回答关于昆仑天籁定价策略的思考

限购范围扩大开发商去哪里要销量？

一方面，杭州楼市销售形势并不乐观，销量持续二位数，存量房逐月攀升，主城区住宅存量面积持续增多，另一方面，面对在限购、限贷、贷款额度减少等调控措施的影响下，杭州主城区商品住宅市场，依然观望情绪严重，市场持续低迷。此前，由于杭州限购只限于主城区加余杭、萧山，杭州其它郊县及我省多数二三级城市，因不受限购，成为开发商楼市突围的又一主战场。今年，除了广大一线品牌开发商向杭州郊区以及我省二三级城市一路高歌猛进外，我省本土房地产企业也不甘示弱，纷纷采取立足杭州主城区，辐射杭州郊区或我省二三级城市的策略。正是在这样的背景下，一些品牌开发商，尤其是上市公司，他们在郊区的楼盘销量不断发力，从而拉动了公司的业绩和销售额。如今，一旦限购延伸到二三线城市，这就标志着开发商向二三线城市要销量的现实，可能就成为水中月，镜中花了。

另外，此前，不少开发商都把“走量”寄予在下半年，一些开发商甚至误以为，中央对楼市政策的调控只不过是暂时的，梦想下半年政策调控会放松，会让自己走出销售困境。在此期间，民间甚至传言，个别城市对楼市调控将会松缓。谣言总是止于智者。让这些开发商没想到的是，在日前公布的“新国五条”中，中央政府不仅继续重申调控不放松，还表示将“限购”延伸到部分二三线城市。加上今天：银行能承受房价下跌五成的消息背后更让我们感受到政策压顶。除部分房企坚持以稳求胜外，更多的开发商已经明显感受到了存货带来的压力。业内人士认为，在受困于资金链短缺、市场存货增加的同时，开发商还不得不面对下半年供应激增的新难题，降价销售、减少拿地、持有现金或将成为不少房企下半年明智的选择。

银根紧缩开发商流动资金哪里来？

何况，从楼市当前的供需情况来看，下半年仍将有不少新房源入市，整体市场供求关系仍然处于紧张状态，开发商的压力可谓有增无减。为抑制通胀，央行年内连续上调金融机构存款准备金率。截至目前，各大型金融机构的存款准备金率已上调至21.5%的历史高位，而且，还不排除进一步上调存款准备金率。在此背景下，金融信贷趋紧已经使得部分城市出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。分析人士据此指出，尽管不少房地产开发商通过去年的火爆销售积累了大量资金，但随着今后楼市销量停滞，以及流动性资金逐渐收紧，下半年开发商或将面临在国内发债融资难的挑战。

下半年杭州楼市“量升价松”是必然

目前政策面偏紧、资金面也已不如前期宽裕，融资渠道又被严格限制。另一方面，随着未来推盘量的增加，以及政策不断加码，开发商将只能选择销售为先的策略，加速回款以确保公司正常运转的发展。“下半年的楼市，可以说将迎来量升价松格局”一不愿透露姓名的开发商分析说，随着杭州新盘或新批次房源量增多，存货堆积，将是摆在开发商面前一道挥之不去的难题。因此，即使近期房价显示出短暂的反弹，但由于后续存量巨大，地产商捂盘惜售的可能性很小，激烈的市场竞争难以回避，必然成为撬动房价松动的一个有力杠杆。分析人士指出，杭州房价下滑在所难免，但不会出现大起大落现象，估计下滑幅度在15%至20%左右。