潮水尚未退尽  裸者真相毕露

最近，去了很多地方，接触了很多开发商，有干10年的也有刚入行的，有项目处于困惑中的，也有即将打算启动的，谈话中，总感觉他们有共同的心态：对市场没谱儿，这是前所未有的信心颓废。

从来没有一个行业的危机、衰退甚至崩盘，能让万千老百姓能像今天这样感到惬意看到希望，也从来没有一次行业的动荡和阶段性的经济现象，能像今天这样让强势群体（政府、银行和开发商等）如此被动、焦躁和窘迫，这种现象的持续和蔓延，在中国的房地产行业看到了。

可以说，还没有一种民生消费品能像住房这样牵动着亿万人民的关心神经，也正是处于楼市严冬中开发商的那张愁容，处于土地屡屡流拍而变得不那么从容的地方政府官员那双摊开的手，处于时时算计着楼市断供风险的银行那双愁眉紧锁的眼神，才构成了今天的百姓购房圆梦的希望。

我听到有的开发商在这样自慰，冬天来了，春天还会远吗？这句话放在任何一个窘迫的语言环境里都没错，可放在开发商的嘴上，却有点强做欢笑的味道，或者强挤出来的信心，理解这句话的内涵并非在说楼市回暖在即，我们倒愿意把这句话理解成，楼市冬天的来临，意味着老百姓期盼和圆梦的春天应该不远了，离怀揣多年希望的实现应该不远了。

冰冻三尺非一日之寒，楼市眼下步入这样一个异常寒冷的严冬季节，并不能用一个词叫“美国次贷危机影响”或宏观金融政策的影响，来一言以蔽之，分析个中原因，问题就出在一级市场的土地运营机制的歧途，和二级市场的产品开发流通渠道的弊端上，楼市从开发到销售的整个环节更像是一个食物链，处于顶层的是作为开发土地运营商的地方政府、和处于次顶层的开发商，共同在制定着市场定价的游戏规则，一步一步地拉高房价，蚕食着处于弱肉强食环境中处于最底层的购房群体，这其中起着催化剂和润滑油作用的个商业银行，也起到了虚市推手和投机温床的作用，所以说楼市今天的衰退，地方政府、开发商和银行都不能推卸责任，更不能掩盖矛盾。

地方政府所需要负的责任，在于没有计划的激进的土地运营环节上，谁都知道楼面地价占房屋销售价格中极大的比例，且这个比例逐年在迅猛地递增，而绝大多数城市的政府财政收入来自于土地出让金的收缴，城市要发展，政府要政绩，难免要靠大手笔的土地运营和各项额度很大的配套等规费，来换取大量的城市发展资金，也就是说，卖着未来的土地图着今天的繁荣，这种泡沫式的城市经营和发展模式，无疑是各届地方政府最热衷的做法。

我倒觉得各地政府的这种干法，表面上看大刀阔斧气宇轩昂，可内心恰恰是短期“届内行为”的体现，是一种综合素质不高而欲急功近利做法的缩影，热衷于土地放量和城市扩容，是最能够体现城市变化和业绩手笔的做法，是粉刷在脸面上的工作，可一个城市的综合竞争力并不体现与此，对于阔步向前竞争残酷的城市开发，其中就难免孕育着不同程度土地规划及开发方面的精力不足监管不力，甚至环节上滋生岗位腐败的问题，我们经常听到开发商或多或少的隐性支出的隐痛，我们也经常看到城市经营者对建经济适用性住房等平抑房价的民生性做法淡漠的行政弊端，这就是我们为什么总能听到“城市化进程”和“发展楼宇经济”，总挂在当任政府官员的嘴上的理由。

开发商所需要负的责任，在于无视市场接受度价格模式和多年来处于强势地位上的那种高高在上的信心，由于经济适用房的比例过低，由于政府廉租工程的不到位，由于企业集资建房的屡屡受挫，商业性质的房地产开发则成了为大众提供民生住宅的唯一途径，而有着刚性需求的自住性购房群体也不约而同地挤在了这根独木桥上，于是开发商无论从来自市场上的信心还是同行内相互攀比的心理上，涨价便成了几乎是唯一的营销手段了，据经验至今还没有一个楼盘没涨过价，于是，近期万科降价就会有人跳出来，扯起大旗表示退房抗议，其实这也是开发商多年的涨价模式给炒房者惯出的毛病，也是当房地产没了泡沫以后有些人显得不适应的表现。

从整体看，开发商是暴利的制造者，但并非是暴利的唯一拥有者，正是由于开发商相互攀比的涨价，才导致土地市场上竞争的激烈，土地成本的增高一定会分摊在未来房价上的窜升，这是循环更是潜规则，从两头看，出让土地的收益是真正的暴利拥有者，而接盘的只有“收入永远追不上房价”的老百姓。

银行所需要负的责任，在于金融体系的急待完善，在于一味地盲从房地产价格的一路凯歌而变得淡视风险，为了业绩有的商业银行在审贷环节上形同虚设甚至帮贷款人做假资料，盲目信赖于房价的坚挺，而对于房价下跌的估计和准备不足，当出现价格回落时甚至舆论面出现歧义时难免会出现黄灯，我倒认为由于银行审贷和监管不力，对市场的价格前景分析预判不准，出现了断供是正常的，也应该自食其果，因为毕竟的贷款业务也属于市场经济环境下的春商业行为，更何况多年来银行也为房价上涨的炒房推手提供了良好的滋生温床，“雷曼兄弟”可以破产，中国的银行为什么挺不住接受“断供”？

这一轮的房价理性回归，除了综合性的经济指标外，很重要的一个因素是一路急剧上涨的房价给市场信心的一个几乎毁灭性的打击甚至摧毁，也是因市场内核的紊乱导致市场信心的缺失和消费者心理阴影的延续，这是一轮理性的调整，更是一轮报复性的回落。

今天央行宣布，自 9月25日起重新调低了存款准备金，经过了三个月的折腾又回到了从前，这是政府救市？还是自我检讨？这是给开发商“松绑”？还是杯水车薪？是面对中国颓废楼市的救赎？还是“雷曼兄弟”悲剧的后效应？是亡羊补牢？还是谈虎色变？我想各种因素都有，各种质疑有都是有道理的，同样理由也是多方面的，但有一点是一致的肯定的：人心散了。

潮水退了，裸游的人现了，写到这儿，我还是不由自主地想说，楼市的冬天来了，百姓的春天还会远吗？