开发商别拿新政忽悠百姓 楼价不可能反弹

邓浩志（地产经济研究专家）

12月17日国务院公布了放松二套房贷，营业税年限降2年，取消城市房地产税等政策。一些开发商迫不及待地跳嚷嚷说政府救市啦，如何有利，明年楼价定涨20％等云云。每有新政他们总是猴子般出来上蹿下跳，总是一次又一次地企图忽悠百姓。某些媒体也没有想清除就以崇拜的眼光把这些什么潘某某、任某某等地产明星老总们的话对外发布。

其实，新政只有限度地减轻了买卖双方的成本，对市场供求关系改变甚小，楼价也决不可能回头向上。理由如下：

06、07年楼价的疯涨是由五种购买力所支撑的

1、  刚性需求（成家立业，改善居住环境）

2、  投资需求（手上钱多了，买些物业、股票、藏品）

3、  投机需求（短期赚取差价为目的的，以温州、山西炒房团为代表的）

4、  超前需求（周边的同事、朋友都买了，工作没有2、3年的，手上没有多少钱也买。要么贷款，要么问父母要）

5、  恐慌性需求（楼价不断涨，有什么用没有想清除，可不买吃亏，先买了）

正是上面五个强大的购买力疯狂争抢，才使得商品房始终供不应求，导致楼价飞涨，而国家宏观调控和金融海啸后

1、  楼价快速下跌恐慌性需求没有了

2、  超前需求透支了未来的购买力，08、09年得慢慢再“养”一批新的

3、  投机需求全部撤退或被套

4、  股票大跌，资产缩水，想投资需求的没钱了

5、  剩下的刚性需求也由于信心不足持观望态度

国家最近的政策减轻了买卖双方的成本，恢复了部分市场信心，有利于释放部分刚性需求。但其他几种购买力都没有得到释放，所以可以预言，新政后成交量可能会放大，但楼价绝不会因此反弹。楼市的冬天不会因为谁在嚷嚷两句就会改变，开发商们还是静心做好产品，提高产品性价比才是真正出路。