房企海外实践先驱记（之一）

作为珠三角一家房地产企业的董事长，于新(化名)在澳大利亚已收购两个物业，作为海外开发的尝试。用他自己的话说，这步棋“走得没错，但还不知道对不对”。海外地产开发在他眼中利润并不可观，银行体系、政府职责、公众需求、计量标准等与国内截然不同，他建议“非专业性的国内房企”，不要轻易去走“海外掘金之路”。

深喉

中小企业更想直接收购海外项目

南方都市报：在珠三角范围来看，你们公司出去海外开发项目算早的吧？

于新：时间上来看并不早，发展可能更快一些。我是前年年底开始在澳大利亚找项目的，过了一年左右，才敲定。

南都：你手上澳大利亚的项目，在哪个城市？

于新：在墨尔本和铂斯。

南都：目前开发处于什么阶段？

于新：这两个项目都是通过收购原有旧物业来完成的，在收购之前他们都处在经营的状态，我们买过来之后，继续保持原有状态经营，没有新的变动。

南都：具体的经营状态是怎样的？

于新：墨尔本的综合体，占地1000平方米，建筑面积有一万平方米，在当地算是中型规模的项目。铂斯项目占地5000平方米，只有一层平房建筑，租给他人做办公室使用。

南都：此前你都没有海外开发经营经验，收购过程难吗？

于新：在国外市场这些大宗物业的出售信息是非常公开的，你只要去有关网站查询，找到你认为合适的项目，然后去谈价就可以，一点都不难。

南都：与国内相比呢？

于新：更轻松一点，我只需去做决策，报个价就行。会有专业的顾问、咨询公司帮你完成所有的整套的交易流程和手续。

南都：既然可以这么轻松地完成收购，有没有想过买块地做开发呢？

于新：像我们这种中小型房企，没有太多现金流的支撑，没有雄厚资本的支撑，是不会去做这个的。即使国内大型房企到国外去做的话，也会有压力。严格意义来说，你对他们的国情不熟，买地来做项目开发很难赚到钱。跟本地开发商相比，可能国内大型房企的资金实力更强，但对市场的把握度，对客户、建造程序及计量规则的了解跟国内都有很大区别。我有两个朋友在澳大利亚那边做了两个小项目的开发，回报都是比较低的。

南都：有多低？

于新：大概利润有5%，比国内低很多。澳大利亚房地产利润正常来说也就在10%左右。

南都：既然做地产开发利润这么低，为何还会选择走出去呢？

于新：想让自己的资金更保值一些，也可以积累更多海外开发的经验。

南都：在澳大利亚自持物业的租金回报率是不是比国内高？

于新：用“高不高”来表述不太准确，严格来说要比国内更安全。所谓“安全”是指物业在出售的时候，都是以现有市场租金为标准，以3 .5%-4.5%的年回报率作为参考来定价，租金非常透明。如果回报率低于3.5%，房价太高的话，没人买。在购买物业的时候，当地人都会聘请专业顾问公司来评估售价是否合理，如果过高，就会提醒你。你的投资成本直接跟未来收益挂钩，风险很低。如果挑出某一年份的回报率跟国内比的话，未必有国内高，但整体来看租金收益率非常稳，每年都有5%的涨幅。

在澳大利亚开发，可以做甩手掌柜

南都：都：现在那两个澳大利亚物业除了专业公司在管理外，你们还需要去做什么吗？

于新：完全不需要，我现在都很少过问那边的情况。

南都：那不会担心出现问题吗？

于新：不会，即便是去那边做土地开发的项目，也比国内轻松很多。你只是投资方的身份，谈好项目以后，就会有非常专业的顾问公司帮你做开发。我朋友在澳大利亚开发项目，只需安排国内的一两个人在那边主持下日常工作就可以，其他事务全部交给专业的顾问公司去做。工程建设的时候，也不像国内你稍微看不紧他们就会偷工减料，澳大利亚根本不存在这样的情况。只要价钱谈好了，他们就会按照程序来做，很少会出问题，除非你找的是很烂的合作伙伴。一般的建筑公司都不会出现超期这样的行为。我那个朋友他做的项目是个六层楼的项目，工期有13个月，他总共去了四次，而且这四次都不是刻意去看工地的，都是带着朋友去参观的。只要在项目前期设计的时候，跟设计师讨论下方案就可以，其他东西基本都不用过问。

南都：跟国内的开发模式完全不一样。

于新：非常不一样，他们都是职业经理人或顾问公司的操作模式。拿一个项目来说，只要一个项目经理、一个助手就可以，然后就是找专业顾问公司帮你去操作。

南都：在国内做开发，最大头的工作就是去跟政府沟通。在澳大利亚要怎样跟政府沟通？

于新：投资商不需要跟政府沟通，所有手续都是顾问公司做的，他们向政府呈报文件，只有设计师一人需要面对面跟政府沟通，类似于国内规划局的部门，去做一些技术上的沟通，其他人根本不需要见政府的人，所有的文件、资料都是网上申报，你都不知道是谁审你的东西，谁批你的东西。如果你的申报未通过，就找设计师去跟政府解释或申请反对。再不行的话，就去法院起诉，通过法律途径解决，都是按照程序来的，很公平。

南都：虽然澳大利亚房地产开发利润没有国内高，但投资方也不需要付出那么多的人力物力，开发过程相对轻松很多。

于新：确实要轻松，但不具有专业素质的国内房企，去海外做开发的话，利润会很低，甚至亏本。

南都：刚刚你不是说都有专业顾问公司打理吗，为何专业素质不高的房企利润会低？

于新：因为他不会提问。顾问公司给你一个测算，造价多少，售价多少。国内都是按照建筑面积去算的，但在澳大利亚造价是按照建筑面积留算，售价是按照套内面积留算，一来一回，搞不清楚的话，就没啥利润了。类似于这些细节问题，如果自身不够专业，利润空间就会被压缩。

烂尾后房款能退到购房者手里

于新：在国内做地产开发赚的是资源的钱，靠的都是人情关系。国内开发的利润靠的是资金流的快速滚动，今年投1个亿，明年可能就赚了2个亿。但在澳大利亚，你别指望这些。你要把自己的钱放进去才可以。所以，在澳大利亚他们很难理解，为什么启动资金那么少。国内资金是靠滚动，而他们是没得滚动。一个项目的总投资要达到保障不烂尾的程度，银行才会贷款给你。

南都：那项目自有资金的比例有严格要求吗？

于新：海外公司的话，自有资金至少要在40%-50%。另外你的销售必须达到30%以上，银行才肯给你用钱，也就是说投资商要投入70%左右，才可能用到银行贷款。

南都：这样做法银行风险非常小，投资商风险就大了。

于新：银行相当于只要承担15%的风险就可以。而做地产开发，你要不就只能赚正常的10%-15%利润，要不就只能破产。没人买的话，就会马上破产。

南都：那澳大利亚那边的销售期比国内要长吗？

于新：比国内要长，在澳大利亚你一块砖都没动就可以拿着图纸卖楼，他们是真正意义上的卖楼花。

南都：公众不怕买了楼花风险大吗？

于新：一是项目开发的自有资金率要求高，降低了烂尾的风险。最重要的是卖楼花的钱开发商动不了，它被放在一个银行监管的账户中，项目一旦烂尾了，这些钱会原封不动退给买房人，买房人唯一的损失就是这段时间的利息。

南都：这点是国内比较缺乏的，缺乏保障购房者权益的制度。

于新：在澳大利亚做地产开发，跟国内比最大的不同就是银行体系、监管制度、政府职责的不同。就算你认识州长，他说支持你做这个项目，但他说了等于白说，因为他没权力。要去澳大利亚做项目开发，去到那里首先要找的人是律师，不是政府官员。这点跟国内思维截然不同。

南都：那你接下来有没有打算继续做海外收购？

于新：看机会吧。以前日本人就做过这个，大概在50年以前。索尼、丰田去纽约收购洛克菲勒中心，到一定程度再卖掉。现在国内海外投资跟日本当年的做法差不多。

中国人跟当时的日本人有点很像，基本上都是在一个比较高的价位上去收购国外物业。问题在于眼光怎么样。如果地段非常好，就算高一点也不怕。如果是在近郊、远郊，出手就要谨慎些。

曲折型中坤地产投资冰岛一波三折，至今还在谈判

尽管在2004年，曾以400万美元撬动3000万美元的贷款，在洛杉矶投资一个2万平方米的商业中心；在美国田纳西买了近1万亩的牧场，近期还抄底了一个几万平方米的办公楼，并在美国设立了子公司，但事实上，北京中坤投资集团(下称“中坤”)在海外的投资之路并非一帆风顺。

早在2005年，中坤就曾试图在中亚的吉尔吉斯斯坦投资。当时当地的政府总理及当地州长都出面谈了，但后来在“暖湖”伊塞克湖上的游艇项目，“当地臆测为中国军方核潜艇计划的掩饰”，投资就此成泡影。2007年，中坤在日本北海道买地建设度假基地，收购当地一个高尔夫球场几乎成定局时，却在工会的谈判上破裂。

让中坤名噪全世界的，是2011年中坤在收购冰岛问题上遇挫。

作为诗人兼企业家，中坤董事长黄怒波对冰岛情有独钟。他曾计划买下300平方公里的土地用于度假产业。未料，当地人“对中国人购买土地很警惕，对欧盟以外的人比较排斥”。据公开报道，冰岛许多土地仍为私有化，主要归农场主所有。冰岛法律规定不动产转让买方须满足一系列条件，包括如果是合伙实体，所有合伙人必须是冰岛公民或已经连续在冰岛居住五年以上。正因为有相关法律规定，内政部有关专家在研究认定之后，对黄怒波购买冰岛作出否决。

今年，事情忽现转机。中坤集团新闻部负责人姚晨告诉南都记者，今年4月，冰岛有关部门主动联系中坤，表示愿以租赁的形式租给中坤。有关消息指出，黄怒波与当地政府达成一致，将租借面积为300平方公里农场的70%，租期为40年。姚晨指出，中坤更大的意愿是购买。至今，双方还在谈判中。

失败型中航地产斯里兰卡折戟，暂无新计划

作为第一个“出海”的房地产项目，曾被寄予厚望的斯里兰卡科伦坡中航广场项目曾被中航地产寄予厚望，然而仅仅时隔3个月却惨遭折戟。中航地产有关人士近日在接受南都记者采访时表示，该项目未来没有考虑要大力推行，目前也没有听到公司有海外运作项目的行为。

加速海外布局戛然而止

去年8月，中航地产在董事会上审议通过了《关于受托经营管理斯里兰卡科伦坡中航广场项目的议案》，同意公司受托经营管理中航国际酒店(斯里兰卡)有限公司所持有的斯里兰卡科伦坡中航广场项目。

该项目地块位于斯里兰卡首都科伦坡的1区，面积共计5.79英亩，拟开发用途为集酒店、商业、写字楼、公寓于一体的商业综合体。然而3个月后，中航地产发布公告称，公司将停止在斯里兰卡首都科伦坡中航广场项目的运作。

据公告透露，由于斯里兰卡政府取消科伦坡中航广场项目原土地出售计划，将该地块的土地性质由永久产权变更为99年租赁产权，中航国际决定终止对该项目的投资，停止科伦坡中航广场项目的运作。

中航系斯里兰卡投资由来已久

有资料显示，作为中航地产母公司的中航国际乃至中航工业集团很早就开始在斯里兰卡进行投资，曾参与了斯里兰卡北部重建，涉及大型工程机械设备房屋修建，以及公路建设等。结束了长达30余年内战的斯里兰卡，曾被中航国际认为是进军海外市场极好的契机。

有媒体报道称，中航此次布局科伦坡，不得不提的一点是斯里兰卡的优惠条件。经资料查询，斯里兰卡在距离科伦坡50公里的地方建立了一个占地150公顷的经济特区，在该特区的中国企业可以享受很多优惠，包括15年的税收减免；25万美元以上的投资能获得当地居住身份，到斯里兰卡免签证等。