大兴区在售项目较多，

年内仍有多项目入市，存量增加或加剧区域房价下行

文/亚豪机构市场研究经理 董成竹

区域在售项目较多，虽促销力度不减但多数项目表现一般

当前，大兴区在北京的远郊新城中无疑是最为活跃的区域，随着南城计划的深入实施，随着各大房地产企业的纷纷入驻，大兴区的房地产开发如火如荼，在售项目数量明显高于其他新城区域。据亚豪机构调查统计，截止2011年8月底，大兴区在售项目近三十个，除去少量的尾房项目，其中有二十个左右的项目正处在主力销售期。而据亚豪机构统计数据显示， 2011年前8个月（截止8月25日），大兴区新增取证项目27个，新增供应套数达7874套，而从销售方面来看，截止8月25日,2011年大兴区成交商品住宅套数为5850套，供大于求的现象是非常明显的。从具体项目情况来看，据亚豪机构调查，目前大兴区在售项目多数有打折促销及赠送的优惠措施，如君安国际项目折扣打到了9折，而红木林项目不仅有93折的折扣而且还有面积的赠送，优惠的力度均是很大的。此外，还有的项目赠送精装修等，促销手段不一而同。虽然，各项目促销手段花样迭出，但从成交情况来看，却不十分理想，据亚豪机构统计数据显示，8月份（截止25日）大兴区成交的商品住宅为715套，而8月份，大兴新开的三个项目共成交了176套商品住宅，销售率仅14.6%。据亚豪机构调查，8月份大兴区域项目销售情况略好、成交量突破百套的项目仅两个，一个是中信新城项目，一个是商住楼力宝广场。其他项目均表现一般。对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，当前，随着楼市调控的深入，打折促销已经成为了普遍手段，市场总体情况处于供大于求的局面，在这种供需关系发生明显逆转的前提下，消费者观望情绪会更加突出，加之限购政策抑制了很大的消费需求，在这种购房需求相对降低的前提下，打动消费者购房，单凭打价格战显然难以奏效。购房者更多的会关注产品的多方价值。只有附加价值更高，性价比更高的产品才能打动购房者青睐。如品牌开发公司的项目，往往具有品牌优势更能吸引购房者关注。而商住楼项目由于不受限购政策的影响，仍然具有一定的优势。

内年仍有多项目入市销售，且多为品牌房企的纯新盘项目

据亚豪机构调查数据显示，在未来的四个月内，大兴区仍然会有近十个项目入市销售，这些项目中，多数项目是首次开盘的纯新盘项目，且多个项目是大型品牌房企开发的项目，如保利新茉莉公馆、金融街·金色漫香府、富力·盛悦居、远洋天著，从这些项目的区位、物业类型、户型设计等多个维度来看，这几个品牌房企的项目具有一定的相似性，如，多在地铁线附近，交通相对便捷，多数项目是以满足刚需及改善性需要的普通住宅项目，主力户型多为80—120平米左右的两居三居产品。除品牌房企的项目为，还有几个项目是综合体及别墅项目。亚豪机构副总理任启鑫分析认为，未来几个月楼市调控的影响力仍然会加剧，区域内供需局面不会有明显的改善，对于开发商来讲，“金九银十”无疑是今年最后的希望所在，因此，对于上市房企及有业绩要求的公司来讲，抓紧时机入市无疑是首要任务，但毫无疑问的是，同区域、同类型产品集中供应，势必会增加销售的压力。如何有力促销，如何突围弱市，显然是各大开发企业所面临的难题。

调控因素致房价徘徊，存量增加将加剧房价下行

2011年大兴区在售项目的价格走势呈现出徘徊走低之势，据亚豪机构统计数据显示，2011年1月份，大兴区域在售项目的成交均价为19262元/平米，2月份春节前后成交均价为21923元/平米，而到了8月份（截止25日）成交均价为20111元/平米，相比2月份价格，下降了8.3%。而据亚豪机构统计，7、8两月，大兴区新增的开盘项目开盘均价分别是18983元/平米和18825元/平米，从价格走势来看，目前大兴区房价水平呈现出明显的徘徊走低的趋势，对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，持续不断的调控因素是造成成交量低迷，价格低位徘徊的主要因素。由于消费需求被限购政策抑制，导致供需情况发生明显变化，购房者观望待购情绪增加，出于业绩要求，许多开发商促销力度有所增强，直接导致了成交价格的走低，由此也影响了开发商的价格预期，导致报价走低。

而据亚豪机构统计数据显示，目前大兴区存量商品住宅套数达15627套，加之年内仍将有多个项目入市销售，这势必会造成存量的不断增加，而据亚豪机构统计数据显示，2011年前8个月（截止8月25日）月均成交商品住宅套数仅731套，按此消化速度，仅当前存量就需要21.4个月消化。由此来看，大兴区的供过于求现象非常突出。亚豪机构副总经理任启鑫指出，存量增加是大兴区的明显特征，这无疑会加剧区域房价下行的可能性，目前，大兴楼市房价水平在18000-20000元/平米之间徘徊，而未来几个月中，房价水平仍然有下降的可能，目前，计划于未来几个月开盘的项目，多数没有报价，即便是品牌房企的产品也难以确定价格，任启鑫认为，新开盘项目尤其是普通住宅项目，面对当前的市场环境，低价入市的可能性很大。因此，价格水平不会有明显的提升。而别墅项目由于资源相对稀缺，价格策略可能会更加灵活一些。

总体来看，在当前政策环境下，大兴区在售项目的销售压力是不言而喻的，在买方市场业已形成的情况下，开发商要想获得主动，必须进行差异化营销，单纯但靠打价格战显然难以奏效。