豪宅回暖销量增的背后是什么？

    北京76个在售的价格超过4万元/平方米的公寓豪宅项目在3月共售出了465套，销售面积7.5万平方米。环比2月，销售套数激增263.3%，销售面积大幅上涨了264.9%；同比2011年3月，销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。

    这组数据无疑说明，相比于3月北京商品住宅成交总量环比上涨五成的回暖势头，豪宅销量环比骤增2.6倍的表现显然更为强劲。

    成交大幅上涨的同时，豪宅的价格也并未出现任何松动。

    戴德梁行4月11日发布的数据显示，2012年第一季度，高端住宅的市场售价呈现了大幅度反弹，环比上升了15.26%，达每平方米48560元。

    戴德梁行华北区研究部认为，这与北京市近期出台的《北京市2011~2015年国有建设用地供应计划》相关，该计划指出，“十二五”期间，北京市三环内将不再新供住宅用地。“这就使得原本就占有优势地理位置的高端住宅项目资源更加稀缺，价格不降反升。”

    亚豪机构分析表示，自2006年建设部出台规定，要求新建住宅中90平方米以下户型占到供应总量的70%以上，至今已执行6年时间，北京的住宅供应结构已逐渐过渡到以中小户型为主，大户型住宅日趋稀缺。这不仅驱动大户型住宅的价格快速上扬进入豪宅行列，同时大户型住宅的大幅升值也吸引了高端客群，拉动销量迅猛增加。

    而对于豪宅的价格坚挺甚至逆势上扬，专家认为，只有一个项目实现了地段价值、社区品质、配套服务的均好性，才具备持续推动价格上升的强劲动力。

但更典型的例子，让我们不得不有更多的思考：

    曾轰动一时的广渠门15号地王项目金茂府三期于14日开盘后1小时即告售罄，速度之快令人惊讶。

    值得关注的是，该楼盘属于典型的高端大面积豪宅。业内质疑，高端盘的买家们绝大多数人手握多套房源，因此这些人的购房资格来源值得怀疑。金茂府相关负责人在接受记者采访时指出，其销售过程中的一项重要工作就是审核购房者的购房资格。

地王入市成“时光盘”

    14日，金茂府三期开盘入市，一时间吸引业内不少人的目光。

    金茂府三期的入市被业内高度关注，与该项目的出身存在较大关系。2009年6月30日，方兴地产以40.6亿元拿下北京广渠路15号地，40.6亿元的成交价成为当时全国的总价地王。

    目前京城相关地王项目深陷销售困境，金茂府却逆势入市，其举动同样让人惊异。

金茂府本次入市的另一个让人关注与争议的地方，在于行业低谷之下却大幅提价开盘。

北京住建委官网上的资料显示，3月31日，方兴地产旗下的金茂府第三批房源两栋楼拿到了预售证，合计上市房源74套，其中的1号住宅楼预售均价为59818元/平方米，7号住宅楼预售均价为56040元/平方米。

    值得关注的是，金茂府三期竟然在目前的行业背景之下大幅提价入市。以最低预售均价为例，第三批最低预售均价56040元/平方米，比2011年9月17日拿到预售证的第二批房源最低预售均价48161元/平方米上涨了16％，与2011年4月16日第一批房源的销售均价45000元/平方米相比，上涨了24.5％。

    金茂府开盘后1小时竟卖光，成为“时光盘”，更让人大跌眼镜。

    北京住建委官网资料显示，金茂府三期开盘房源中，1号楼户型面积为320平方米以上，7号楼户型面积在240平方米以上，单套房总价皆在千万元以上，属于典型的豪宅产品。

    但就是这个豪宅楼盘，14日开盘一小时后即告售罄，再次成为地王式日光盘。实际上在去年的4月17日，金茂府第一批房源开盘后不到两小时，便全部售罄，成为日光盘。