改变供地垄断 整治囤地顽疾
(2009-12-08 17:26:38)
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房产土地顽疾工地经济结构杂谈 |
分类: 专业乱评 |
发于11月23日《中国房地产报》第15版。
“在扭曲的经济结构和市场体系里, 囤地是有着经济理性的,它带来的收益比一时闲置带来的损失要大很多”。
国土资源部解决不了囤地问题,是因为囤地现象和很多当前社会经济方面的难题一样,是整个经济结构和政府管理结构缺陷的一种体现,不是国土资源部一个部门能解决的。这也不是某个或者某几个政策的漏洞问题,而是一个体系性缺陷的存在所导致。
地价高涨的问题,与地方政府的土地供应有一定关系,但是更关键的是金融政策所致。作为一个垄断供应者,地方政府在土地供应上可以起到一定的影响价格的作用,比如减少土地供应以提高价格。但是这种作用,仅仅发生在市场资金充足、投资者众的时候。地方政府供应土地上的操作对于地价高涨只是推波助澜的作用,而不是主要作用。
囤地是大量的资金和土地在很长一段时间内闲置的行为。任由资产闲置不产生收益,看起来是不符合经济理性的。在更大的范围内、更长的时间段内去考虑这种行为,就会看出它的理性———在扭曲的经济结构和市场体系里,囤地带来的收益比一时闲置带来的损失要大很多。
囤地,是大量资金投在土地上,而且不简单依靠土地开发产生的直接效益来获利。这就需要问一下,土地为何会有此能力?一般来说,资金充裕的情况下,投机方向多会选择在房地产和股市上,世界各国都是如此。而我国这个现象更严重,尤其是房地产市场。由于土地供应的垄断性,垄断带来稀缺和高价是经济学的基本常识。市场资金旺盛而供应少,带来未来市场繁荣的预期,使得开发商愿意去买地,并且囤积一部分,一方面能够保证自己相对稳定的土地开发规模,另一方面也寄希望坐收土地增值的额外利润。
解决开发商囤地问题,就要去除土地能带来额外利润的原因。改变土地供应的垄断局面,在严格规划的前提下,土地供应主体应多元化,比如农民、村集体、原有城市土地使用者都可以作为土地供应主体出现。一方面,开发商获得土地的渠道多样化,不必恐慌性地囤积土地。另一方面,土地供应数量也会随市场变化,供给弹性增加,土地带来额外利润的可能性下降,囤积土地的收益减少,那么囤地的现象也会随之减少。
其实问题还有另一个方面,就是为什么大量资金不投向其他部分。是不是我国其他投资方向都已经饱和,资金只有投资产项目了?其实我国还有很多效率并不高而利润奇高的领域,不过都是由央企垄断的行业。放开电信、石油、民航等垄断行业,大量资金必然转移投入其中,而不是集中于狭窄的资产领域。