话说：绿茵.温莎堡

在深圳有一家知名而活跃的房地产中介公司叫“家家顺”，对这家公司的了解远不如对中原、美联等品牌公司的了解，但这家公司的业务员们用热情包装的执着精神令我感动。正是因为他们的执着，我才有机会如愿以偿地在几乎封笔的情况下（著名房地产评论员，我的好兄弟导爹在微博中戏说我闭关，意思是我不写博客，不在媒体露面）看了深、莞、惠地区的很多楼盘。不看没得写，看后不敢写，因为在大盘格局，造城格局，旅游地产格局，产业地产格局的豪宅项目，不再能够在一个封闭的环境中独善其身……这里试着在豪宅价值体系的语境中，对一个嵌镶在旅游地产项目之中的豪宅楼盘进行一番解读。这个项目是一个欧式风格的豪宅项目，叫做：绿茵.温莎堡。

    项目背景：东莞的樟木头镇按人口普查统计公布的数据约13万多人，网上资料号称30万人。在全市30几个街、镇当中樟木头当算人口小镇，但这里风景美丽，交通便利，经济发达，百姓殷实，是东莞市唯一的一家纯客家古镇，有“小香港”之称和“麒麟艺术之乡”之美誉。记得有一年平安夜笔者与一帮港资、台资企业的高管到哪儿去聚餐，结果家家酒店都爆满，硬是找不着饭店。樟木头镇是全国百强镇之一，房地产开发起步早，也是最早提出“房产富镇”口号的乡镇。据说一段时间房产创收占比高达40%以上。如今，樟木头镇凭借着深圳、广州、东莞、惠州、珠海等多个城市经济辐射，依然在大兴土木，依山造城，大力开发旅游地产。2010年11月30日。央企巨头保利地产正式进驻樟木头，计划斥资百亿，准备用6年时间打造26.6平方公里的宝山国际生态城。绿茵.温莎堡是宝山国际生态城中唯一的豪宅项目。

山居之考：绿茵.温莎堡是一个45万平方米的坡谷大盘，它的诉求语叫做：为山居而来！对于山居的追求在境外早已流行，比如阿卑比斯山的利熬波德别墅、比弗利山全球最贵的豪宅区、台湾的阳明山都堪称典型的半山豪宅。成都的中国青城，深圳的大南山紫园、熙园山院，惠州的金融街.巽寮湾融玺等等都有得山望水的自然景观。以山而论，闻名全国的上海佘山豪宅版块，其实是“浪得虚名”，因为佘山不过是较大的土丘，无群山绵延，无山峦叠嶂，更无峻峰、茂林、奇石、涓涓溪流，但上海佘山之豪宅版块确实为众买家所亲睐，连一些看不见佘山的地方，也打着泛佘山版块的名号，希望沾上一点仙气。山居之恋，追求的是山重水复，植物繁密，负氧离子高，涵养生命的生态环境，但远不止这些，“靠山而居”还有着地理风水，文人意境，富人情结等等居住文化方面的考究。

价值所在：豪宅的客户价值如何体现？项目方、代理方、媒体都会摆功论好，都在沿用一个模式：地理空间上由远而近累加城市资源、自然资源、产品品质的优势，凸显“人无我有”的独占与稀缺；时间上则采取由近到远的述事方法，大谈项目环境的成长性和未来价值的增长性。对居住者大谈居家的便利性，舒适性，养生性，高贵性，配套性及服务的优良性，对投资者大谈典藏价值和从今日的价格洼地到未来的价格高地的巨额价差。这种观察与评判的视角本没有错，只是需要用一些定性的与定量的数据与标准来支撑。比如，空气质量、蓝天指数实测数据是多少，是什么部门来测量发布的？在所在区域的处于什么样的水平线上？又如：住宅的日照时数？小区面积与保安人员的匹配比例？维修响应多少分钟能到位？是不是拥有恒温、恒湿、恒氧、中央除尘、噪音屏蔽与坚持、中水处理、直饮水、食物垃圾处理等设备、设施？安防系统是否具备：智能手纹识别系统、闭路电视监控、电子巡更、出入口可视对讲、智能住户报警、智能火灾报警？房价与所在区域和相邻城市的同类项目的比较优势？一句话，项目的优势要放在价值体系中去考量。

项目点评：现在通用的豪宅体系价值模型是：地段价值+产品价值+服务价值+投资价值。笔者套用《北京豪宅价值标准》对东莞、深圳、东莞、惠州的一些豪宅楼盘进行对照打分，发觉这三个城市的豪宅占据山水资源优势的不少，某个项目声称具有独占优势当是虚妄之言，谈稀缺也要谨言之。倒是，多用细节元素来烘托体系价值会来得更具体，更生动，更具有说服力。绿茵.温莎堡项目在深、莞、惠三个地区的诸多同类豪宅项目中当算是上乘之作：1、配套环境的成长性（宝山生态城六年内可以建成）可预见；2、小区外环境具有稀缺的生态优势（坐落宝山生态资源带，毗连宝山森林公园、一级生态思罗坑水库，树种丰富，动物繁多，富氧离子含量极高）；小区景观向前，成树密植，水系，动物，植物，飞禽，千米木板栈道，山顶公园等构成野趣横生的风景线；3、户型空间设计科学合理，满足采光、保温、通气的居住要求，近乎1:1的赠送面积，使得性价比很高；4、美中不足的是局部的细节元素不够理想，外立面，门窗，扶梯等用材档次不够，缺少像绿城产品那样于细微处见品质的精致感。