深圳的崩盘，将很快波及二线城市

昨天，也就是 2008年8月21日，深圳楼市成交量延续昨日的低点，创下了历史新低，单日成交只有5套均价8030元，全市仅福田、龙岗两地有成交，福田成交一套36平方米公寓，成交均价为7142元，而处于关外的龙岗也仅成交4套，均价为8118元。

看到这则消息，想了很多，甚至有点怀疑该消息的真伪，一个中国最前沿的城市，一个最具有外联内射的城市，一个发展神速的城市，一个最具投资环境的城市，一个经济实力最强的城市，一个1000万新移民城市，一个中国符号性的城市……，定义深圳，几乎可以涵盖了中国所有的“最”。

深圳6个区1000万人口，中国最大的移民城市，市场的刚性需求最为旺盛，从传统意义上市内概念看，上述成交的5套房子仅有福田的1套才算深圳，而前些年深圳的“地王”“房王”也均在福田，脑海中接近4万的房价都有，而如今已经跌至8000元/平，房价缩水容易理解，可怎么也想不到会跳水甚至脱水啊，我不知道这天是偶然还是必然？应该是偶然中的必然吧。

深圳是中国最有向内地辐射能力的城市，我们可以闭上眼睛思索一下我们自己的家乡城市，有哪一个没有深圳的拷贝和具有明显深圳痕迹的地方？从一流城市到N流城市，几乎都把深圳作为城市化进程的学习榜样，而就这样一个样板城市，如今却成为崩盘的先驱，所以，我们有理由相信，深圳的崩盘效应会很快辐射到内地所有的大中城市，就像当年学深圳夜生活开放一样。

二线城市的开发商，大多是意识比较自我的一拨人，坚信市场会即将复苏，就顽固地等靠，坚信自己的产品比前些年有了长足的进步，就一味地抗价，其实，我比较理解这样的想法，因为市场目前如此惨淡，就算降价了，就一定会有人接盘吗？回答是未必，所以他们在算计，如果不能达到理想中预期的利润空间，就坚决不向市场妥协，可有谁能告诉我，崩盘的结果对于开发商来说，意味着什么？

对于中国各线城市（不包括50万以下人口的城市）目前的房价，从表面上看，都有着40%以上的利润空间，应该说土地成本、建安成本、配套成本、营销成本以及合理的财务成本，都是相对公开的，可凝聚在房价上的成本，却远不止这些，因为有太多无法上台面的看不见的部分，有的跟渠道有关，有的跟腐败有关。

对于市场和购房者来说，愿意为自己所购买的产品付出成本，认帐的只是阳光部分，如果房价高居不下，市场信心将永远得不到恢复，市场的低迷和购买欲望的抗拒，将会对楼市的买卖双方之间的距离越拉越远，所以从这个角度看，楼市崩盘也能够暴露出很多以前心照不宣的东西，甚至可以扯出那些掏空市场的蛀虫和刻意去制造楼市泡沫的人。

我曾在我的博客里阐述过这样的观点：崩盘会使大开发商轰然倒下，洗牌会使小开发商黯然离场，可能现在去断言崩盘为时尚早，但楼市冬天的来临却无庸质疑，楼市的阴晴是信息传播最为快捷的行业，我们可以尊重官方数据，但深圳这样一线城市惨淡的成交状况，是不会有任何一个官方出来披露的，有谁告诉我每一个城市房交会的成交量，真实的部分究竟有多少？

深圳房价跌至8000，应该至少有六成以上的跌幅，这样的幅度对内地二线城市的辐射力、影响力和杀伤力无疑是巨大的，开发商目前还不是在计算利润的时候，如果能够全身而退，至少会避免破产或死盘的可能，一次次传出退地风波、跳水风波、断供风波、停建风波，无不都在一次次地敲打着开发商那颗脆弱的心。

我们可以算这样一个帐：深圳每年的开工面积加之上年接转的积压部分，大约有5000万平可销售面积，按90平/套计算，可以折算出56万套房子，楼市如果不复苏，开发商和政府如果没有良好的救市举措，仍按每天5套这样的市场消化速度，即使以后不开工不增加新的楼盘，消化目前的楼盘也至少需要300年，虽然我们不能这样地去算帐，但我们可以这样地去审视楼市的严峻。

深圳的崩盘告诉我们：一是开发商为了避免破产，应抛开传统的利润观拿出自救的有力办法；二是政府能否马上救市，我们抱有多大希望，政府能否煽自己的耳光，废除那些宏观调控的措施；三是从深圳即将刮来楼市降价的暴风潮，二线城市能承受得了吗？四是降幅多少才能拉动市场的购买信心？