辣姜：损国资捞房企是越界更是违法

房价居高的关键是成本的累高，而形成房价的初始成本是土地成本，所以，在土地公开招牌挂制度下完成土地摘牌，按既定的以容积率为最主要指标的规划设计条件而获得的开发用地，最直接的成本关联因素就是容积率，即所谓的摊楼面地价。

且不说土地招牌挂制度的设计是否完善，但从招牌挂的执行程序层面上看，应该说是公开、公正、公平的，维系在《中标通知书》和《履约保证书》之间的合同主体，一端是代表政府公权的土地管理部门，一端是追逐商业利益的摘牌开发商，一经摘牌，将意味着双方约定的具有法律效力的合同关系成立，神圣且不容动摇。

至于竞价过程中出手阔绰的开发商摘得土地后如何运作，完全是房企内部预先测算和自主经营的事，赔赚人家自己消化，与他人无关，就像夜市里倒卖服装的商贩，如果因自己看走眼抓错了货而造成积压和亏本，你不能找批发商退钱一样，这是大商之道也是小贩的街巷规则。

可眼下在个别城市有一种情况时有发生，即楼市出现危机，地方政府却免征地价地为开发商调高容积率，变相地降低楼面地价，擅自篡改了在土地摘牌过程中业已达成的合约关系。不妨，我们拉宽视角，从六个角度审视这种做法的行政依据和法律界限。

一、从国有资产角度看，土地交易是地方政府与企业之间的契约关系，而土地出让金的收益无疑是国有资产，如果说擅自调高容积率而不补缴地价款，不但是对具有法律效力的合同关系的蔑视，甚至是权力人无视法律大笔一挥使国有资产流失，不但越界而且涉嫌违法。

二、从公共利益角度看，地方政府土地出让金收益的一部分，属于地方财政收入，而这笔收入属于全社会或整个城市的公共财富，擅自免征，不但戕害了大多数社会公众的感情，也损失了民众的公共利益，不但越界而且涉嫌违法。

三、从审批执行环节看，地方政府能否对各家房企，在调高容积率的幅度、数额和涉及面等方面做到一碗水端平，也是一个值得探究的问题，如果说在曾经土地摘牌时形成的成交价格是公平的，那么，在后期“扩容”过程中没有一个统一标准的调整，一定不会做到公平，尤其在“特事特办”的审批环节，有时候甚至连公开都谈不上，当在依法行政中缺失了公开公平的原则，甚至没有了执行的标准，那贪腐行为便自然有了滋生的温床。

四、从公平竞争角度看，土地的摘牌制度最明显的特征，是给予每个参与竞标人平等公开的市场机会，而对于那些因竞价落败而失去机会的竞拍者，是不是存在着极大的不公平？这样的做法是对挂牌制度公平性的挑战，还是把地方政府公信力当成善变的儿戏？

五、从城市规划角度看，当初土地挂牌前规划设计条件中的各项参数指标，尤其是限高、限距、容积率等指标的设定，都是基于城市总体规划要求而精心设定的，如果只因为楼市低迷、开发商经营窘迫而擅自变更既定规划，那是对曾经的测算论证不信任，还是在为捞房企而让城市总体规划靠边站？

六、从行业长远规范角度看，房地产行业之所以出现了这种前所未有的危机，其根源在于房企自身自律性的丧失和行业内部运行模式的诟病，两会提出了房地产行业要健康稳定发展的战略构想，其核心内容是行业标准的规范性和政策执行的严肃性，而地方政府却在执行层面上朝令夕改，是对国家政策的误读，还是对依法行政的挑衅？

容积率对于每个开发商来说都是商业利益的核心，而捍卫政策的尊严和执行规章的行政操守，更是各级政府树立公信力最直接的体现，在房地产行业，对于容积率的调整，历来是房地产行业是最为敏感的中枢神经，无论是开发商趋之若鹜的逐利欲望，还是地方政府秉章执政的公信形象，抑或对贪腐行为的杜绝和对国有资产的保护，都将是不能越界更不能触碰的雷区和禁区。

谁都知道，雷区的警示标志，是打个醒目红叉的骷髅，告诫的是禁行，绝没有探行的余地，否则……