市场化和保障性并提，疑似“两头卖好”

今天（12月17日）下午，国务院总理主持通过了《国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施》（以下简称“新政”），在年终岁尾出台这样一个刺激性的拉动措施，注定是在为08年低迷的楼市亮起一盏红灯的注解，也为即将来临的09楼市框定了一个清晰的政府态度，新政从三个方面为09年的楼市宏观政策定下了基调：保障性住房、二套房贷和融资信贷支持，同时也在某种程度上恩惠了三个楼市的群体：民众、交易者和开发商。

既然是刺激性的，能否解痒自然就成了业界关注热议的焦点，解读这个新政，应该关联地去思考中央政府和一些地方政府一直以来业已出台的一系列市场调控手段，于是不难发现：在政府的政策层面上已经去作了竭尽所能的市场拉动的努力，也可以说从这次“新政”具体内容本身，在某种程度已经潜移默化地颠覆了去年的“9.27新政”的骨架内容，而下一步市场反应和直接催暖的效果如何，我们还应该从市场的主体和市场低迷的根源上找原因并加以分析。

目前，造成08楼市市场的低迷原因很多，其中比较主要的原因有三：整体经济形势的萎靡、市场购买信心的缺失和产品价格的市场脱轨，欲去改变整体的经济环境和形势，不是完全取决于政府因开出什么妙手回春的药方就可以立竿见影的，在社会购买力的增加、失业率的降低以及CPI水平的加强等方面，并不能起到根本性的作用；对于市场的购买信心以及抗拒情绪，则需要“文火慢炖”地改变，谁也无法奢望如此低迷的楼市形势会因政策面的调整而一夜之间冰雪消融枯木逢春的；所以，这次“新政”唯一能调节的或许只有产品价格因素，或者说在买房过程中所真正需要付出的实际成本。

如果笼统地说房地产产品的实际成本按政府和开发商两个方面去划分，政府的土地和开发过程方面需要缴纳的税费等是凝聚在房价的政策成本，而开发商定价出的利润则可以称之为开发商成本，目前从政府方面的救市决心、税费减免和政策导向看，政府是可以让出一部分的财政收入的，换言之，“新政”的出台其实政府在缩减交易过程中的政府成本或交易成本，但如果开发商的市场销售价格不去做一点幅度的降价调整的话，也就是说在产品成本方面不去做调整的话，市场的购买力和购买信心依然无法有效地恢复。

“新政”出台的初衷在于政府对楼市拯救的信心和决心，但政策面的因素毕竟是指导性的，而市场复苏的关键是交投活跃和信心回归，也就是说既能有良好的价格接受界线，又需要有回暖的市场氛围，如果开发商过度依赖政府救市，自身却依然躺在政府政策的温床上，或寄生于政府救市的怀抱中，那么，救市无疑是一剂隔靴搔痒无法解痒的“麻药”。

可以说，目前市场低迷的情绪，并非是冲政府调控手段没有力度而来的，而是来自于对开发商死扛硬挺的寄生状态或漠视行为的敌视，因为毕竟开发商才是产品定价权的主导者，是市场接受度最主要的因素，是联通购买行为和疏解市场沉闷情绪最有力的撬点，“新政”的目的在于催生市场回暖，但毕竟是属于政策面的外部因素，如果基本面不加以改变，即使有再多的救市措施也将无济于事。

再从“新政”所涉猎的内容进行分析，加大经济适用房的建设规模，可以再某种程度上抑制房价上涨，但其总量的比例还是远远低于再建在售的存量比例，所以对市场的整体回暖和价格的遏制作用还十分有限；解禁和松绑第二套房的贷款门槛，或许对二手房交易的拉动效果更为明显，但对开发市场目前已有大量存量房的消化，还起不到一种革命性的作用；而解决开发商的融资渠道，松缓信贷难度，根本就不是目前开发商最困惑的病灶，这或许只能减少烂尾楼的出现比例，或缓解“新贷还旧贷”的银行逾期压力，对开发商的“产品变现”没有直接的作用，相反，使开发商不降价指导思想变得更加固执，也使产业结构和价格体系的矛盾掩盖积淀加重，产品变得更加“抗挺”了，所以，“新政”也有可能怂恿和娇生惯养了某些开发商寄生行为。

据了解，08年楼市低迷以来，深圳的开发商一直在投石问路地降价，从成交量的市场反应看，是价格“晴雨表”在直接发生作用的，每降一步市场成交量就会好转一点，所以，“新政”的出台如果得不到开发商积极的降价配合，那只能是一纸空文或一种政府迫切的愿望而已，是一种麻药的阵痛或麻醉作用，市场复苏的内核在于：价格才是硬道理，而老百姓真正能买账的是硬价格，而并非软政策。

对于这次政府“新政”的深入解读，也会使行业出现这样疑惑：一方面在强调经济适用房的建设规模和投入力度，倡导保障性和民生福利化的进程；另一方面又在强化房地产开发模式的高度市场化程度，其实，“市场化”和“保障性”的并提，是一对宏观调控方面互相制约的矛盾，这样“两头卖好”的做法，是否会稀释了政策面的落实难度和市场交易氛围的错位，是否在潜在着“两头增负”的存量危机，是否会陷入“两头过剩”的双重尴尬。