揭密：楼市的泡沫是怎样“链”成的？

 今天，大洋彼岸又一则消息炸响，有着120年悠久历史的美国最大的传统储蓄银行华盛顿互助银行倒闭，摩根大通以19亿美元超低价乘虚买入，这将意味着全球范围内的金融危机已经到了冰点，已经烧到了美国金融体系最中枢的部位，在此之前投行、中介、保险、券商等机构纷纷发生的危机，是因为储蓄银行转嫁了次级房贷风险，是金融创新过程中所经营的金融衍生工具出了问题，而对于在房贷按揭业务上一向沉稳的储蓄银行来说，并没有受到次贷危机引发的太大的冲击，而今华盛顿互助银行的倒闭，则说明了次贷危机的蔓延和升格，即“流动资金不足”的致命软肋已经折断，美国的金融体系的病灶，由房地产引发的次贷人的信用失效，上升到资金充足率的红灯亮起。

房地产的虚高的泡沫，引发了这场来势凶猛的金融狂潮，甚至动摇了华尔街国际金融中心的地位，说明了一直以来“繁荣”下的楼市泡沫潜在所酝酿的“杀机”，正是因为这些坏债因而蚕食了美国的金融体系，而中国目前的楼市存在着大量的泡沫也是无庸质疑的，可以说从眼下传出个别城市“断供”的迹象来看，已经是非常危险的先兆了，其实中国目前的“断供现象”与当初美国的次贷危机的雏形并无两样，只是中国没有投资银行、评级机构和对冲基金的市场模式，我们没有比较快捷的金融创新步伐，我们的按揭业务没有被打包成金融衍生产品进入市场而已，中国楼市有着大大泡沫的存在，是铁定的事实，这一点不应有人再去嘴硬了，结合目前中国的楼市状况，我们不禁在思考一个问题，是谁制造了楼市的泡沫？楼市的泡沫又是怎样“链”成的？

一、            土地公开挂牌制度，催生了楼市泡沫的胚胎

从宏观的角度和土地的交易方式看，土地挂牌制度是充分体现了“三公原则”，是市场经济必行的游戏法则，但换个角度看，只以举牌叫价为唯一成交的依据，而忽视了其他针对于摘牌人资质等其它门槛的限制，势必会造成地方政府在土地运营方面的短视和功利性，因为这样会导致土地价格越来越高，牵动着房价涨幅越来越大，催生下一轮土地的继续攀升，一步步使房价的增长速度远远高过于GDP的平均增长水平，从表面上看，行业的热火能使政府短期收益，但正是因为这种貌似良性循环的行业发展态势，却在不知不觉当中催生着楼市泡沫胚胎的滋生、孵化和发育长大，同时也蕴藏着楼市危机的步步逼近。

二、            开发商的捂盘惜售，滋养了楼市泡沫的发育

不管地价多少总是有人敢摘，不管什么价格摘得总是能够赚钱，不管什么样的地王总能成就一个个楼王，不管什么样的楼王总也总能早晚被消化，这已经成为曾经过热的中国楼市一个约定俗成的行业潜规则，前些日子，应邀参加北京的某论坛，曾有某开发商在台上公开地说，前几年我们的楼盘不管什么价格，猪都可以卖房子，说明市场好是一个方面，但这种现象更说明了不成熟市场的盲从态势和悬在楼价上空绚彩泡沫耀眼的一面，而从实质上分析，有的项目在近乎惨烈的土地市场竞价获得的土地的楼面地价，其成本已经远远超出了市场本身的接受限度，也就是说成本价格已经高得离谱，但房企总是以种种“客观原因”或“公关斡旋”等技法，要么拖延开工日期要么捂盘惜售，总而言之，市场的快速涨幅一定会包容曾经高昂的成本的，而这种操盘手法的一用再用屡试不爽，说穿了，这与监管部门的行政不力和监督机制有着直接的关系。

三、            炒房团的推波助澜，加大了楼市泡沫的浮力

炒房团的肆无忌惮地北上以及风起云涌地席卷全国，曾是很多楼盘虚假繁荣和价格虚高最明显的特征之一，甚至有的开发商为了在开盘当天拉动人气和利益驱使，也很大程度地为炒房团增加了“怂恿”和“壮胆”的气焰，如果开发商在合同发票上不给炒房团更名？如果开发商没有得到炒房团更名费的小恩小惠？我相信这种虚拉房价和过度投机所造成的楼市泡沫，还能像“滚雪球”那样越来越大吗？

四、            保障型福利化住宅的欠帐，为楼市泡沫的孵化提供了温床

地方政府的限价手段落实得不到位，以及对平抑房价措施的执行力度不得力，导致了保障型福利化住宅的大量欠帐，使本来就水深火热的楼市形态和价格继而变得更加疯狂，于是，房地产流通市场上的高价房天价房比比皆是，而适合于大众购买能力的保障型民生住宅的供应，其比例却严重不足，这样，势必对房价的一路攀升和楼市泡沫的日益放大，起到了孵化性的温床效应。

五、            商业银行的“灵活政策”，使楼市泡沫得以寄生

美国华尔街一步步酝酿出来的金融危机，源自于低息的金融政策和楼市一路上涨宏观形势，继而金融机构对次级贷款者们的审贷不严格，以及按揭产品的多重过度衍生而造成的，而这种降低贷款门槛放松审贷标准的忽视性做法，在我国各地的商业银行中屡见不鲜，一方面来自于银行按揭产品获利“甜头儿”的吸引，另一方面也为楼市一片虚假繁荣的大好形势所障目，于是，炒房者变得更加容易操作，中国的次级信用者们在“贷款审核不实不严”的条件诱惑下，价格的虚高便被掩盖下来，楼市的泡沫也在松散的金融环境下潜滋暗长。

六、            媒体与开发商的唇齿关系，掩盖了楼市泡沫内的“败絮”

开发商主要的推广模式依赖于媒体的广告宣传，而媒体的衣食父母也正是来源于大手笔广告费投入的开发商，潜移默化的彼此互补中，双方合作的利益关系构筑得很牢固，于是，在媒体的宣传中，“投资潜力”、“性价比”等赞歌式的字眼便频见报端，彼此唇齿相依赖以生存的寄生关系逐渐形成，这样一方面误导了消费群体本来就很盲目激进的神经，另一方面也助长了楼市泡沫的进一步扩大。

或许，制造了楼市泡沫的因素还有很多，但楼市冬天来临的时候，那些曾经制造了楼市泡沫的参与者们，此时的形势也将变得格外严峻起来，似乎日子有点不那么好过了，地方政府靠土地运营的简单经济手段，已经受到了“土地流拍”的尴尬考验；开发商手中持有的在建在售项目的日益缩水，使他们忧患到了资金链的断裂和潜在着可能会成为“负资产”的危机悬剑；炒房团们在法庭上因“断供官司”的大祸临头，也纷纷无理地祭起了“退房”的白旗；银行面对着断供比例的日益扩大、不良资产率逐渐升高和开发商屡屡还款逾期的种种压力，能做的只能是亡羊补牢式的从紧政策；而媒体或许能在“行业劫难”当中，又赚得一桶死挺硬扛的开发商“医死马”的安乐费……

冬天来了，两个冬天一起走来，楼市的冬天在自然界的冬天衬托下，显得格外凄冷悲凉，曾经的昨天很美好，未来的明天也很美好，但今天，这个冬天却很难熬，当下一个春光明媚的季节到来的时候，活下来的一定是那些在冬天里刮骨疗伤适应环境的先者。

万科的降价，真好！虽然远没到底，但毕竟在标杆式地冲刷着楼市的泡沫；土地的流拍，真好！因为他清醒了地方政府单靠商业化土地运营这样单调的行政模式已不切实际；银行出现“断供雏形”，真好！因为银行会在出事之前，把风险控制和金融安全放在了显要的位置了；

当金融危机和经济衰退来临的时候，如果还有人扬言或寄希望于政府能够救市的论调，无疑于痴人说梦般得不靠谱，相反我更笃信，政府下一步整顿楼市消除泡沫的行动箭在弦上即将启动，信不？