2013年仍将是“政策市”

 新京报：你觉得2013年房地产产业形势会比2012年好吗？

 陈志：2012年的北京楼市呈明显的两个波段。上半年市场形势不好，整个行业压力很大，但是到下半年市场出现了拐点，市场交易量增长很大，价格也有回升。我认为，这与2012年整个经济形势面临“下行压力大”，政策出现一定松动有关。2012年七八月份，一些地方出现了微调政策，引起市场预期的波动，中央派出八个检查组到地方督察，一些微调政策被废止，但是督察之后，并没有再出现严控政策，使得政策预期得以保持稳定，导致交易量出现上涨、房价也有了上涨态势。另外，2012年央行两次降息、降准备金率及央行的逆回购操作，也对房地产行业产生了重要影响。再有，年底的土地市场的成交业绩，也加剧了房价的上涨预期。

 从销售量上来说，2012年北京新房市场完成了9.4万套的交易量，这是调控三年来的最高量。

 对于2013年的北京楼市，我保持谨慎乐观的态度。房地产市场依然是行政手段下的“政策市”。

上半年企业继续“跑量”

 新京报：2012年6月份北京房价止跌后，下半年一直在上涨，您觉得2013年北京的房价趋势会怎样？

 陈志：个人感觉明年上半年恐怕还是相对平稳的过程，不会出现大起大落。下半年的市场，不好判断，要看政策。

 从供应上看，2013年全市可供量大体可以保证，只要企业有推盘意愿，新建商品住房的供应可在12万套以上。从企业销售任务方面看，现在多数房企根据2012年的销售业绩普遍调高了2013年的销售任务，无论是成交量还是成交总价都提升了。我想，企业是不会把全年的销售任务拖到三四季度的。由此预测，2013年上半年企业还将以“跑量”为前提，价格上涨不会太大。

 我觉得现在多数的市场参与者们对房价上行趋势的认识是一致的。因为中国的经济依旧处在于上行期，中央提出的新型城镇化发展方向也将为房地产的发展提供一定的空间。

 上半年调控政策不会大变

 新京报：您认为2013年针对房地产业会不会出现比较大的调控政策？

 陈志：目前可以预见的是，2013年上半年的政策不会出现大的变化，但是下半年未必不会有变化。中央调控不会放松的前提不会变。从房地产调控的内容上看，我们现在仅仅是控制住了房价快速上涨的趋势，我们需要改变的还有许多内容。

 新京报：房地产商疯狂赚钱的时代是否已经过去？

 陈志：过去了。现在一些大型的房企在作项目测算时，普通商品住宅平均的毛利率基本上也就定是在10%—15%之间。

 新京报：2013年是买房的好时机吗？

 陈志：现在房价的变化趋势是一条有一定斜度的向上曲线。从这个角度说，买房越早越合适。十年内，很难看到房价下跌趋势。但不意味着这期间房价不出现起伏和波动。

 推升房价构成中的成本上涨因素有很多，土地要素、人工成本、各类资源价格、信贷与货币贬值因素，还有就是一线大城市的经济聚集能力带来的人口增长压力，及由此产生的需求增长等等。