前些日子，国土资源部在系统内下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》。之后数路记者问我此通知透露出何种意图，最让我惊诧的是有记者问，这个通知后面是否隐含着高层政府想改变当前地价房价疯涨的状况，要修改现行的土地储备制度甚至取消它。

    一般来说，我不太愿意对别人的意图进行揣摩，尤其是我们的政府的意图，太容易被某个高层个人想法左右，旁人是很难猜测的。不过媒体也好，官场人士也好，大家都要靠这样的揣测才能有文章好做。有关土地储备制度的命运在过去几年里也数度被讨论，有过非常高级别人物的疑问，也有过其他政府部门和智囊机构的质疑，还包括开发商的否定，不过最后都不了了之了。这样的结局，说明土地储备制度在现有的土地供应体系里有着其稳定存在的根源，不是说推到就推到，这一次的调查，想来也会是如此结果。

    土地储备说到底是我国土地供应体系中一个很独特的过程。其他国家的土地储备是市场供应的一个部分，而我国储备土地的供应是一级市场供应的唯一主体，唯一主体就是垄断地位。这样就奠定了中国房地产市场的独特景象：土地市场的垄断供应，带来开发商寡头控制的房地产市场格局，在外部资金充沛的情况下，必然是比正常竞争市场更极端的涨跌。因此，市场波动过大，引起各方注意的时候，板子往往会打到土地储备上。这也是近年来要改变甚至取消土地储备制度的各种声音屡屡不绝的原因。

    但是，如果去分析整个流程，土地储备作为获取土地和出让土地的中间环节，承受过多的指责是有点替别人背过了。对于政府赢利过多的质问，从土地来源来说，只要民众对自己现在占有的土地没有谈判权，只能接受政府给出的对价进行有限的谈判，或者被征收，或者被当旧城改造拆迁掉，那么低价获得土地的局面不可改变；从土地供应来看，政府垄断供地形式不改，政府来决定土地供应数量与周期，高价出地仍然会继续。

     两头没有变化的土地市场，谈作为中间过程的土地储备取消还是不取消没有任何意义。可以去掉这个名字，但是土地低价进来，高价垄断放出之间，只要是在政府手里，可以叫其他名字，或者什么名字都不叫。比如有的地方就以土地投资开发公司或者地产集团来操作这个事情。但是其对房地产市场的影响该如何还如何。

     就《物权法》对公共利益的界定不清，农民自主决定规划圈内自身土地入市的可能性基本不存在，而新《拆迁条例》迟迟无法出台，可以预见，未来很长时间里，政府控制新增和存量土地入市的局面是不可改变的。房地产市场的政府垄断——开发商寡头的基本格局难以撼动，有这样的前提，再讨论土地储备制度也没有任何意义。    

     也许有人会说，为什么高层政府不改变地方政府垄断供应土地的做法，此处涉及的就太庞大，既要考虑到几十年来在土地所有制上的庞大思维惯性，还要考虑到现实中地方政府在土地出让收益上的超强依赖性，更要看看现有社会与政治格局中改革精神的极度缺乏和既得利益群体的全面控制能力。这已经超出了土地储备问题需要思考的。以后可以慢慢谈来。