父母为子女买婚房的法律分析

人说现在生个男孩是生了个建设银行，生个女孩是生了个招商银行，主要指的就是房子。年轻人结婚总是希望有个房子，而如今房价高企，所以一方父母或者双方父母为子女付首付款，婚后共同还贷，或者直接父母为子女买房子，就成了普遍的做法。对于婚姻生活，这当然是很好的选择；但是如果双方感情不睦最终离婚，房屋的分割就会成为一个问题，而且通常对于非购房一方（更多为女方），会面临一个不利的后果。大连同泽律师事务所康振宇介绍了现实中常常发生的以下几种情况：

一  婚前一方父母为子女付首付款，产权证登记为一方，新人结婚后共同还贷款

案例：

男方李某与女方刘某于2005年11月登记结婚，婚后无子女。2005年6月，李某以47万余元购得房屋一套，当日付款17万余元，此17万余元首付款全部来自李某父母。余款由李某于2005年9月向银行贷款。自2006年1月至2010年2月，两人共向银行偿还贷款26万余元，其中因李某工作不稳定，经济状况一般，主要是女方刘某以个人工资偿还贷款。2009年4月，李某取得房产证。双方另有电视冰箱洗衣机电脑等家用电子家具之类的共同财产若干。2010年初，双方因经济及其他家庭琐事，至夫妻关系不睦，无法继续共同生活。李某遂诉至法院，要求离婚。刘某同意离婚，但认为房屋贷款主要由其偿还，甚至已经超过李某支付的首付款。要求确认房屋为夫妻共同财产，平均分割。

法院经审理认为，男女双方虽然系自主婚姻，但婚后并未建立起真挚的夫妻感情，因经济及其他琐事双方时有纠纷，夫妻感情确已破裂。现双方均表示已无感情，故准予双方离婚。对于房屋一节，诉争房屋系李某婚前购买，首付款可以认定系由李某支付，贷款和产权登记均在李某个人名下。虽然婚后贷款主要有刘某承担，但不足以改变该房系李某个人财产的性质。双方共同还贷的部分，因刘某没有能够证明存在夫妻财产约定，故已偿还贷款双方平摊，李某应返还刘某相应部分的贷款及利息。另查该房屋在双方婚姻存续期间增值30余万元，双方平均分配，李某应另向刘某补偿十六万的房屋增值款。该案最终以此思路调解。

康振宇律师提醒：

在这种情况下，婚前由一方或一方的父母出资，产权证仅仅登记在该方子女的名下，根据《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人。

而如果产权证登记为双方子女名下，那么一方父母的出资会被认定为对新人双方的赠与，房产将被认定为新人双方共有。

二  婚前由双方父母共同支付首付款，产权证写双方新人的名字，共同还贷款

案例：

男方小赵和女方小王经人介绍相识，在一段时期的交往之后，决定结婚。出于经济原因，双方采取按揭的方式，购置了一套70余平米的房子，首付款30万，由双方父母均摊，房屋产权证亦经双方商定，登记在小赵和小王两人的名下。婚后双方因对对方更多了解，均认为彼此不适合，遂诉至法院，决定离婚。法院认为双方已无感情，准予离婚。对于房产，因为该房首付款为双方父母共同平均出资，而且产权证登记在双方名下，应被认定为双方共有。相应房产权益平均分配。

康振宇律师提醒：

除本案例所说，即使是产权证仅登记在新人一方名下，因首付款为双方父母共同出资，那么该房产最终也有很大可能会被认定为系夫妻共同财产，而按照双方付款比例分配房屋权益。

三  婚后一方父母为子女全款购房，产权证登记在该方子女名下

案例：

高某某与陈某1原系夫妻，陈某2系陈某1之父。高某某与陈某1于2001年10月24日登记结婚。2001年10月23日陈某1与某房地产有限公司签订了一套房屋的商品房预售合同，约定该房屋的房款为45.51万元。2001年11月1日陈某2通过其在银行的账户汇款25万元给陈某1，陈某1向房产公司支付了首付款。2008年3月17日陈某2通过银行转账方式向房产公司支付了房屋的尾款。2009年8月，陈某1拿到产权证，产权证上书写陈某1为该房唯一产权人。2010年高某某诉至法院要求与陈某1离婚，并要求该房屋价值40%的折价款。

　　法院准予双方离婚。对于房屋部分，法院认为，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有。综上，根据已经查明的事实，系争房屋45.51万元购房款的资金均来自于陈某2，高某某虽然主张其曾经对系争房屋出过资，但未能提供证据予以证实，所以高某某主张系争房屋按照夫妻共同财产予以分割的诉讼请求，法院难以支持。

　　法院据此作出判决：对于高某某要求对系争房屋进行分割的诉讼请求，不予支持。

康振宇律师提醒：

一方父母在子女婚后为其买房供其使用，此种情况在现实中也非常普遍。在涉及到离婚的时候，此房产就会面临很大的争议。如果是产权证登记在新婚夫妇双方名下，一般会被认定为夫妻共有财产。而像本案例中，仅登记在在一方名下，也很符合常人心理，但是这时另一方就会要求分配房屋权利。目前虽然有法院这样的判决，但是相关的法律规定却并非十分明确。律师也希望此节的司法解释尽早出台，以解决这一多方的困扰。

相关法律规定：

中华人民共和国婚姻法：

第十七条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
　 （一）工资、奖金；
　　（二）生产、经营的收益；
　 （三）知识产权的收益；
　 （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
　 （五）其他应当归共同所有的财产。
　　夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十八条　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
　　（一）一方的婚前财产；
　 （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
　 （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
　 （四）一方专用的生活用品；
　　（五）其他应当归一方的财产。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）

　第二十条　双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
　 （一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
　 （二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
　 （三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

　　第二十一条　离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
　 当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

　　第二十二条　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
　 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

最高法院就婚姻法司法解释（三）征求意见稿

    第八条 婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。

第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。