刊于今日《国土资源报》之观察家栏目。

近两年来，结合城乡统筹发展和“增减挂钩”试点，宅基地换房方式流转农村集体建设用地的尝试在小范围内得以开展，如成都的灾区农民住房联建和拆迁房屋置换以房换房，天津以华明镇为代表的宅基地换房建设小城镇。十七届三中全会公告公布后，农村建设用地流转问题成为社会各方关注的热点，作为流转手段的一种，宅基地换房政策的制订也提上了一些地方政府的议事日程。

俗话说:农村工作两台戏,计划生育宅基地。宅基地和房子是农民最重要的财产，是其立身之本。宅基地换房政策不是涉及一户两户的宅基地问题，而是影响到整个村庄，乃至乡镇和县市的众多农民财产权益。政策设计上出现偏产，或者在执行中简单粗糙，都会带来大面积的负面影响，甚至影响到一方的社会稳定。宅基地换房政策的设计必须严格规范，才能避免折腾农民，达到预期效果。

在此，从宅基地换房的经济学涵义开始讨论，以推导出一些技术性规范来。

宅基地换房，用的是一个“换”字，代表了政策制订者也深知，对集体所有、农民使用，且作为物权之一种的宅基地使用权，只能使用纯经济行为进行交换，而不能如征地那样作为强制性的政府行政行为。

换，交换或者交易也，按照经济学的术语来说，是双方达成了一种契约。而契约是经济主体间横向的权利平等关系。通俗来说，宅基地换房，是农民和村集体（往往在地方政府推动下）就宅基地和房子之间的交换达成的一种平等的交换，农民退出宅基地，村集体给他房子。那么这样的行为就要符合契约或者说交换的一些基本内涵。

第一，达成交换契约的前提是双方都对交换物拥有清晰的产权。人们不能拿不是自己的东西或者法律关系上没说清楚的东西去交换，前者会导致犯罪，后者会引起纠纷，大大影响契约的实现。这一点对地方政府的土地登记工作都有着严格的要求。一是在宅基地交换之前，政府应确权发证，明确每一个农户的宅基地产权；二是要对换来的住房产权要有个明确的说法，是什么土地产权性质的，国有还是集体；三是交换完成后，要及时办理相关土地登记手续，该注销的注销，该过户的过户，确保农民对新住房的产权能放心。

第二，契约主体之间的地位是平等的。也就是说在宅基地换房问题上，地方政府、村集体和农民都是法律意义上平等的经济关系主体。不论地方政府以提高土地集约利用水平，改善农村居住环境之类的理由，都不能改变宅基地换房只是在集体内部就宅基地再分配以及房屋建筑格式和居住方式调整进行的谈判的本质。说到底，这是集体自己的土地，是集体内部住房调整的事情，与地方政府的公共事务管辖权无关，政府不能在此问题上行使任何公权力。倒是如果集体要求政府提供公共基础设施时，政府应该好好把历史欠账补齐。同样，就像我上一篇文章提到的，作为农民的物权，村集体也不能通过命令或者投票的方式要求农民必须进行交换。在此问题上，三方对对方都没有超过平等谈判之外的任何权力。

第三，契约的达成是交易双方的自由选择。基于上一条的平等原则，最终能否用房子换到宅基地，只能是谈判，谈出双方都可以接受的交易条件。如果一方不能接受对方条件，尤其是农民不能接受村集体的换房条件，应该尊重农民的自由选择，允许换房的执行受阻或者局部失败。既然明确了宅基地换房的平等的经济行为性质，就像我们不能在菜市场强迫别人便宜地把猪肉卖给你一样，要么提高交易条件，要么放弃。粗暴的执法式的强制执行，在宅基地换房问题上是明显不适应的。

通过这些分析，在制订宅基地换房政策时应该考虑以下几个关键词：经济行为、清晰产权、平等地位、自由选择。通过保护农民的合法财产和自由选择的权利，才能倒逼地方政府和村集体在政策制订和实施中，尽量考虑农民的利益和切身感受，真正制订出三赢的好政策来。