发于6月22日《国土资源报》评论版。

    北京的房价能到多高？两三年前有过5万一平米的说法，社会一片哗然，不相信的居多。这两年房价持续走高，有机构调查数据显示五月份四环内新盘均价到了4.2万，似乎冲5万也指日可待。这种情势使得中央政府控制房价过高的决心不断加强，出台的调控政策从“限贷”、 “限购”，再发展到一房一价，不得随意涨价的“限价”。而最近钓鱼台七号院30万单价豪宅面世，既冲击“限价”的政策目标，又挑动市场敏感的神经。北京市住建委很快作出反应，勒令停售该项目的部分高价房屋，使得整个事情像一个闹剧。

    钓鱼台七号院从09年的7.2万开盘创北京最高房价纪录，涨到现在最低18万，最高30万的报价，有人说是为了报个高价、抬高档次，来促进其它价位房屋的销售，就像海鲜餐厅门口的那个超大鱼翅的作用。还有人说是为了适应发改委“一房一价”的限价令，既然不能高于报价，就索性报个超高价，给自己留出足够价格空间。就时间上高度接近来说，后一个原因似乎更有解释力。

    报三十万的高价是有点离谱，但在发改委的限价令之后报更高价格的应该不少。这就不得不让人反思调控政策演进的逻辑是否经得起推敲，否则为什么意图限价的行为反而带来了报高价的反效果。

    针对房价的调控逻辑可以从政策影响供求关系的角度来看。“限贷”承认房价是由供求关系决定的，通过首付比例、贷款利率以及与套数配合的差异化贷款政策的调整影响购房人的购买决策，与国外宏观调控调整利率来影响投资收益从而改变投资决策的逻辑是一样，是市场化调控手段。“限购”也承认房价由供求关系决定，不过部分需求是被行政命令强制隔离在市场之外，购房决策不是由购买者决定，更大程度上由行政命令来决定，已经是半行政化的调控政策了。而“限价”已经不考虑需求多少问题，直接从调控的最终目标入手，要求控制价格，也即是从根本上否认了价格是供求关系决定，这已经蜕化到完全的行政化调控。

    价格是市场经济运行机制的核心，否认价格机制对一个市场的影响是致命的，“限价”也不例外。现在要求一房一价，只能降不能升，开发商报高价，发改委给出的对策是反暴利。先不说成本如何确定，暴利标准是怎样的，沿着这套思路，房价应该是成本加政府规定比例的利润。在市场过热的时候，根据政府规定确定的房价一定会低于市场价格，面临的第一个问题是，低价的房子谁都想要，又不能通过竞价来决定，卖给谁成了难题。结果可能三个，让开发商自己选择出售对象的话，就会出现阴阳合同，实际价格还是那么高；官方来管理出售行为，管理不善的地方一定会出现官员寻租，利用权力从开发商那里买下来倒手；那些想好好管理的地方就只能摇号确定。这时候第二个问题接踵而来，摇到号的人，只要把低价得到的房子放到二手市场上，就能立即获得高额利润，这明显有失公平，此时出台限制其在二手市场上交易的政策就变得顺理成章。政府规定价格，摇号确定购得者，还限制二手交易，这和以前的经适房已经没有差别，可以说一旦否认价格机制，如果一路执行下去，商品房市场就可能会消失。

    这种给定价格上限的后果往往会带来很负面的效果，也有很多实际案例。比如在“市场煤、计划电”的价格体系里，我国虽然电力供应能力没问题，但是还是出现淡季电荒的景象；纽约的房租管制执行下来，导致的是出租市场凋零，房屋破败缺乏维护，租房者并不能获得满意的住房。

    房价过高必须要调控，这是共识，但是调控的方法才是最终能否实现目标的关键。人长了个疖子，是因为身体内分泌出了问题，如果拿把刀削平它，直观上消灭疖子的目标是达到了，但是由此引起疼痛，出血，甚至感染等后果要严重得多，而且内分泌系统还是不平衡，到时候其他地方长出疖子来的可能性很大。好的医生会通过调理内分泌系统的平衡，让疖子慢慢消失，还不会在其他地方发作。同理，调控房地产市场，不是直接压房价，价格只是供求关系的表现，过量的货币、不均衡的收入分配才是引起的房地产市场泡沫性需求的根本原因。否则压了房价，资金汹涌，物价上涨是接下来的必然结果。

    多说一句，政策的预期效果和其最终效果往往会不一致，是因为政策制定者往往忽略了受政策影响者的能动性。生硬的行政性命令式政策要杜绝，顺应市场规律以及考虑其他主体利益与行为特征的政策才能有好的效果。