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(2012-12-18 13:33:12)
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杂谈 |
杭州养老模式的探索
从2007年金色年华开启养老大门以来，杭州养老地产之路已走过了5个年头。但回头看，项目相对匮乏、规模难以扩大、运营不规范等问题始终牵制着这个朝阳产业在杭的发展。
如果用刚诞生不久的新生儿来比喻养老地产的话，那么杭州的养老地产似乎面临着长不大的困境。
销售模式多路求突围
如何销售？这一直是养老地产面临的一道坎，也是这个朝阳产业存活下去的根本。
以房产、代建和养老，作为未来的三大重要发展战略的绿城，早在2007年打造临平蓝庭项目时便开始了对老年地产运营的探索。项目划拨了一幢房的面积用来试水养老地产，并将之命名颐养公寓。公寓总共十层：一、二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三、四层为护理院，主要针对自理能力有限的老人。五层以上则是老年公寓。
其中，三、四层护理院对外采用租赁模式，按床位以及老人的身体状况每月收取不等的床位费以及护理费。“60个床位全部已经出租出去了，而且还有好多人等着预约床位。”蓝庭护理院主任姜兰芳告诉记者，护理院的床位一直处在供不应求状态。
虽然护理院的租赁行情较好，但颐养公寓内其余86套单独用于销售的公寓，仅卖出去十套左右，去化不尽如人意。
据悉，颐养公寓下步计划准备面向可以自理的老人开放九十两层，房屋格局及装修风格参照精装公寓标准，而销售模式则采取租赁形式。或许，这是绿城养老公寓在探索了租售两种模式之后的一次折中。
就在绿城徘徊在租与售两者之间时，杭州另一个纯养老项目萧山紫荆园，却开始尝试另一种销售模式：入户保证金。
“采取入户保证金方式，所有产权由投资方盛和居持有。”这便是紫荆园的销售模式。按目前在售单价10000元/平米算，入住老人需支付70万元至90万元不等的入户保证金。在老人过世或其他原因撤离紫金园后，入户保证金退还给本人或合法继承人。
而除去事先抵押的入户保证金外，老人每月按享受服务不同需支付不等育养费，价位每月不高于6.5元/平米。按现有户型算，每套房的育养费基本在455元/月至585元/月不等。
其实，此类收费方式和当下养老地产流行的会员制收费方式有异曲同工之妙：收取一定额度押金，每月额外再收取住养费用。从目前市场反应看，此类销售模式相比产权出售更受消费者亲睐。
紫荆园此举，最早雏形源于杭州养老地产鼻祖金色年华”金家岭退休生活中心。项目最早采用出售使用权方式，即可半年或一年支付租金也可以一次性支付45万到50万元买下50年使用权，即享受50年养老服务。对于出售使用权方式或缴纳一定额度押金的养老公寓，浙江工商大学金融学院投资系主任朱晋认为，此类出租使用权的养老地产市场前途较大，但是后期如何维持运营，如何提供优质管理服务却是一大难题。
盈利与服务的悖论
退休以后，老李身体状况一直不佳。半年前他住进了杭州绿城蓝庭的颐养公寓，2000元/每月的护理费对于他这个离休干部来说，负担并不大。
亲民的护理费用加之相对完善的配套设备，颐养公寓成了很多老年人亲睐的养老住处，但这却引发了一个问题：主营单位的收支不平衡。
“仅蓝庭一个项目的养老部分，我们就已经投入1.08亿了，”绿城蓝庭园区服务主管袁挺告诉记者：“除去人员薪资成本，做养老地产在引进医疗、文体设备等方面的硬件配套方面需要大量资金支持。”
与巨大的成本投入相比，紧靠床位和护理费收取的费用变显得微不足道。绿城蓝庭颐养公寓护理院共有60个床位，每个床位每日收取50至80元不等的床位费，每个老人按服务级别每月再收取1000元至4000元不等护理费。如果按平均2500元一月的护理费以及每日50元的床位费来算，全年收入不到300万。
而这部分收入的绝大部分都得用于支人员开支。“绿城蓝庭引进了绿城医院的配套，可以说是个小医院，其中医生有6名，护士12名还有24名护工以及兼职人员数十人。”负责绿城蓝庭护理工作的姜兰芳这样介绍到。
由于目前养老地产绝大多数物业类型为老年公寓，而其又具有“福利性事业、市场化经营”的特点。因此，养老地产大多面临投资额大、资金回收期长的困难。
除了绿城蓝庭，杭州其他几处养老项目老年公寓部分也基本都处于亏损状态。维持平衡尚且不易，甚者想从养老地产中分得赚钱一杯羹，更是难上加难。“金色年华”金家岭退休生活中心是杭州养老公寓发展最为完善的养老机构，由于其配套完善，服务到位，因此在老年人中口碑一直较好。“目前养老模式：居家服务式公寓、养生公寓和护理公寓。基本涵盖了可自理老人、需护理老人等各种需求服务。”金色年华综合管理办公室主管黄成告诉记者，机构创始人浙江省马寅初基金会会长徐爱光女士，开办金家岭退休生活中心最初的目的便是开创新的养老模式，解决老年人养老问题。“目前整个运作处于基本处于盈亏平衡状态，不过区别与企业，机构并不是将盈利作为最终目的。”
正因为养老地产具有的福利性质，给了欲初涉养老地产领域的企业无形中增设了一道门槛。正如此前媒体发布会上，宋卫平曾说：“慈善概念听起来不错，完全可以用贴钱模式去做。可你能做多长？你能做多大？你又能为多少人服务？那样没有持续性。”
一面是盈利维持生计，一面是养老地产自身所需的高要求配套服务，能否兼得？似乎两者走入悖论的困局服务管理之困下催生的联姻
“老年地产，最难做的便是服务。”一位常年从事老年公寓运营的工作人员告诉记者：“如果衡量一个社区，商业配套是重要一块部分，那么，在老年公寓中，社区服务管理显得更为重要。”
作为地产中的高端产品，配套服务无疑是老年公寓一大挑战。而绿城诸如此类作为“高品质精致的产品是生产者生命精华的转移”的实践者，在各项地产项目的建设中从来不缺乏品质度，因此在养老公寓服务方面也颇具优势：健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套企业内部都可以解决。
但是，并不是所有企业都能独立承担完成养老公寓每道环节，因此服务管理之困下，联姻由此催生。
此前，盛和居便选择与绿城合作，提升服务品质。据悉，紫荆园项目联手绿城物业共同经营，也就是说今后园区物业将有绿城物业来负责。绿城物业针对老年养生公寓的特殊性，在提供园区基本生活服务保障的基础上，围绕“学、养、医、乐、为”的核心内容推出了以营造养老服务体系。此外，位于富阳的曜阳国际老年公寓也与上海华山医院联姻，引进医疗配套。
除了在医疗配套方面合作较多外，家政服务也是很多老年公寓合作运营的一大类。
“老年人的需求和年轻人的需求存在很大的不同，专业性更强。对于一些初入老年地产领域的企业来说，可能无法将老年人的服务做到位，老年人中口碑不好直接影响到了持续运营。”在杭州老龄产业博览会上，一位负责老年家政服务的工作人员告诉记者，专门前来寻求家政服务合作的老年公寓项目并不在少数。需要多元化
地产拓展至产业
养老地产始于房，却不止于屋。
“我们要做养老事业，这是绿城和其他房产商的区别。”绿城集团董事长宋卫平曾这样概括绿城的养老事业。
而“学院式养老”则更精确地诠释了绿城养老事业动向。除了嘉兴、杭州布局养老公寓外，绿城还在去年1月成立了绿城颐乐教育投资管理有限公司，已在杭州、宁波、郑州、青岛、北京等地开设了9个校区，约20门课程，并有50多位专、兼职教师，吸引学员近600名。其实，目前国际市场很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因只在于目前维持养老公寓运营尚未有很好的模式。而渐起旅游地产与养老地产的结合，更是一种多元化的探索。
或许，养老地产只是老龄产业众多分支中的一个，只有将其他行业联系到一起，才能走出如今襁褓逆境。
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