3月18日《国土资源报》

最近一年多来，中央政府在全国性的调控政策方面并无动作。当前房地产市场最近出现一些分化，一面是地王频出，另一面是出现房价下跌现象的城市在增加，各界对未来市场走势判断出现明显分歧，自然更关注中央政府的调控思路。

今年的政府工作报告中关于房地产市场只有一句话：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”其他部分与过去的宏观思路相差不大，分类调控的提出应该是结合当前房地产市场分化而新提出的，李克强总理在回答记者提问时有进一步的谈到：“房地产问题是个大问题，我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。”至于如何理解这种分类分城的策略，大致可以按住建部主要负责人的解释来：“对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构”。

分类分城的调控方式基本已经明确，调控的具体办法住建部也有个雏形，下一步更重要的事情是贯彻实施分类分城的调控办法。比如，分好了几个类别，谁来把不同城市归入某个类中，然后采取调控措施，就像总理讲话中的“我们”到底是谁？既然面向的是不同城市，似乎应该是中央政府或者至少是省一级政府。

中央政府来做一些宏观调控的事情，是名正言顺的，就像近期不断推动保障房建设和棚户区改造，强调并实施相对收紧的货币政策，都对房地产市场的结构调整与走向有深远意义。但是具体到对不同城市进行归类，有些脱离宏观的层面，也会由于不好操作对自身的权威性造成损害。

首先，由于中央政府处于信息最远端，获取信息的时间最长，扭曲的可能性最大，由它对不同城市所处类型进行判断，本身就可能错误度最高；二是具体进行分类的中央部门可能会受到地方政府的公关，分类反而成了寻租的机会；三是市场情况不断变动，今天分了这类明天再调整，先不说这种调整机制如何建立和运作，不调整很难在逻辑上站住脚，频繁调整又会隐隐暗示宏观调控部门并无先见之明，只是被动应对市场变化。举例比较能说清楚，杭州最近整体市场库存较高，还出现几个楼盘房价下调现象，这是个别楼盘从资金角度考虑的调整，还是整体进入温州式下跌的先声，到目前还很难判断，如果对它已经进行分类调控，现在要不要把它调入另一类？决策者将处于两难境地，调早了，人家后期反弹，控制供应的策略会导致房价直线上涨；迟迟不调，房价持续下跌，到时候再调整会被形容成马后炮。

中央政府的不便，让省一级政府来做，虽然信息通道短一些，多少有点好处，但是省级政府与地方政府在利益上的共同点更多，很容易双方采取共同策略，而忘记调控初衷，可以说，它也同样也无法从根本上解决类似的问题。

至于说让地方政府自己来挑一个类，然后按照该类相应的策略来对自己进行分类调控，相信没有哪个地方会选择主动控制供应，调整结构的做法，毕竟土地出让金、大规模开发的税收是支撑地方财政的最重要支柱，更不用说市场支撑下以土地抵押出的大量资金成为城市发展的最重要资金来源。主动选择打击策略，无异于自断生路。

调控本身就隐藏着一类逻辑：调控者掌握住完全的信息，也能做出准确的判断，制定出正确的对策，还要求执行者能按照意图完整实施。但是每一个环节都无法摆脱信息与交易成本的魔咒，更无法解决中央政府与地方政府对房地产市场的价值取向与利益目标的分歧带来的种种执行难题，也不可能要求地方政府都能做到“壮士断腕”的坚定。如何寻找到一条有效的调控路径也许是下一步更重要的工作。