最近一段时间，工业地产颇受国内外投资者的青睐。我前段就听说过一个做服装起家的企业，在外地弄了五千亩地，做以其企业名称命名的工业园区。根据媒体的报导，不论是国内外做实业的企业，还是在近年来的房地产热潮中积累了不少资金的地产商，都有不少在开展此类操作。而地产咨询机构基本众口一辞，看好工业地产的前景。

    如果仅仅按照字面来理解，工业地产是指工业地类性质的土地及土地上建筑物和附属物。当然各方关注工业地产，我相信关注的不仅仅是在工业用地上盖工厂这样的行为，更多是作为投资方向。就像做服装的工厂要五千亩地，只怕不仅是为了自己生产所需，而是将其作为资金与资产的运作载体。

    之所以工业地产也成为投资热点，一方面是国内资金流动性太大，投资领域较少的缘故；另一方面也由于近期国家在房地产领域的宏观调控措施不断出台，获得商住用地的难度加大。即使从最基本的投资理念的角度出发，我想还有第三个原因，就是现在的工业地产投资者，在工业地产上获得的现时或者潜在回报率，应该大大超过我们经验中认为工厂可以获得的利润率。

    这就带来一个疑问，如果工业的普遍利润率不是那么高，那么作为其运行载体的工业地产项目为什么会有那么高的利润率。就像一个商店一年毛利增加5%，房东却要涨20%的房租。这显然只会把商店给逼垮。根据信产部公布的2006年电子百强企业，平均利润率才达到2.5%。能查找到的相关行业或者工业总的平均利润，数据大多在3-6%之间。我国工业生产能力近年来得到大幅度提高，工业产品价格非常稳定，市场竞争异常激烈。可以预见，工业利润率将长期保持这样的水平。而现在房地产项目动辄20-30%的利润率，甚至有的地产商私下说毛利能达到100%。工业投资的逐步加温，必然有其他方面的收益作为补偿。

    如果说有极少数高端的工业项目能有如此高的利润率，我们作为“世界工厂”的现实却是产业大多处于较低端，不可能拥有如此大量高端工业项目去满足以千亩为单位进行开发的工业地产投资者们的利润需求。而且真正高端的工业项目，必然是地方政府最青睐的招商引资对象，有足够的机会直接从政府那里获得较优惠的土地。

    工业地产投资者实际上希望通过先期占有大量土地，逐步进行开发，获得了一定意义上的区域垄断能力，并且依此获得可进可退的效果。进可以按照批次开发，控制住土地后，坐等地区工业规模的形成，然后转手或者出租获取增值后的土地收益，还有的可以等政府发现缺乏工业用地匮乏后以相对高价退还给政府，这样的案例已经在一些工业发展迅速的地区发生过。退可以在企业经营不佳或者破产清算时，利用手中掌握的大量土地获得苟延残喘的机会。其实还有一个偏门，就是通过一定的操作，在工业用地上盖办公楼甚至住宅，出售或者出租。总部基地之类就是这种模式，这对城市内的商业地产项目造成了很大的影响。

    工业地产有这么些奇怪的门道和操作手法，根源在于其价格低。地方政府为了招商引资的政绩，渴望一次性引来大项目，并且希望借工业的大发展带来GDP、财政收入和就业等问题的一揽子解决，拥有很大的冲动去低价供应工业地产所需要的土地。虽然当前国家已经对工业用地采取最低价出让的政策，大幅度提高了工业用地成本，但一方面是否能有效控制地方政府的各种补贴和优惠，另一方面最低价毕竟不是市场价格，只要出现最低价与工业地产项目的实际收益能力之间的较大差距，仍然难免资金的大量进入。

    以往开发工业地产，大多是采取工业园区整体开发的模式。而去年国发[2006]31号文已经明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。这就对工业地产要求的一次性获得大量土地做出了约束。当然，地方政府仍然可以将一块大面积的工业用地以整体开发的方式而非项目用地方式供应市场，但是在招拍挂的出让方式下，由于公告期和公开竞争的存在，很容易引起媒体和民众的注意。短的准备周期，大的土地面积，难免会产生实际定向供应的联想。而高层政府强制要求招拍挂出让的目的就是要避免定向供应，希望引入竞争。这种公开形式下的背离，将使地方政府置于非常不利的位置。

    即使工业地产项目能大量获得土地，那么短期内过度的资金投入下，有两个方面的问题仍然可能出现：

    一是考虑到稳定的回报，工业地产投资者会选择在那些区位优越、产业生态链条相对完整的地区，短时间内的大量资金涌入，将给这些地方在一段时期内带来如同房地产市场一样的繁荣景象。有可能由于过度投机，价格过高，导致真正的产业投资投向他处，最终由于需求不足而导致土地供出去后变成闲置用地。

    二是工业用地大多处于城市边缘，如果投资需求旺盛，地方政府为了短期的政绩，倾向于尽量供应，那么将会刺激地方政府更多占用耕地去满足工业地产的用地需求，可能带来政府大量违法用地行为，对于耕地保护将非常不利。

其他令人担忧的问题还有很多，比如工业地产占据大量土地，“拥兵自重”，在一定意义上替代了政府的部分规划职能，不利于城市整体协调的发展；大量工业用地被投资者作为融资手段等等。

    工业地产的逐步走热，其实是我国资本市场流动性过剩的一种溢出效应，并非完全因为实业投资强劲增长造成。因此，要避免其带来的负面效果，既要从土地供应规则上逐步由最低价招拍挂供应，发展到供应主体多元化、价格市场化的方式，更要扩大整个经济的投资手段和空间，给过剩的流动性以出路，避免投机与炒作从一个市场转向另一个市场。