万柳地块果然如事先预想的那样，成为新一代地王。作为居住在万柳的人，我似乎应该高兴，地王一般都会带动周边房地产价格上涨，搭了个顺风车。但是作为一个研究者，却对在此过程中显示出的我国土地出让规则的混乱感到困惑。

　　第一，土地出让中政府行为如何规范？政府作为土地一级市场的垄断供应者，为了减少垄断产生的各种弊病，必须做到尽可能的公平公正公开，这也是从过去的协议划拨供地方式到今天招拍挂供应的一个基本原由。但是要做到三公，不仅是发两个公告，而是在整个供地过程中把自己放在与购地者平等的供地者角色，而不是动辄一副土地市场管理者的模样，即使作为管理者也还分讲道理和不讲道理之分。在万柳地块的出让过程中，却似乎只能得到后一个结论。

　　其一，虽然事先按程序出了个出让公告，但在挂牌完毕要进入公开竞价环节之际，又出一个公告暂停出让并延期，给出的理由是“因故”，因什么故，并无解释。不顾参与企业以及关注此事的公众感受，单方面修改时间，不知道期间竞买保证金的利息损失会否偿付给企业们。

　　其二，出让公告里对于竞价并无任何限定，按理应该是价高者得，却在延期拍卖前才放出消息将在到达地价上限后改为竞回购房面积的方式，看起来是不想出地王，但是竞买方式这种重大信息匆忙出台，并没有在任何公开媒体上以公告形式发布，这种对规则的轻视，对参与者的不公平态度过于显而易见。

　　其三，通过包括人民日报在内的媒体透露高层对调控的态度，施加压力给参与竞拍的企业，使得部分企业明确退出竞拍，或者干脆不举牌。这种明显的政治压力，使得土地出让这样一种市场行为过程变得更为复杂，以此来影响市场需求，即使调控目标有阶段性的合理性，但是以政治影响市场的破坏性影响却会留下更长久的阴影。

　　第二，限制地王的掩耳盗铃方式有何意义？从上面分析可以看出，高层政府不希望出现热炒地王的现象。作为出让者的地方政府对地王的理解一厢情愿地解读为就是高出让地价的地块，那么不出地王就是不要出现高的出让地价。在市场形势，供求关系影响下必然要出的地王怎么办，从国土部去年五月出台的《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》给出的集中创新方式来看，就是要用硬砍的方式，通过硬性规定把出让的地价控制在一定范围内。“限房价，竞地价”是给定一个未来出售的房价，要求各方竞争地价，房价如果设定相对低，地价也相对不会太高；“限地价，竞房价”是给定一个地价，向下竞房价，地价和房价都可控。只是这两种方式下，地王和天价房是控制住了，低于市场价格的房子怎么出售才公平，才可以避免违规贪腐行为？“商品住房用地中配建保障性住房”是要求竞得土地人配建一定数量的保障住房。此次万柳地块的出让方式等于是以上方式的一个变种，房价不设上限了，地价设上限，过了上限大家就竞争配建的面积。实施下来，总地价从18.66亿仅仅上升到26.3亿，溢价40%，楼面地价3.38万/平米。但是谁都知道回购房的面积不能摊进来算地价，这样折算后楼面地价达到了4.29万/平米。楼面地价=总地价/建筑面积，不允许总地价上涨，却在属于开发商可售的建筑面积上暗渡陈仓，以此来安慰自己说总地价不高，溢价率和楼面地价都不高，这样的解释实在只能称为掩耳盗铃，公众们不是傻子，怎么算真是的地价还是会算的。这种做法就像身上湿热长了疖子，不去治疗内部问题，却为了不看到疖子，把那鼓出的部分削掉，确实不鼓了，湿热没去掉，还加上流血的问题，这大概就是为了不出地王而限地价竞配建的同类做法吧。

　　第三，配建回购房的公平性与社会成本如何考虑？地价可以说是在自己编制的算式里是不会太高，但是配建回购房却会引起一系列问题。一，实质上经过300多轮回购房配建面积的竞争，不断挤压掉开发商可出售的面积，总地价都要摊到这个被压缩的面积上，不难推测，几年后必然有一个超高价的楼盘出现。不知道这对房地产调控大势有何正面意义？二，在商品房用地上配建回购房，一个地块上出现产权性质、供应者、价格机制都截然不同的两类住房，建设标准、开发管理、产权的分割、物业管理都会出现一系列问题，最终会引发一系列不必要的社会问题。三，一个本来简单的土地市场交易行为弄得如此的复杂，无非是凭借政府拥有的垄断供地权利，迫使别人接受不合理的要求，所谓的一种霸王条款。你卖一辆车给别人，规定车的后排只能是你家人使用，买车的人无法用，这合理不？政府倒是觉得此方法不错，不用出地不用出钱出力，顺便就把保障房任务分出去了。但是作为政府应该承担的义务都通过垄断权力给转嫁出去了，就像一些地方工商部门向企业摊派订报人物一样，其合理性在哪里？

　　第四，回购房的做法问题重重。此次竞回购房面积的做法仓促出台，基本是为了避免地价过高而现搭配出来的。但是前面提到的《办法》里要求：“确定拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法等，纳入出让方案，经政府批准后，写入出让公告及文件，组织实施挂牌、拍卖。”此次1万一平米的回购方式，在出让公告里查不到，甚至参与竞买的开发商在第一轮挂牌环节都不知道，是有违程序规定的。至于回购后用于什么用途并无任何说明。如果是用作保障房，那么周边是估计未来要售八万到十万的房子，巨大的价格差使得分配方式成为必须要高度关注的事情。这不得不引起一些担心，这些房子会不会被用作政府相关人士的住房福利？但是这一切都没有在事先给出说明，就像刚才那个车的例子，卖一个车给你，车后排不仅不给你用，我用作啥用途都不告诉你，谁才可以做到如此蛮横呢？在土地拍卖中，各方的知情权又放在何处？连拍卖的东西是什么都没说清楚就敢去卖，这样的买卖关系大致只有在我们这样的土地市场主体结构里才会出现。

　　总的来看，万柳地块的出让在宏观上受到维护宏观调控大局的政治要求影响，微观上仓促采取措施导致一系列不合规的行为发生，这些都基于政府垄断供地所造成的对市场规则的轻视，对市场其他参与者的蔑视。要避免出现地王，要调控房地产市场，还是要从经济结构、货币总量这种更宏观，但是更具有长远意义的方向上着手，削平疖子的做法，破坏了市场规则，却不见得有什么真正效果，而引起的政府形象与信用的损失，算起总帐来，真的是得不偿失