揭开成本的底牌，是破解楼市坚冰的起撬点

2008，中国的楼市在迷茫和复杂的沉思中步履维艰地行走着，但个中复杂的思绪却有着难以言表的不安，政府在怀疑救市的力度和拯救的效果预期；开发商在奢望着政府加大力度和幻想着楼市静静地回暖；社会各界对政府和开发商的做法莫衷一是；而购房者本身却很有耐心地持观望态度，从其心态看，购房者作为市场的主体却是显得最为轻松的，甚至有隔岸观火的讽刺意味。

为什么会有这样奇怪的市场态势呢？问题的焦点一定是在对房地产成本的认知和解读上，开发商认为百姓对专业的了解不够，也在抱怨土地和政府税费等成本的高企；政府则认为是市场的内需原动力不足，需要加大力气地拉动；而购房百姓则认为开发商有暴利内核；说穿了，大家都在房地产成本的问题上较劲，市场低迷的核心也在凝结在成本的理解知晓的一致上，所以说，揭开楼市成本才是楼市回暖最有说服力的利剑。

有人说，公布房地产的成本就应该像公布商场商品进货价一样简单，有什么障碍羞于开口呢？其实，说着简单做起来却极为困难，因为潜伏在房价之外的隐性成本实在是太多了，有人对某市的“地王”成本做过评估，认为如果按摘牌的楼面地价进行开发，最后市场销售的价格一定是市场无法接受的“天价”，看为什么在摘牌过程中还要大义凛然地去摘呢？难道就是为了豪爽？未必，因为在他们的心目中，对政府关系层面的轻车熟路和信心爆棚才是一路飙升一劲狂摘最亢奋的胆量和动力。

当楼面地价超出市场接受的底线的时候，“地王”房企通常采用的方法一般有两种：一种是利用政府关系调整容积率；一种是利用捂盘惜售拉长开发周期的办法，靠市场的自然涨价来掩盖前期摘地的多余付出，而这两种办法都是要付出高昂的隐性成本的，前者需要付出贿赂成本，后者需要付出周期内资金的使用效率成本的，使用这样的成本没有谁能从容地向市场公布的。

另外，对于各自不同的融资方式和利息差别，由于持有“地王”的企业都是在“五证齐备”的前提下，才能获得银行的商业贷款，但由于大多数的开发商自有资金的比例很低，所以势必要靠高息融资、民间借贷等高成本的方式获得资金（包括土地出让金），这样的资金成本往往要比银行贷款的利息高出五倍甚至十倍，所以，这样非常规的隐性成本支出，有谁敢拿到桌面上来或者公示呢？

还有诸多的如鲠在喉的隐性成本无法呈上台面，但这些成本将一定会在楼盘的市场销售价格上体现的，俗话说，羊毛出在羊身上，但已经超出常规的羊毛非要让一只羊去承担，那这只羊不但要承受着过重的负担，而且羊的主人也要承受面对质疑无言以对的尴尬。

公示房地产成本，虽然是消费者知情权的一种权利，但在市场的实际中或许将是“大变革式”的一场革命，但市场低迷的焦点在此，楼市寒冬的现实也是如此，所以，救市的“强心剂”应该直接作用于病灶，当不揭开成本去救市，或奢望楼市回暖，那只能是愿望、幻想甚至臆念，是隔靴搔痒自欺欺人的混世做法。

2008的楼市是一场行业劫难，但面对劫难能走出困境唯一的做法，是革命性的救赎和复兴，是大刀阔斧地刮骨疗伤。