望京区域在售项目少而精，

楼市悖论下的“大望京区域”悄然形成

文/亚豪机构市场研究经理董成竹

望京区域在售项目少而精，调控重压下多数项目优惠促销

望京区域由于地理位置的优越及置业人群的相对高端，因而较早的受到了市场的关注，也成为了发展较为成熟的商圈之一。当前，该区域在售的商品住宅项目并不是很多，据亚豪机构统计数据显示，望京区域目前在售的项目仅5个，且均是多次开盘的老项目。例如首开·国风上观、中广·宜景湾、东湖湾、大西洋新城等，这些项目的产品类型多数是高档住宅及公寓项目，从户型设计上来看，这些项目户型配比较为丰富，但主力户型多数以三到四居为主，户型面积较大的项目甚至达到了三百平米。从价格走势来看，由于受到调控政策持续发力的影响，当前该区域在售的项目多数出现了打折促销的现象，有的项目甚至打到了9折，力度很是蛮大的。当前，该区域在售的项目平均开盘价格为32600元/平米。比之前的区域开盘价格有了明显的下降；而从近期成交的情况来看，在售的这几个项目中，80%的项目出现了成交，有的项目在8月份成交了二十多套。而从整体成交均价来看，有成交记录的项目整体成交均价为32576元/平米。比较接近整体的报价。对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，望京区域在售的项目定位相对高端，无论是产品品质还是户型设计均指向消费能力较高的客群，因此从价格方面自然会相对高些，但是由于限购、限贷政策的持续发力，这些项目的客群自然也会受到影响，因而开发商不得不转变营销策略，以较为接近项目价值的价格打动观望中的购房者，以期达成销售。任启鑫指出，从当前的调控趋势来看，下半年政府调控的力度仍然不会减弱，区域内在售的项目产品与品质均相差不多，因此，销售的压力仍然不小。因此，这些项目在下半年势必会在营销方面继续发力，以争得客户青睐。

未来将有数个项目入市销售，知名房企项目将成关注热点

据亚豪机构调查显示，未来望京区域将有4个项目入市销售，如绿地大望京3号地块、保利中央公园、远洋万和公馆、华彩和悦府。这几个项目多数是高端公寓及综合体项目。均是有知名房地产公司开发的产品。其中，保利中央公园和远洋万和公馆项目更是因为前期拿地时创造了地王神话而备受关注。例如，远洋万和公馆项目的楼面均价竟然高达24066元/平米，而目前该区域在售的项目合生·麒麟社开盘均价才27500元/平米，由此可以看出，该项目成本不菲，且销售压力不同一般。对此，亚豪机构副总经理任启鑫指出，无论的保利地产还是远洋、绿地均是大型的上市房企，资金实力非同一般。但由于当前市场供需关系逆转所导致的低迷大势难以改变，因此，这些企业开发的项目前景仍然变化莫测，因此究竟开发什么样的产品，来应对当前的市场，不仅是开发商企业的核心问题，也必然会成为市场的关注热点。而如何走差异化的道路，以此来应对市场，无疑是考验各家房企能力的试金石。

房价下行、成本上涨，楼市悖论下的“大望京区域”悄然形成

    据亚豪机构统计数据显示，2011年8月份（截止18日），北京四至五环在售的商品住宅成交均价为31502元/平米，环比7月份成交均价下降了9个百分点。由于调控政策影响，8月份很可能成为了价格的拐点，下半年房价进一步下行的风险仍然存在。受市场大势的影响，望京区域的房价水平在未来也会进入下行的走势。而显而易见的是，该区域未来入市的项目，由于前期拿地成本的高昂，不可能支持低价销售的模式，这似乎是一个“悖论”但是他的确是存在着。亚豪机构副总经理任启鑫认为，政府调控措施短期内肯定不会放松，市场供需关系逆转的大势一时难以改变，但是，逆境不等于绝境，如何绝处逢生，既看各家房企的能力也看他们的产品开发理念。从目前的信息来看，走精品路线无疑是最佳选择。另外一方面，由于CBD东扩的影响在未来逐步显现，望京区域的发展潜力与发展动力仍然不可小视。在知名房企打造高端项目与精英企业、精英人士不断入驻望京区域的背景下，一个范围更广、潜力更大的“大望京区域”已经悄然形成。任启鑫指出，有句名言叫做“波浪式前进、螺旋式上升”，这对于该区域的发展来讲也同样适用。