五、政府现行房地产调控政策评价

   在中央政府和地方政府出台了大量政策去控制房地产价格上涨过快时，市场却并没有给于相应的反映，反而出现了实施宏观调控、房价越调越高的尴尬结果。究其原因，大多是因为政府的政策不仅没有针对房价上涨的根本问题进行调节，反而在一定程度上加剧了问题的严重性。

    1、提高银行准备金和存贷款利率，从理论上是可以降低一部分流动性。但是从分析来看，中国这一轮经济过热的根本是民间资本过剩以及国外热钱涌入，其资本的大部分来自于自有资金，而非银行资金，导致此措施效果有限。

    2、提高土地费用和房地产开发难度，本意是限制开发商拿地炒作的意愿，但是在房地产市场暴涨，需求旺盛的情况下，小房地产开发商在此限制面前退却，剩下的寡头大开发商更有意愿和能力去获取土地，甚至囤积土地，因为不用担心没有人接手土地和房屋，并借此形成更集中的寡头控制局面。最后政府提高的税费以及由于人为设置障碍而带来的中间成本，都会由房地产商在销售时转移给购买者，更进一步推动房价上涨。

    3、控制土地供应和细化房屋供应结构的举措，尤其是大量土地被用于廉租屋、经济适用房和限价房，导致纯粹的商品房供应减少，对于一个需求旺盛的市场来说，等同于火上浇油。资金可以炒作的空间被限制，只会造成唯一剩下可以炒作的商品房价格更快速上涨。

    4、更让人不可思议的是限制二手房交易的政策，政府认为房屋价格上涨就是在频繁倒手造成，但是这种限制政策也使存量房屋进入市场，自发平衡供应与需求差异的可能性降低，彻底破坏了市场的自我调节功能，把对房屋的实际需求和投资需求更多地推向了新增的住房上，使房地产市场上涨趋势更快。

    5、至于限制外资的政策，各方都表示出了谨慎的甚至是负面的态度。一是其本身法律上的合法性不足；二是在具体操作中，中国本身缺乏一个完整的个人信息系统，无法核实购买者真实身份，所以区分国内与国外的措施都可以被轻易破解。

由于政府制定的相关政策有的虽然对路，但是没有抓住重点，效率不高，比如准备金率和利率提高以及限制外资问题；有的却是南辕北辙，不仅起不到调节作用，反而人为制造了紧缺，更刺激了房价上涨，比如严控土地供应与限制二手房交易。政府应该明白一个基本的道理，在一个过热的市场里，限制性的行为只会带来更多的想像和投机行为。

    因此，总体来说，中国政府目前的各种措施不仅没有起到其预期的效果，降低房屋价格，反而更一步强化了房地产市场的供应与需求的缺口，强化了房地产开发商的寡头控制能力。宏观调控，却出现房价越调越高的局面，也是应有的结果。