该来的总要来。在数年的高歌猛进之后，房地产市场凶猛的热浪终于随着国内外宏观经济形势而降温，不少城市已经感觉到了冬天的寒意。冷静下来，也到了重新审视狂热中涌出的各种思潮、说法甚至胡言乱语的时候。

 “春风得意马蹄疾”的那段时间，各路人士，包括开发商、地方政府以及大大小小的投资客全都情绪激昂，像打了鸡血一样，恨不得用嘴建设出一个永不落的经济奇观，各种理论、模型、消息甚至谣言层出不穷。高层政府担心吹大发了的经济最终会硬着陆，偶尔出台一些略带谨慎意味的导向性政策，媒体与学界也时不时传出一些质疑之声。那是一个造观点的时期，经济偏快还是过热？房价是要跌一半还是像纽约看齐？股市是不是要涨到一万点？人类的心理有一些小小的怪癖，喜欢选择性地相信对自己有利的信息，许多用基本的经济学理论可以解释清楚的事情，反倒变得没人信，似乎又回到了“人有多大胆，地有多大产的”年代，只要有信心就有一切。

巴菲特说过：当潮水退去的时候，才知道谁没穿裤子。用在经济过热后的反思中也还适用，各种人为刺激起来的信心支撑力量褪去后，观点的解释反而变得简单起来。今天我们就来讲讲争论了几年的房价与地价关系论。

房价涨到媒体认为影响民生之时，很多人就出来讨论“房价决定地价”还是“地价决定房价”的问题。仔细分辨会发现，在集体通过舆论谴责开发商囤地囤房，将其成功贴上黑心标签，打成房价上涨的主要原因外，政府部门在房价地价关系上的分歧是泾渭分明，土地系统的都持“房价决定地价”的观点——土地需求是引致性需求，都是庞大的住房需求无法得到解决，才造成了对土地的过量需求，导致地价上涨；建设部门自然认为“地价决定房价”——地方政府通过土地储备垄断一级市场供应，人为缩小土地供应量提高地价获得超额土地收益，造成房屋供应无法跟上市场需要，使得房价上涨。这样的部门之争，大抵是因为高层以民生为考量，要追究房价过高的责任，各职能部门自然要想办法洗清干系。

举个例子，在家里烧水，下面火不断烧着，锅热了，水也热了甚至开了。这个时候要么关火要么加水，否则持续少下去房间会湿热难耐。过热就属于持续烧火，不加水或者少加水这种情况。这时候，水埋怨锅的温度太高，导致自己温度高，不断蒸发；锅埋怨水太少或者加水太慢，无法吸收火焰传来的温度。但是这样的埋怨似乎都找错了对象，有生活经验的人都知道，水烧开了，要关火才行。在这里例子里，锅就是房价，水就是地价，火就是过剩的货币流动性。

现在是退潮季节，各地房价要么死扛着，有价无市，要么是跌跌不休。至于土地出让，流拍的现象慢慢多起来，能卖出去的也少有激烈竞争场面，比底价高一点成交成为常态。从这样的市场情况再来看看双方的逻辑。

如果说地价抬高了房价，是不是地方政府少卖地，地价高上去，房价就高起来了。如果这样，倒省得现在一些地方政府又是补贴，又是减税费的，煞费苦心想止住房价下跌。只是，在没有人买房子的时候，土地供应再少，地价也上不去，更不要说抬房价。香港97年金融风暴后，楼市跌去将近六成，政府卖地屡屡流拍，不得不采用“勾地”的方式出让土地，避免频繁的流拍对脆弱的市场信心带来更大打击。1998年，政府卖地收入只有1997年的70%。这说明了，地价单纯想拉动房价，在缺乏足够的外部条件下，是毫无可能的。

倒是房价决定地价的观点不论是在市场冷热两种情况下，都能有所印证。凭直观就能知道，绝对不是地价卖低了，房价才低下来的。要不去问问地方政府就知道，哪个地方愿意自己长期低价供应土地，导致房价一蹶不振，作为唯一供应土地的地方政府缺乏这样的主观要求，不存在地价低了拉底房价的可能性。反倒是房屋市场供求关系逆转，比如买房子的人观望了，或者股市狂跌导致资产缩水不敢买房子了，或者是国外财团自身难保抛售在中国的物业套现救主了，导致房价下挫，开发商缺乏买地信心，地价才下跌。

还用烧水的例子。现在是没有火，冷锅冷水。锅这个时候不好埋怨水放进来的时候就不够温度从而让自己也热起来。水呢，倒是可以追究锅的责任，因为锅的职责就是烧热自己传导给水来升温。锅和水都知道，火不烧起来，它们就只能保持室温持续下去。火才是整个价格关系的关键。

理论上来说，价格是供求关系的表现，房价和地价分别是房屋和对土地的供求关系的市场表现。就四个供和求而言（甚至与绝大多数物品比），土地供应的能力是弹性最小的，在任何地方都无法短时期内面对强大的需求而能迅速补充土地供应。也就是说，加水永远不是可取的办法，因为可加的水少，或者加的速度极低。这也是为什么经济过热，都会在房地产市场上表现出明显的泡沫化现象的根本原因。如果说房屋的供不应求带来房价上涨外，还导致土地需求上涨，与刚性的土地供应形成反差，形成土地价格上涨，是房价与地价关系的基本格局。那么追根溯源，带来房屋价格上涨的原因——过剩的货币流动性，是房价和地价关系争论迷局的根本。

想清楚这个关系，以后土地部门和建设部门就不要在过热时候揪着房价和地价的关系不放，它们两个应该联手去问央行，哪里来的那么多过剩的货币流动性。

引起全球经济秩序大乱的“次贷危机”从根源上说，也是由于泛滥的货币流动性造成。“9.11”后为了刺激美国经济，美国政府除了大幅度调低利率，还制订了次级贷款政策，允许信用和还贷能力不够良好的客户也可以从银行贷款购买房屋，银行通过复杂的金融衍生工具去分担自身风险。也就是说，一些在谨慎贷款条件下不应该放出的贷款也进入了整个经济体系，大大刺激了流动的货币量，从而也极大提高了美国房地产市场的价格水平乃至整个经济增长速度。但是一旦出现经济增长的变动，部分贷款无法收回，金融衍生工具下放大的流动性必然急转直下，最后带来整体性的崩溃。因此，控制好货币流动性才是房价与地价能处于一个平衡发展的根本。

但是从目前我国的金融制度来看，流动性控制谈何容易。由于收入分配不均匀，社会保障不完善，国内消费一直不振。为了保持低收入下的高就业率，不得不采用出口优先的战略，通过压低汇率创造大量出口，弥补国内消费的不足。人为压低的汇率，使得出口数量持续增加，而由于购买他国商品不合算，进口疲软，贸易顺差上涨；同时，人为压低的汇率还带来了大量的热钱赌博人民币升值；这两者造成了近几年来我国外汇储备的快速增长。而我国执行的是外汇占款制度，央行不得不大量发行人民币去购买流入我国的外汇，以至货币发行量大大超过经济增长的实际需要。由此央行有被迫发行大量票据，耗费大量国家财政能力和财务成本去回购流动性。随着外汇储备的快速增长，这种代价越来越大，加上大宗商品价格上涨推动的通货膨胀，流动性问题在去年异常严峻。随着今年国内外经济形势的急转直下，流动性问题稍稍缓解。但是如果不从根本上改革我们的金融制度，采用更开放的外汇流动政策和市场化的汇率形成机制，只怕未来丧失流动性管理的主动性，轮回在流动性过剩的煎熬中，会成为我国经济周期般的宿命。到时候，房价和地价关系的讨论只怕也要周期性进行。

是否过热时的房价与地价关系中，土地供应就那么清清白白呢。其实也不见得。国家发改委、国家统计局发布的数据显示，呼和浩特市新建商品住房销售价格在2005年4季度和2006年4月在全国70个大中城市中涨幅第一,那段时间呼和浩特市房价连续三个季度涨幅超过10%，对于一个西部经济并不发达的城市，这样的增长是惊人的，也是不可思议的。仔细考证可以发现，它一手通过垄断土地供应减少土地供应量，一手通过大规模拆迁扩大房屋需求量，并以此刚性需求与供应来吸引开发商进入，从而带来其房价和地价快速上涨的局面。当然这两手只在整个市场流动性过大的情况下管用，今天想用只怕也效果有限。

因此，我们不得不警惕，虽然流动性过剩才是房价和地价飙涨的根本原因，但是在大背景下，垄断的土地供应也给一直谋求获得最大土地收益的地方政府以推波逐浪，鼓噪市场的手段。

谈了那么多的房价、地价、流动性或者说锅、水、火的关系，最终仍憧憬着一个改革后的房地产市场图景，一方面流动性得到有效的疏导和控制，另一方面，土地供应的多元主体和多样化供应方式得以确立，不论是土地市场还是房屋市场都呈现多元化格局。只有这样的市场，才会终结房价、地价，谁决定谁的争论。从此次三中全会巩固农民土地权益，逐步放开集体建设用地的使用的思路来看，这种格局的出现是可以期待的。