3月12日<东方早报> 

国务院月初发布了楼市调控新“国五条”的细则，其中最受人关注的是提出将对二手房交易差价按20%计征个人所得税。由于没有更详细的征税办法跟进，社会上也有多种解读，大多认为将大大提高交易的纳税额，市场对此作出了激烈反应，于是出现了连夜排队过户，二手房成交量大涨的现象，还引发了中国特有的又一轮政策性离婚热潮。引起一些市场波动应该在政策制定者考虑中，但是社会做出如此强烈的反应可能超出了预期。政策制定者应该寻求政策的平稳过渡，或者说“不折腾”，折腾至此，就必须要好好反思，二手房个人所得税到底如何征缴更为合理？

在回答这个问题之前，有必要厘清几个概念。首先，二手房个税按20%征缴并不是最新政策，早在1994年修订的《个人所得税法》中就有规定，要求在财产转让所得中减除财产原值和合理费用后，按20%缴纳个税。此后国税总局和财政部等部委出过几个文件要求落实此规定，但由于以前的房子大多由于历史原因无法获得原值数据，各地实践中都按照交易额的1%征收。要落实税法按20%征收并不算于法无据。

其次，个人所得税是一种由纳税人直接承担的税负，纳税人的抗拒心理较强，偷逃漏税的现象比较常见，由此导致的税款损失不易控制。因此，个人所得税往往需要考虑其合理的税率，过高会导致过强的抵抗，实际征收到的税款不尽人意之外，作假现象盛行，影响社会公序良俗，增加社会经济的运行成本。

另外，个人所得税作为所得税的一种，必须遵循可税性的原理，对于应税额的确认应该坚持“无收益无税收”，“课征税源不伤税本”等基本的可税性原则。因此，就必须以纳税人的净收益为课税对象，课税后不能过多影响纳税人的生存状态和生活水平，对于扣减项目应有充分考虑，该扣减的一定要保证扣减。

从以上概念可以看出，由于近年来二手房交易越来越多的房屋最初来源于市场，原值相对容易确定，按税法要求的方法征税变得更可行；为控制一些城市房价仍持续上涨，管理者希望通过增加税费来冷却市场，而税法中又已有规定，只需以落实名义即可实行下去。因此，20%的税率只是对税法的落实，这一点难以改变。

从政策能得到平稳推进和落实的角度考虑，需要更多考虑一下民众情绪，最好的方式是政策出台时能同时推出较为完备的配套细则。现在的实际情况是，大家觉得“新国五条”本身就很仓促，细则也不完备，还要期待新的实施规范出台，政策出台过程的不透明、节奏的不清晰和预期的不明确，造成了社会的猜测与连续反应，因为人们觉得税款要大幅度提高。要解除恐慌，就应该明确征缴的详细方式，让人们认识到确实只对个人真正的净收益收税，而且额度并不如之前猜测的那么巨大。应缴税额等于应税额乘以税率，在税率通过立法确定的情况下，更多需要考虑的是如何合理确定应纳税的所得额，以避免扩大征税面伤及无辜。

《个人所得税法》规定的纳税个人所得种类包括十一类，应纳税所得额的确定方式分三类，一类是所得全部，如利息股息等，第二类是所得扣除成本费用或指定额度，如工资薪金目前的扣除标准为三千五百元；财产转让是最特殊的一类，它在扣减合理费用外还需要扣减财产原值，原则如何确定才是新征税方式的最关键问题。

最简单的，或者从字面上来理解，原值就是转让者在最初购买房子时所付的价款。如果按此理解简单计算，就是当前的转让所得减去当时购房的价款再减去相关装修和税费等就是应税所得额。一般来说，二手房交易不论是转让自有住房还是纯粹的投资，其转手周期至少也有两三年。如果期间物价平稳，直接扣除原值，各方意见不大。但是如果在持有期间物价飞涨，买房子是为了抵抗物价上涨带来的货币贬值，那么按原值扣减就可能有损公平。举个例子，80万买个房子，支出各种装修、税费20万，物价很稳定，假设1%，三年后转手卖了120万，扣除个税后，剩下116万的实际购买力上比当年的100万还是要高。如果物价很不稳定，每年20%的涨，三年后就算卖了180万，税后只剩164万，其真实购买力比当年的100万还低。如果再考虑其他要缴纳的税费，个人财产损失更大。

以上举例的各种数据未必符合真实情况。但是也可以得到一些结论，如果不考虑到原值和费用在通胀下的应有的保值考量，仅仅简单扣除当年支出的数额，如果通胀较高，则扩大了净收益的数值，把本应该属于货币正常保值的部分算到个人收益纯增加的部分中去。这样扣减下来，在高通胀下也还有一些房价上涨不快的城市，大家卖个房可能导致按购买力算的财富不增反缩。这无疑与“无收益、不纳税”的原则相违背，变成了“无收益，也纳税”。

现实的情况是，与房地产调控同步的恰恰是较高的通胀水平，统计部门公布的通胀数据不能当作比较项，去年2.6%的全年通胀率实在与大家在真实世界里的直观感受相违。应该说从2004年之后，除了2009年之外，现实世界的通胀率都不低。这阶段买房子，谋求自己资产保值的人不在少数。此时课税不管是落实税法还是着眼调控，都应该体谅到并非所有的卖房子的人都是投机者，有更大比例可能只是在高通胀下为了寻找一个最稳妥的保值手段而来买卖房产的。

这样就谈到了另一个问题，通胀和房价高涨是怎么来的。根本原因还是我国货币发行速度过快，当前已经达到100万亿的M2，不论是数量还是增长速度都达到超过GDP，货币的高速增长在满足实体经济需要之余，更多余的部分需要寻找投资渠道。问题是在中国低端产品市场都已经过饱和，或者说产能高度过剩，而一些大型投资方向牢牢地被垄断的堤坝围在其中不让投资，比如电力、电信、石油等行业。此外，基尼指数畸高，由于收入分配高度不均衡，少数人掌握了大量财富同时也掌握了最便捷的融资方式，他们在需要寻找投资方向，房产是最佳选择。由于货币投放和通胀压力，人们对于资产估值上涨有预期，都不约而同采取买卖房产的行为来保护自己的财富。

因此，如果不能有效地控制货币的过快增长，不能更公平地分配财富，破除垄断，拓展投资渠道，人们投资房产保值的行为就不可能逆转。一方面放水引起洪灾，另一方面又打击人们拿块木板跟着洪水上浮自救的行为，未免有点打击面过大，错伤太多。

从宏观上，还是要从货币、分配、垄断等方面着手。具体到新的征税方式落实上，非要执行，也至少应在原值的估算上充分考虑通胀因素，对人们规避通胀的所得部分豁免，真正征收净收益部分，既容易得到理解，又降低了征税额，与之前的方式衔接，容易落实下去。不考虑通胀因素而一味增大人们的税负有失公平,而出台一个被人们以各种方式抵抗逃避的征税方式，也应该不是政策的本意。