凤凰岛易主的前世后身

    伴随着“国际旅游岛”的降温，海南楼市似乎逐渐褪去光环。一则欲行低调的爆炸性新闻必将列入2014年中国楼市大事纪：曾一度以16万元/㎡荣居三亚最贵楼盘的凤凰岛，正在悄悄易主。究渊溯果，历史原因、经济地位、军事战略均可上升至国家发展高度，必将引来众多解读。
    俗话说：外行看热闹，内行看门道。帮主独家专访凤凰岛首任营销总监，曾任三亚凤凰岛发展有限公司副总裁的蔡阳先生，同时也是国内第一个海地产的倡导者和实践者，为大家深度解读凤凰岛易主事件的乾坤。
外行看热闹：
BBB：蔡总，您是国内第一位提出海地产概念的人。请问您对“海地产”是怎么定义的？
蔡总：凤凰岛项目可以说是地产业里的一个先驱者、开拓者，因为提出了全新的概念——海地产。海地产就是通过固有的建筑物极其附属设施，充分利用海洋资源，最大限度地拓展人类生活及经济活动空间。使人类可以通过地产开发，真正从陆地走向海洋。
BBB：此番凤凰岛再易主事件，有人解读是海南楼市迎来新一轮“洗牌”的信号？唱衰派是不是有了重大证据？
蔡总：再易主，严格意义上说，凤凰岛这次易手，从股权上的变化是第六次。普通人是可以这样认为的。毕竟当年 “国际旅游岛”的概念出台，刺激楼市暴涨，5天内，海南省商品房的销售量达到171.12亿元，相当于2008年海南全年的商品房销售量总和。而地理位置优越的三亚，当仁不让地成为首批“受益者”。至今，凤凰岛的开盘神话还在盛传：2010年1月11日，“国际旅游岛”出台的第7天，三凤凰岛700套房源当日销售一空。楼市最热时，凤凰岛的价格曾达到过16万元/平方米，被誉为海南最贵楼盘。
    其实，凤凰岛这么多年来在一定程度上担当了海南高端楼盘晴雨表的作用，它的价格走势及业界动态似乎都牵动着海南楼市乃至中国旅游地产的脉向。所以，此番易主，很多人认为走的是海南楼市继浙沪楼市颓势的节奏，是开发商资金压力挤破海南楼市泡沫……这些理解存在一定的逻辑渊源。但还是属于看热闹范畴。
内行看门道：国家海洋强国战略
    据了解，凤凰岛的“接盘者”，是中国交通建设股份有限公司。根据中交建的最新公告，公司拟以10亿元收购三亚凤凰岛邮轮港公司45%的股权。上述交易完成后，中交建还将通过凤凰岛邮轮港公司收购三亚凤凰岛发展及三亚凤凰岛置业100%股权，价格分别为29.99亿元和9.62亿元。10%股权对应的决策权不可撤销地授予公司行使。
    2010年8月，国资委宣布，将以无偿行政划拨的方式把中房集团整体并入中交建集团。
    2012年6月21日，民政部公告宣布，国务院正式批准，撤销西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛办事处，建立地级三沙市，政府驻西沙永兴岛。
BBB:从中交建的并购交易到政府行政职能的频频动作，三亚及海南的房产行业似乎总暗藏着更多的房地产行业理解之外的内容。
蔡总：看似凤凰岛的易主是由于楼市泡沫，开发商资金压力巨大，实则不然。因为中国要成为海洋强国，首先就必要进行实用海域的外扩，包括三亚的军事基地，都要往我们广阔的海洋资源中的岛屿外扩，同时宣誓主权。三沙市的成立就是最好的证明，三沙是中国神圣不可分割的领土。三亚最终只会是一个后勤基地，来配合东沙、南沙、西沙的旅游开发和三沙市的综合开发，最终在南海形成中国海军第一岛链。这是国家战略的必然之需。
而在中国所有的海关型码头中只有三亚凤凰岛码头为私人所有，凤凰岛的易主有力佐证了三亚在国家军事战略中的重要地位，说明了凤凰岛码头收归国有的必然性。同时也说明了国家空前重视蓝色地产的开发、海洋经济的发展，希望通过开放西沙、南沙、中沙群岛的旅游资源，拉动内需。
BBB：作为凤凰岛项目的首任营销总监，蔡总在任时曾撰有一文《帝国大厦启示录之启示》（点击下面“阅读原文”查看），是否预演了凤凰岛的历史归属？
蔡总：那是2008年8月写的，当奥运圣火境内首传的光环幸运的落在凤凰岛，所有人信心满满时，我当时希望有人能清醒的看到100年后的凤凰岛，通过揭示帝国大厦这个伟大项目的发起者、建设者、所有者、使用者之间的关系。尤其是在经济发展的转折节点上，它的周期性易主的必然性。提醒人们从更大的视野反省我们的决策。告诉我们真正能享受伟大项目的永远是使用者，而非所有者。
    就像今天的凤凰岛，它的第三次易主是社会经济发展过程中的必然结果。远远跳出了旅游地产周期性规律本身。同时也预示着中国房地产新一轮的“海地产”机会到来。