本文发表于四月初这一期的<安家>杂志.

虽然听了大半年的楼梯响，一次次让现在的期待变成更长的期待之后，楼上的“美人”终于要露面了。北京市土地整理储备中心近日在网站上发布公告，将于4月3日起开始挂牌出让北京市第一块双限房(限套型、限房价)用地。该地块位于丰台区东铁营，属住宅用地，建设用地1900平方米，建筑控制规模4750平方米。

早在去年五月，建设部等九部门制订的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，曾明确“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。随后，国土资源部下发了《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》的征求意见稿，许多地方相继提出短期内要向市场供应双限房用地。北京市也确定了广渠路、南沙滩和东铁匠营的三个地块成为首批限价商品房用地，将于八月推出。不久，北京市国土局就召开新闻发布会，宣布共有六块限价地将在2006年下半年上市。有望作为首块限价地推出的广渠路15号地块面积达22.8万平方米，建筑面积近42万平方米，能供应4000多套限价住房，颇为引人注意。

直到今天，原来高调列出的六块限价地都还在场外溜达，反倒让丰台东铁营这个“小不点儿”拔得头筹。按照国家政策提出90平方米户型来算，东铁营地块所有建筑面积都用于盖住宅，也只能提供五十几套房子。对于北京市的购房需求，只能称得上沧海一粟。

不止是北京，许多饱受高房价非议的城市大多没有实现最初的承诺。真正实施的大概只有广州，2006年9月初以“限户型”的方式出让了金沙洲和昌岗路两个地块，结果成交价创出新高，随后11月份推出五块“双限双竞”地，今年1月又按“三限双竞”方式推出两个地块，并都得以成交。福州市2006年10月推出的1026亩“限房价、限定面向中低收入市民销售”的地块却无人摘牌收场。

双限地出让的“雷声大，雨点小”，问题在于这个新生事物有准生证，却没有准备好接生设备。各关键技术问题没有找到妥善解决的办法，致使相关配套的措施迟迟无法出台，即使已经出让的案例里也是问题重重，缺乏可推广性。北京市双限房的相关政策至今仍然没有出台，未知因素太多将不利于投资者确定自己的价格策略，让人对4月3日即将挂牌的那个“小不点儿”的命运心存担忧。

政策这么难出台，是因为有太多技术问题横在政策制订者面前。

第一个就是双限房的量和位置的问题。建少了，达不到抑制房价上涨的目标；建多了，好象又有点鸠占鹊巢，不利于发挥市场配置资源的基本作用。建在太偏远的地段，会遭致舆论和潜在购买人群的一致骂声；建在区位好的地方，似乎损失的收益太多。真是个让政府头疼的问题，左边是中央的要求和百姓的呼声，右边是本地政府的财政收益，如何取舍，够琢磨一阵子的，也许拖拖看是最好的选择。也有记者也问过我量和位置的问题，我只能说我不是神，没有能力也缺乏自信，认为自己能够知道一个城市的人民到底需要多少房子，需要什么价位的房子，需要这些房子在哪里摆放着就合适。这其实就是市场与计划的本质差异。

第二个技术问题是如何制订确定房价和地价以及中标者的规则。广州最开始实行一限——限户型不限房价，最后出来的房价比周边现有楼盘都高。后来实行双限，但房价由开发商们给出预期价格的平均值来确定。这样容易出现几个开发商合谋制造高价的现象。最后只好由政府来确定“合理”价格。在广州一月进行的“三限双竞”中，不但加了一个限制购买人群的条件，还给定了一个最高的房价。由于是双竞，即同时竞最高地价和最低房价，广州同时推出的两块相邻土地上得到了截然不同的结果。两块地都要求最高房价不超过6000元/平方米，根据地块大小，稍小地块的地价底价为2.3亿元，另一块为3.69亿元。房价往下降得分，地价往上涨也得分。最后招标的结果是，稍小地块以“高房价、高地价”的策略由万科获得，房价是取最高值6000元，楼面地价为2635元/平方米；另一地块被龙光集团以“低房价、低地价”的策略拿到，分别为4000元/平方米的房价和1380元/平方米的楼面地价，折合地价为3.92亿元，比底价稍稍高出不到7%。

两个相邻且开发条件相当的地块，在同样的出地规则下，房价可以相差2000元/平方米。这本身就让很多人觉得不公平，都是限价房，还差两千，更不要提与周边楼盘的差异了。这就足够激发所有的人拼命想办法去挤一个4000元楼盘的名额来。而这两千元的差价里，地价的差异就占了60%多。让人们产生一个感觉，政府土地收益的多少决定了房价的高低。这样的结果导致的社会不公平感和对政府土地政策的怀疑，也许是广州出地之初没有想到的。

最高房价可以往下竞争，必然会出现“高房价+高地价”与“低房价+低地价”两个组合都可能胜出的情况。估计未来各地出台政策时可能会采取固定房价，竞争地价的方式，以避免生孩子生下一白一黑两个双胞胎的尴尬局面。届时政策就要变成“双限单竞”或者“三限单竞”了。

三限中的限定购买对象也是一个颇为让人头疼的问题。价格比周边明显便宜的房子，人人都想要，给谁又不给谁呢？按照政策的本意是要照顾中低收入人群，各地也给出了一些限定条件。不过人人都知道一点，限价房虽然名义上是商品房，但实质上和经济适用房更接近。当年经济适用房在购买人群确定上无法解决的难题，目前看来也没有什么有效的应对措施，开奔驰买限价房也许又要成为一景。伴随其后的一定是大量官员的腐败，真不忍心看到官员们陷入利益诱惑的险境。

还有一个问题是限价房再上市的问题。在九部门的文件里，双限地是保障“中低价位、中小套型普通商品住房”的土地供应的。承认限价房是商品房，就应该允许其自由上市交易，这就产生了一个暴利在其间，必然导致对限价房最初分配的激烈争夺。放开后部分人得利造成不公平，而楼盘的价格迅速接近市场价格，无法起到平抑价格的效果。如果限制其交易，无非更进一步缩小了房地产市场空间和自我调节能力，塑造了一个更易被游资攻击的房地产市场。

问题多多，究其根源在于对价格机制的破坏。从理论上来说，价格是一类商品稀缺程度的信号，它是市场进行自发调整的指向。我们非要人为制造出一个和其品质、区位不匹配的低房价，一方面制造了价格的双轨，制造官员的腐败与接近官方人士在双轨间套利的机会，这种必然性就象有花粉就能引来蜜蜂，有臭味就有苍蝇飞绕；另一方面低房价给出错误的资源紧缺信号，导致人人都想买到这样的房子，而不是考虑在市场房价下如何合理安排自己的住房需求，使市场的供应与需求更不成比例，形成市场需求极端旺盛的假象。假设黄金今天是200元一克，供需相对平衡。明天政府说供应一批100元一克的，然后问市场有多少人需要，我想大家可以猜测到需求会大到吞下全部的黄金储备。更让人担心的是，在与付出不对等的收益面前，甚至会形成购买到限价房的与未购买到的两类人群的对立。

如何解决人们对住房需求的问题，或者再继续追问房价如何才能平抑，不是本文的主旨。但从限价房政策观察到一个有趣的现象。政府从百姓住房福利的角度出发，限定房子最高的房价，等于给定了开发商可能的赢利空间。然后对于自己垄断控制的土地供应资源，采取竞争高价的方式，尽量让自己获得更多的收益。这种结构或者定价方式和我们现在整个经济的结构颇为相似。一般性产品部门都已经实现充分竞争甚至过度竞争，比如我们的日常用品，家用电器等，而要素市场大多是垄断的，比如水、电、煤气、能源、交通、电力、电信等。产品部门出售商品的价格是基本被市场给定的，因为竞争激烈，没人敢贸然突破当前的市场价格。而垄断部门却时不时提价，因为他们不需要控制内部成本，只需要向下游产品部门摊成本，靠涨价来消化。最后是整个经济的利润被垄断的要素部门用垄断定价的方式逐步吸到他们那边，那些竞争激烈的产品部门却得不到应有的利润，用于招收人才，发展技术，经营市场。这也许是为什么具备垄断定价能力的企业，包括政府机构，在招聘中越来越吃香的原因。

但是我们也知道，一个经济体，如果不能奖励竞争，却任由垄断部门吞噬社会的总体利润，对于这个经济体的未来一定不是好事情。对于在限价房政策中出现的类似现象，我们同样应该有所警惕。