突围战略和战术。

普通消费者要注意你准备买的房子的开发商是否属于上述情况，如果是，那你要更加注意了。而这类企业如何既成事实的困局？欢迎有兴趣的业内同行和我聊聊。