香墅湾1号：北京远郊豪宅从这里启航

    序：北京的平谷兼有山之巍，谷之平，水之清，树之繁，空气清新的山野之美。穿越新城我们感受到的是规划之美。这里没有污染，没有拥堵，没有噪音，没有大都市的繁杂与喧哗。或许这是北京唯一的净、静之地？如同密云水库、官亭水库一样，因为人类“入侵”少了，北京才得以保持两盆净水；因为远离发展的疯狂，平谷才能保持北京首席生态谷之美称。首都人民，感谢平谷！

    在一路呼啸而来的北京住宅地产中，郊区各版块各显神通：通州的急先锋，昌平的大手笔，大兴、顺义的紧跟随，怀柔、密云的不甘寂寞，惟有大打生态牌的平谷不同反响，在那里坚守着自己的“偏执”：规划在先，行动在后。不知是开发商不愿离心（远离城市中心）？还是地方政府未向他们伸出政策的橄榄枝？总之，平谷依然是住宅地产的清冷之地：不见万、保、招、金争姿斗艳，不见绿城、新河湾、龙湖、泰禾、金科等品牌豪宅开发商在这里争相布局设点……

    能不能在平谷这个住宅市场的清冷之地，打造顶级豪宅？多数开发商用行动表示了质疑！如果追问理由，只有一条，担心市场。离市中心太远，人流，物流都还不够畅通，周边生活配套不够完善，城市资源还不够丰富，一句话地段的价值还未彰显。但有人不信这个邪，就是要在这里打造一流的豪宅。我们在平谷区马坊镇发现了一个堪称远郊豪宅的典型楼盘：天润香墅湾一号。

    据了解，天润香墅湾一号项目是出生本地的开发商打造的。这是开发商的家乡情结在起作用？这是老板回家乡彰显实力的秀品？……围绕着开发的动机，项目的命运，千百个猜想与预测在坊间传得沸沸扬扬。焦点是：地处远郊的平谷适合不适合发展高端住宅？带着这些问题，笔者两次前往项目所在地对产品与环境做了调研，下面用述评的方式发表自己的见闻与看法：

    1、离心向心的纠结 从北京的中心地带国贸大厦门前乘大吧出发，一路畅通，约一个多小时可抵达项目所在地。在这段时间里透过窗户，我们看到了千变万化的沿路风光。说实话，如以繁盛为度，我们是渐行渐远，如以绿色特征自然为度，我们是渐行渐近，远离都市亲近自然的瞬间感觉真的很美妙。来到平谷，首先迎接我们的是春风杨柳万千条，是遍野的含苞欲放的桃花园，是三山围合的青山，是波光鳞鳞的洳河水，是大道旁一溜排开的水果摊……同车去的一位媒体朋友感叹说，如果我已经财富自由了，就在这里买套房，每个双休日带着家人，来这里度假。过“5+2”的生活对普通人来说，只是一种奢望，但对日益增多的财富人士来说，这已经是惯常的生活方式。离心与向心的纠结真实的存在，“5+2”的生活方式与远郊豪宅的到来解决了离心与向心的纠集，完成心理空间腾挪！

   2、远郊豪宅的命运 以城市资源而论，远郊豪宅处于劣势，这是勿容置疑的事实。但以自然环境而论和价格而论，远郊则有着绝对的优势。在负氧离子含量、蓝天率、休闲度假、养生养老环境、宜居环境、绿色食物供给等等生态条件方面这是城市中心是难以企及的。国外的远郊豪宅很多，国内的远郊豪宅已经开始启航。比如：成都的中国青城以及北京的香墅湾1号等项目都在高调运营。它们的信心在那里：一、独特的自然环境（依山傍水）；二、美丽的小区景观；三、顶级的建筑产品；四、小区自身的功能配套齐全；五、可利用的学校、商业、就医等基本的社会资源有保障；六、引入先进的物业管理；七、有五星级的高档会所；八、通达城市中心的交通条件良好；九、周边生活配套环境保护具有很大的成长空间；十、处在价格洼地，具有价格优势；十一、无惨烈的同业竞争…… 远郊豪宅的命运取决于它的体系价值与成长的价值。

   3、从六个视角判别香墅湾1号

    在上海常与《上海楼市》的总编辑汤勇康谈论豪宅市场与产品，这位老弟兼有宁波人的市场意识、上海人的精细态度、高级经济师的经济头脑。他告诉我，从“地段、形态、房型、细节、增值”这五个视角去判别住宅价值比较靠谱。前不久，在香墅湾1号与项目方北京天润置地营销中心总监彭艳交流时，她给我谈了一个观点是态度选择空间。她把业主的生活方式，情感倾向也作为一个判别角度。两位业内的资深人士的观点与我参与编制的《北京豪宅价值标准》的基本理念完全吻合。这里试着从以上的六个视角来和大家一起讨论一下天润香墅湾1号的价值所在：

    1、  地段：项目地处北京市平谷区岳阁庄大桥西南角洳河西畔，距平谷的新的政务核心区约五分钟车程。其配套环境的成长性显而易见，根据北京市十二五规划，及平谷区“城市发展门户，山水易居”是新城的定位，易居易业为特色的平谷新城不只是北京城市中心的延伸，而是具有独立城市功能的新城。项目的“偏远”属性将随着新城建设而改写。选择这样的高成长性地段是项目方的前瞻，是购房者的远见。可以断言：这里的地段价值，不远的将来一定会从黄铜价值跃升到黄金的价值。

   2、  形态：[香墅湾1号不是不毛小儿的青涩之作，也不是艺术家的即兴作品，而是品牌企业，科学筑家的代表之作。据了解，项目方是1986年创建的资深开发企业，先后打造过北京财源中心、东湖湾、天润长安公馆、南昌、重庆财源国际中心、无锡天润福源、上海天润尚院等等高端房地产项目。]建筑的“形”是指外轮廓与内轮廓，“态”与物体在空间中占有的位置有着密切关系。香墅湾1号的选择法式建筑与园林风格。恢弘的建筑，精致的园林，灵动的小品，老道的水法，无处不在彰显形态之谐美。一切好感始于形态，在走近香墅湾那一刻，我以职业的眼光判定：这个项目的形态打造是成功的！

  3、  房型：房型其实是指室内的空间尺度与功能的规划秩序。香墅湾1号项目共有6 种户型：A户型标准层：两室两厅两卫约100平米；B户型标准层：三室两厅两卫约150平米；户型标准层：C、三室两厅两卫约136平米；D户型标准层：三室两厅三卫，建筑面积约180平米；E户型标准层：三室两厅两卫建筑面积约190平米；F户型标准层：三室两厅三卫。因为户型丰富，可以满足不同需求的业主需求。香墅湾空间的尺度采取“大面宽，短进深，层高高”的设计方案，双主卧与客厅均朝南，具有采光好，宽敞大气的空间感，它的另一个特色是所有的户型都采取十字圆厅，巧妙的分割东西南北的功能区。采取无梁楼盖建筑技法打造的阳光地下车库自然通风，层高5米多，给人以街区的感觉。人在地上走，车在底下行，使得人车分流各自行。

  4、  细节：“细节决定成败”是成功学的理念，这个理念同样适用于对豪宅的评价。香墅湾1号项目方，提出用微雕的态度去精心打造产品的口号。看过项目之后，我感觉豪迈的口号之后确有行动，整个项目无论是气势恢弘的五星级会所，还是五重叠加的园林景观，在细节中都体现了微雕精神。从现场我们还了解到，该项目采用了很多先进技术与材料。诸如：地板采暖、同层排水、中央空调（恒湿、恒温）、断桥铝合金窗框及LOW-E玻璃（具有隔绝紫外线功能）、彩色可视对讲、24小时热水、一体化夜景照明。除此以外，我们从会所门口的保安、售楼员微笑规范的接待礼仪上等细微处可以看出物业管理的高水准，因为这些都在传导着一种尊崇感与专属感。

  5、  增值：豪宅产品不仅有居住的属性，还有保值、增值、收藏的属性。香墅湾1号项目由于产品品质、园林景观的优良，加上目前尚处在价格洼地，随着平谷新城建设的日臻完善，其区位价值、地段价值的飚升是没有疑义的！

  6、  态度：选则生态环境好的远郊生活是一种生活态度。无论是从涵养生命、休闲度假来说类如香墅湾1号这样的傍山依水的居住环境都会是大受欢迎的，它不一定为所有人亲睐，但它一定会是追求生活品质、向往自然的人群的追求。

    远郊豪宅或许还不被人重，但假以时日，珍稀的远郊豪宅一定会大受追捧！可以预见， 北京的远郊豪宅从香墅湾1号启航！

            （作者：复旦大学运营研究所专家、豪宅研究院院长朱晓红于深圳梧桐山）