历经七审之变的《中华人民共和国物权法草案》在本届人大会议的顺利通过，无疑将会因其象征性意义记载史册。

《物权法》界定市场物品的归属，规范物权人的权利和义务，通过立法形式确立物权概念，为经济发展和市场秩序提供保障。不少学者从政治、法律、文化角度分析《物权法》的意义所在和深远影响。而从经济学角度看《物权法》，又能给予我们什么启示呢？

物权的实质是权利的界定

所谓物权，说的正是私有产权，因此《物权法》即是一部关于权利界定的法律。

不要想当然地认为权利的界定是件很简单和容易的事。你在某小区买了幢别墅，显而易见，你有权入住，也有权转让给别人，有权布置里面的家具摆设，有权选择自己的室内装修风格。但你同时会受到一系列的约束：你不能把别墅改建、加高，不能在花园里搭根竹竿晾晒衣服，你甚至不能把外墙涂成奇怪的和周围不协调的颜色，你不能半夜在里面高声喧哗。这一切的原因，是因为你周围有不少和你类似的人，权利的界定就是把你的权利和其他人的权利划分清楚。你在家中高声喧哗，会影响了邻居的安静权。大家的权利束难免有所冲突，权利的界定就不是那么简单的事了。

而近些年颇受公众关注的一些事情，比如业主和开发商、物业管理的冲突，可谓越演越烈，触目惊心。矛盾出现并扩大的原因，很大程度是因为合同条款的不明确性，而原有的法律对守约者的保护和对违约者的惩罚欠缺力度，导致违约成本太小。同时，笔者认为，立法对权利进行界定，应该谨慎为上，特别是那些涉及到价格管制的，更应慎之又慎。因为处理得不好很可能适得其反，干扰了市场而非保护了市场。以下就土地调控和小区物业管理的例子，予以分析。

土地调控里的价格管制

为了压抑过快的建设用地增长速度、修正各地工业用地低成本扩张现象，2006年国家颁布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后政府对土地政策的又一次重大调整。内容包括工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。

显然，从经济学角度来看，这次土地调控本质上是一种价格管制行为，亦即是对土地的产权属性的一些限制。常见的价格管制是管高，也就是限制商品价格不能高于某个数字，如历史上美国对汽油价格的管制、香港对房屋租赁的管制。而土地调控政策里的价格管制和最低工资类似，是管低。

然而，一个地区，因地理位置的不同（甚至仅仅是一路之隔），地价差异可能会很大。对土地价格的管制，于那些地理位置不好的土地，实际上是削减了其发展的机会。其原理和最低工资是一样的，最低工资政策的意图，是希望能保护底层工人。然而，实行最低工资政策，企业就会减少对原来收入低于最低工资的工人的需求，他们将比以前更难寻找一份可以安家糊口的工作。道理很简单，既然法令一定要至少1000元月薪雇人，原来经验较好、效率较高的工资是1000，没经验的初手是600甚至更低，实施这样的制度之后，反正至少要给1000元，雇主为什么还要雇用那些没有技术经验的？而那些人，本来是可以先赚600元的，但是，现在他们失业了。

土地的道理也是一样的，那些因地理位置的劣势，市价在最低限价以下的土地，本来可以通过价格的优势吸引投资的，但因为最低地价限制，而把投资拒之门外了。同时，由于这些本来可以进入市场的土地被限制了，导致土地供应量的减少，会抬高地价。以长三角地区为例，数据显示，2006年土地宏观调控政策出台之后，该地区地价出现大幅上涨局面，一些工业项目承受不了而迁出该地区。地价上涨，企业的生产成本增加，消费者将不得不要为产品支付更高的费用。

物管权利之争

近年来，业主和开发商、物业管理的冲突此起彼伏，有些地方甚至演变成流血暴力冲突。双方的冲突，包括物业管理公司的选择和收费矛盾，对小区商铺、停车场、公共空间收益权归属问题的争论。

为了增加谈判能力，也为了缓和与物业之间日益激化的矛盾，许多小区纷纷成立业主委员会。但是，事情并没能得到完满解决，业主委员会权责未能落到实处，开发商往往处于优势地位。一些地方还出现了物业公司和业主委员串通现象。在没有相关法律之前，地方政府为了缓解双方矛盾，试图出台一些地方性法规来规范市场行为。如上海市人民政府2005年就曾经公布《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》，对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理，将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”5项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为5个等级，每一等级都有相对应的收费标准最高限价。

上海政府通过的这个专门针对物业管理的《暂行办法》，也是一种价格管制，和土地调控里的管制恰相反，它是管高。但是由政府对物业管理定级，把本来属于市场的订价权，让度了部分给政府，约束了市场双方的灵活性，并且很可能会引发其他一些如行政权力寻租的问题，不可不鉴。而几度修订的《物权法》也一直让业主翘首以盼，希冀能为他们的权益提供法律保障。最后终于表决通过的《物权法草案》也因此专门设置了一整章共14条细则，对业主建筑物所有权作了区分。

许多业主可能都会有这样的想法，就是希望通过法律硬性规定小区内的停车场、铺位等收益属于业主。然而，这样的想法未免有失偏颇。两个其他条件完全一致的小区，区别在于一个事先规定车位要收费另一个送车位，一个商铺租金归开发商另外一个归业主，我们有理由相信，这两个小区的楼房价格会不同。因为消费者在买房的时候，如果能够事先知道铺位、车位的归属，他心中的出价是不同的。

在市场中，我们也可以见到绝大多数的合同会写明铺位、车位收益归属开发商方。不要下意识就认为这是开发商对业主的剥削，这很可能是市场双方的合约选择结果。因为多数人会认为，由开发商方去售卖铺位、车位，会比全体业主去做的成本更低，而效益更高。如果规定停车位产权属于业主，需要投票来决定谁应该占有哪一块地，占多少。人数众多，投票成本会很大。但如果规定产权完全属于开发商，开发商以后取消停车场，在上面盖楼房，恐怕很多人也接受不了这种结果。这种情况的处理需要智慧。《物权法》里面对此的处理是，车位应该首先满足业主需要，由双方在开始通过出售赠送或者出租的方式约定。这种处理就不乏智慧，尊重市场，而又限制开发商的部分权利（不允许改其他用途），这样对双方都有好处，大家都减少了不可预知的东西。

市场的选择

既然《物权法》是关于权利界定的法律，而说到权利的界定，不能不提科斯定理。科斯定理的一种表述是说权利界定是市场交易的前提。忽视交易费用，市场效率和资源初始配置无关。因为通过交易，会得到最优化的配置。如上面例子中业主和开发商，如果一些信息对于人人来说都是完备的，投票不需要成本，车位、商铺等资源去到业主手中或者开发商手中完全都能得到最有效的运用。

然而，如同物理学上的真实世界不可能没有万有引力一样，经济学的现实世界也不可能没有交易费用。每个人的信息都是不同的，每个人都有所专长，投票也需要成本，有时候甚至大得惊人，正因为存在这些费用，市场会有通过不同的合约选择，来减少因这些交易费用引致的租值耗散、从而取得产出最大化的意图。这也正是市场上各式各样的合约存在的原因。如企业雇用职员，如果职员的劳动能力容易鉴定，雇主会给他们相对固定的薪酬，如办公室文员、清洁工人、流水线工人。对那些不那么容易鉴定的职业，雇主偏向于给他们提成和奖金的激励，如计件工人、保险从业人员、外销业务员、程序员。如果实行最低工资政策，对原来按“做多少算多少”提成计算的计件薪酬合约模式无疑是一种破坏，最终对雇主和工人都没好处，社会效率降低。

从另一个角度来看，物品的权利属性也不可能得到完全的界定的。因为物品可以看作多种属性组合，同归一人并不一定最有效率。巴泽尔教授的例子就是电冰箱（见《产权的经济分析》），消费者购买电冰箱，所有权并没有完全转移过来，譬如冰箱厂仍然保留保修的责任，因此厂家仍然是冰箱某些属性的所有者，这是因为有关这些属性，厂家信息显然比消费者更为完备，这些属性归厂家比归消费者更有效率。

《物权法草案》的顺利通过，凸显了国民对权利界定的重视。从经济学的角度分析权利的界定，可以给我们一些启示。法的重点应该是保护市场秩序，惩处不守约者，而不是越俎代庖去制定市场规则。因为不好的规则，可能会借行政之力，破坏市场本来通过不同的合约选择而减少租值耗散提高效率的机会，那是对市场的干涉而非保护。（《上海经济》2007.5期
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