非住宅过户、出租开征房产税

住宅市场在经历了几轮严厉调控后，遭受沉重的打击，商业地产大量投资需求转向商业地产，特别是一些商改住项目、酒店公寓等更是打出“不限购、不限贷”的广告来进行楼盘促销。 今天一则有关个人自用非住宅转让或出租征收房产税的消息，有可能打破这个市场的美好景象。而早在今年三四月份，北京、武汉等地就对“个人自用非住宅”开征房产税，这也意味着要想钻“限购令”盲区的路越来越窄了。

业内分析 商业房产持有者压力增大

这么多年二手房买卖，无论是住宅，还是非住宅，都没交过房产税，而且还是按年限来交，持有年限越长转让时交的越多，这跟住宅持有年限越长税费交的越少正好相反，在住宅限购的背景下，商业地产交易再次收紧，也就意味着投资渠道进一步缩小，那些想钻“限购盲区”空子的投资者就得多掂量掂量了，对于手里有多套商业房产的投资人来说压力就较大。但对于整个商业地产市场的影响到底有多大，现在还不好说，未必会影响投资走向。

酒店式公寓将受影响

这些年涌现出不少此类商业产权公寓，此次地税新政虽然针对二手市场，但二手转让交易费用增加带来的影响必将推及新房市场。

此外，今年5月，北京五部门联合下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，开始对北京的商业用地进行政策控制，严禁开发商将商业用地变成住宅用地，禁止开发商将整体办公区分割成小的区域出售。禁止商改住政策的实施，意味着开发商不能再开发此类房型，也意味着现有的商业性质的公寓将有可能成为“最后的晚餐”。北京作为全国楼市的风向标，在一定程度上体现着未来全国楼市的调控方向。目前杭州的商业性质公寓尚未受到影响，但未来会不会受到波及？据内人士的消息，目前还未出台政策禁止开建此类房，但在规划审批环节肯定会大幅收紧。

地税新规非住宅过户需征房产税

在地税办理窗口看到这一纸通知，落款时间为2011年7月22日，通知指出：为加强税源控管、堵塞税收漏洞，自即日起，个人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收的缴税凭证；无法提供的，应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收，才能办理过户手续，税务部门对此类过户房屋进行前置审核及现场查看，并自受理之日起3个工作日内通知纳税人办理纳税手续。需提供资料包括土地证、房产证、取得房产的原始发票、契税税票或各项费用明细表等。

个人自用非住宅应缴纳土地使用税，如有土地证，年应纳税额=土地证上记载的土地面积×地级单位税额；如没有土地证，是楼房的，年应纳税额=该栋楼房总占地面积×房屋的建筑面积×地级单位税额/该栋楼房总建筑面积，是平房的，年应纳税额=房屋建筑面积×地级单位税额。

个人自用非住宅应缴纳房产税，年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%。房产原值为取得该房产时的发票金额；没有发票的，可提供购买房屋时的契税税票或各项费用明细表，以契税计税依据或其过户成交金额作为房产原值。

非住宅出租也征房产税

该通知还指出：个人出租非住宅的，应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税等税收。需提供材料包括房屋租赁合同、租赁双方的有效身份证明、租赁发票等。

个人出租非住宅的，月租赁金额小于5000元的，综合征收率为12%，房产税应纳税额=租金收入×12%；月租赁金额大于等于5000元的，综合征收率18.65%或18.7%，包括营业税、个人所得税、房产税等，其中营业税应纳税额=租金收入×5%，城建税应纳税额=营业税×7%，教育费附加应纳税额=营业税×3%，地方教育费附加应纳税额=营业税×1%或2%，房产税应纳税额=租金收入×12%，土地税应纳税额=租金收入×0.5%，印花税应纳税额=租金收入×0.1%。

算账出手两年公寓要多交万元税

相关负责人介绍，以往个人持有的商铺、公寓、写字楼等商业用房转手买卖时，要缴纳契税(房产价值的3%)、个人所得税(房产买进卖出差价的20%)和营业税及附加(房产买进卖出差价的5.5%)。我们粗略算了一笔账，以李先生卖的60万小公寓为例，应缴纳税额=60万×3%+(60万-40万)×20%+(60万-40万)×5.5%=69000元。现在，新增的房产税年缴纳额=60万×(1-30%)×1.2%=5040元，因该房产已购进2年，房产税应缴10080元，这样下来李先生总共应缴79080元税钱。“根据地税局的规定，房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。”